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从物业视角看《北京市物业管理条例》

从不同主体的角度来观察新条例的新变化,进而分析未来北京市物业管理制度建设的方向,以期为大家研究条例提供一些新的思路。从物业服务企业视角看条例,物业服务企业一方面是党建引领社区治理的参与者,另一方面是物业服务市场的服务提供者。

自3月27日《北京市物业管理条例》(以下简称“条例”)颁布以来,社会各界非常关注,学习和讨论热情也很高。学习和讨论条例可以有许多角度和方法。笔者倾向于从不同主体的角度来观察新条例的新变化,进而分析未来北京市物业管理制度建设的方向,以期为大家研究条例提供一些新的思路。从物业服务企业视角看条例,物业服务企业一方面是党建引领社区治理的参与者,另一方面是物业服务市场的服务提供者。

01 党建引领社区治理的参与者

作为党建引领社区治理的参与者,物业服务企业要做的工作包括:

一是社区党组织的领导下,参与社区治理。

《条例》第三条规定,要建立健全社区下居民委员会、村民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。按照条例第六十七条的规定,物业服务企业参与社区治理情况将作为区住建委或者房管局、街道办事处、乡镇人民政府和社区居委会、村委会的评估事项。

二是在企业内部建立党组织。

具体表现为:一是按照2019年国务院办公厅《关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见》的规定,物业服务企业要通过发展党员、积极招聘党员员工、选派党建指导员等方式,加强社区物业党建联建,延伸党的工作手臂;

二是按照2019年北京市委组织部《关于党建引领物业服务企业和业主委员会建设的指导意见》的规定,通过开展行业党建和属地党建,用3-5年的时间,在物业服务企业党的组织和工作全面覆盖,全面建立党组织领导下的多方联动服务机制。

三是落实项目经理向社区报到制度。

为了促进物业服务企业积极参与社区治理,条例第六十六条规定物业服务企业的项目负责人要在到岗之日起三年内到项目所在地的居委会、村委会报到,在居委会、村委会的监督、指导下参与社区治理工作。条例第九十三条规定,未按规定向社区报到的物业服务企业,将由街道办事处、乡镇人民政府给予行政处罚。

四是参与突发事件应对。

《条例》第十条规定,突发事件应对期间,物业服务企业应当按照要求服从政府统一指挥,在街道办事处、乡镇人民政府指导下积极配合居民委员会、村民委员会开展工作,依法落实应急预案和各项应急措施,要在街道办事处、乡镇人民政府的指导下开展相应级别的应对工作,由街道办事处、乡镇人民政府给予物资和资金支持。

02 物业服务市场的服务提供者

条例第四条明确了物业服务市场规则,即权责一致、质价相符和公平公开。作为服务提供者,必然应当遵守市场规则,主要体现在:

第一,明确谁来监管。

条例第六条、第七条、第八条和第九条明确规定了物业服务市场监管主体包括市、区两级住建委或者房管局,各有关部门,项目所在地的区政府,街道办事处、乡镇人民政府和社区居委会(村委会),并对监管的权限和内容进行了规定。

第二,明确法定义务。

一是物业服务企业的法定义务。条例第六十五条规定了物业服务企业除了履行合同约定义务之外还应当履行的法定义务,对于未按照第六十五条履行法定义务的企业,条例第九十二条规定了由区住建委或者房管局、公安部门和城管综合执法部门给予行政处罚。

二是物业服务企业的公示义务。条例第七十条规定了物业服务企业的公示义务。既是保障业主的知情权、监督权和收益权的要求,也是物业服务企业遵守公平公开的市场规则的要求。对于未按规定履行公示义务的企业,条例第九十四条规定由区住建委或者房管局给予行政处罚。

三是物业服务企业的建档和保存档案资料的义务。《条例》第七十一条规定了物业服务企业建档和档案资料保管义务。建立和保存档案资料既是对物业服务企业服务过程的记录,也是未来物业项目承接查验的重要依据。对于未按规定建立、保存相关档案资料的,由区住建委或者房管局给予行政处罚。

四是物业服务企业对公共收益的管理义务。条例第七十四条规定了物业服务企业利用共用部分经营的公共收益管理。实践中利用共用部分经营非常常见,同时也非常不规范,由此引发的物业矛盾纠纷比比皆是。对于未按规定,擅自开展经营或者挪用、侵占公共收益的行为,条例第九十七条、第九十六条分别设定了罚则。

五是依法做好物业项目交接的义务。条例第七十六条规定了物业服务企业在项目交接中应当履行的义务。新老物业的交接因为涉及到重大利益调整,一直以来都是小区业主和主管部门头痛的问题。对涉及经济利益的问题通过经济处罚的方式,让企业做利益衡量,或许是一个好的解决问题的办法。

条例第九十七条对物业服务企业违法交接义务,规定对拒不移交有关资料或者财物的,处一万元以上十万元以下的罚款;拒不退出物业管理区域的,自规定时间届满次日起处每日一万元的罚款。物业服务人有违反治安管理行为的,由公安机关依法给予治安管理处罚。

六是日常管理服务中应当履行的义务。条例第七十九条、八十条、八十八条分别规定物业服务企业在业主装饰装修、停车管理服务、设施设备巡查和维保等方面的法定义务。

第三,明确法定权利。

一是业主欠费的权利救济。条例第七十二条规定了业主欠费的权利救济,主要是诉讼或者申请仲裁(物业服务合同中有仲裁条款)。诉讼看似是一个好的权利救济途径,但是实践中且不说选择性、限制性立案的问题,即便是立案了,诉讼周期也是旷日持久,很多业主一审一旦败诉,必然会上诉。未来对于欠费金额在5万以下,可以适用法院的小额诉讼程序,实行一审终审,审限最长三个月。

二是物业费的评判依据。《条例》第七十三条规定,物业服务收费实行市场调节价并适时调整。市住建委应当发布住宅小区物业服务项目清单,明确物业服务内容和标准。物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则,供业主和物业服务人在协商物业费时参考。

三是物业费的评价方式。《条例》第六十七条规定,物业服务企业可以委托专业评估机构对物业服务标准和费用测算进行评估。物业服务标准和物业服务费用相对应是质价相符的市场规则的要求,也是物业服务企业上调物业费的底层逻辑。

第四,明确监管方式。

《条例》第六十八条规定,市住建委应当根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况,对物业服务企业实施分类监管,建立激励和惩戒制度。

综上,本次的北京条例明确了监管主体,物业服务企业的法定义务和服务对价,而未来针对物业服务企业的监管必然是行为管理和信用管理,最终是让守信的物业服务企业一路畅通,让失信的企业寸步难行。

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