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2020年两会中物业管理行业提案亮点

当前全国层面适用的是2004年制定出台的《物业管理条例》,各地虽然也制定了一些地方性法规,但仍然不能解决现实中存在的诸多问题。而且,民法典草案对物业管理服务的内容及形式、合同的签订等都有了新的规定,突破了《物业管理条例》的相关内容,通过后,将会出现民法典规定与《物业管理条例》不一致的问题。”高明芹说,亟须从国家立法层面完善相关制度。

物业两会讨论话题

全国两会正式召开了!5月21日,全国政协十三届三次会议北京开幕,5月22日,十三届全国人大三次会议在京召开。这次两会将释放哪些与物业相关的信号?全国人大代表全国、全国政协委员又将提出哪些与物业有关的建议?

建议一:物业服务公司进入农村市场

一提起物业公司,人们先想的是城市里小区的物业管理公司。今年两会,全国人大代表、怀柔区渤海镇北沟村党支部书记王全表示,他将建议在农村成立物业公司。2016年开始,王全所在的北沟村就成立了物业服务公司。北沟村的物业公司是村委会的下属企业,员工均来自本村内。王全表示,这样一来就解决了村里的部分就业问题。村内的低收入户、残疾人员等都可以来物业服务公司就业。

另一方面,物业服务公司的存在也减轻了村委会的工作。王全介绍,北沟村的物业服务公司主要负责长城管护、护林防火、农村的环境卫生、停车问题等。“应该说农村的物业公司的工作,要比城里头小区的物业公司的工作还要繁杂。”王全说。

几年下来,村民们对于物业公司的工作都比较满意。此外,王全还建议政府部门给予物业公司部分启动资金,用于公司初期使用。公司稳定后,就可以通过征物业费持续创收。以北沟村为例,目前,村民每户每年会交60元的物业费。这个价格对于村民来说都在接受范围之内。

建议二:制定物业管理法

山东住鲁全国人大代表高明芹这次拟向大会提出关于尽快制定《中华人民共和国物业管理法》的议案。她发现物业公司作为社会治理的“最后一百米”,确实在防疫过程中发挥了很大的作用,特别是平时工作物业面对的是千家万户,而我国现在只有《物业管理条例》。

在她看来,目前物业管理方面存在很多问题,法律法规缺失是重要原因之一。“当前全国层面适用的是2004年制定出台的《物业管理条例》,各地虽然也制定了一些地方性法规,但仍然不能解决现实中存在的诸多问题。而且,民法典草案对物业管理服务的内容及形式、合同的签订等都有了新的规定,突破了《物业管理条例》的相关内容,通过后,将会出现民法典规定与《物业管理条例》不一致的问题。”高明芹说,亟须从国家立法层面完善相关制度。

建议三:明确物业定位,建立长效管理机制

全国政协委员、中建集团党组成员、副总经理周勇建议:首先,应当明确物业服务在社区治理中的定位,加强政策保障力度。

一是明确物业服务在社区治理中的定位。建议对物业服务在社区治理中的定位和参与机制进行研究,厘清物业服务与公共管理责任边界,杜绝把公共服务成本简单转移给物业服务企业,完善有关政府购买服务制度,加大政策保障力度。

二是将物业服务纳入生活服务类范畴。根据调查,疫情防控期间,物业服务企业经营成本普遍上涨10%以上。依据2016年国家税务总局相关办法,物业服务属于商务辅助服务,未能体现其居民生活必需之属性,既不能享受家政服务、养老服务的低增值税率,也不能享受今年2月7日财政部等出台的关于疫情防控免征增值税优惠政策。建议将物业服务行业纳入生活服务类,获得增值税减免等政策扶持。

三是将物业服务纳入政府应急管理体系。通过立法授权,明确特定时期物业服务企业社区封闭、居民出入管制等紧急处置权利,业主必须配合和遵守。同时,在应急物资储备、应急事项管理方面,给予相应政策和财政支持。

其次,应当推进行业转型升级,提升社区治理能力。

一是推进智慧社区建设。因社会发展趋势,建议将智慧社区纳入“新基建”建设范畴,加大对物业服务行业在5G、物联网、大数据、人工智能等新技术运用方面支持力度,满足社区居民网上缴费、社区团购等美好生活需求,推动行业转型升级,提升社区治理效能。

二是加快专业人才培养。目前,物业服务企业劳动密集型特点明显。建议相关部门加强制定分类卫生防疫防控标准,制定关键岗位的工作程序,定期开展防灾减灾演习,加强对物业服务从业人员的专业培训。同时,通过校企合作、“产学研”融合、加大师资队伍建设等方式,加快物业服务专业人才输出,提升行业整体素质和服务水平。

再次,应当完善相关制度体系,建立行业长效管理机制。

一是建立完善党建引领等制度体系。建议进一步建立完善包括党建引领的物业管理体制、业主履行相关义务的法律责任体系、物业服务费动态调整的定价机制、欠缴物业费快速审判机制、业委会运作失灵的救济制度、住宅专项维修资金补建和续筹制度等在内的制度体系,形成长效的行业管理机制。

二是加强行业信用评价体系建设。建议建立统一的物业服务企业信用等级评价体系,把疫情防控等重大社会责任表现,纳入企业诚信档案,与招投标挂钩,同时加强对失信行为的惩戒力度,引导企业履行社会责任,提高行业的责任感和公信力,成为社区治理的正能量。

建议四:将物企纳入基层管理实施体系

对于社区建设,全国人大代表、蓝光控股集团董事局主席杨铿提出了发展建议。

杨铿认为,物业企业在抗疫中担当了大量的公共事务的职能职责,也有基础有能力在疫情后担任更长期更广泛的公共宣传、预防、建设职能。将物业企业纳入基层治理体系,将极大程度上迅速补足基层治理人手不足、解决居民最后100米管理服务等核心痛点。

因此他建议,在城市和街镇,下沉基层治理重心,将物管公司纳入基层管理实施体系,构建党委、社区居委会、物业企业“三位一体”的三级组织统筹管理,公安、卫生、消防、志愿者等多主体协同的基层治理体系。党委是指挥棒,社区居委会是组织和监督员,物业企业和社区志愿工作者负责具体的实施落地。目前,我国城镇常住人口8.48亿人,常住人口城镇化率为60.6%(据2019年国家统计公报)。目前全国物业企业服务覆盖人口约5亿人,物业覆盖率仅58.9%(据2018年中国物业协会行业发展年报)。

杨铿建议,出台政策全面扩大规范化物业服务范围,实现城镇生活和工作场景物业管理全覆盖。

一方面,对市场化物业企业,鼓励和保护其正常开展物业服务工作的积极性,进一步厘清业委会、业主、物业公司管理和规范业委会职权,出台政策解决物业收费难、调价难、维修资金启用难等痛点问题。

另一方面,以政府补贴和政府购买服务等形式,支持物业企业承担公共服务职能、鼓励物业服务机构承担农民安置房、公租房、老旧小区、乡镇开放式街区等的物业管理和服务,填补基层治理空白。

建议五:物企参与老旧小区改造

民盟成都市委秘书长、成都市政协委员何立新针对成都老旧小区增设电梯存在的资金筹措、手续办理的难题,在提案中建议,借鉴北京、上海等城市优秀经验做法,推行“代建租用”模式,做好成都老旧小区加装电梯工作。

何立新建议,推进老旧小区加装电梯的市场化运营模式。参照“代建租用”模式,鼓励符合条件的企业作为特许经营商进入。

企业承担全额或一部分工程投资,并负责手续申报、设备安装、维修保养等专业工作,待电梯投入使用后,按居民使用次数刷卡收费,再加上电梯广告位出租、物业费增加返还等收入,使企业可在5至7年内收回投资。业主零首付,在电梯启用后向安装电梯的经营企业购买使用权,按次、按月或按年付租,不使用就不交费。

为确保电梯规范安装及日常安全运行,何立新还建议完善项目设计施工监管。在项目启动之初,相关部门和行业协会应根据不同老旧小区的建筑特点,提前制定多种电梯加装设计方案模板,公布电梯加装特许经营商名单和费用标准清单,供居民参考选择,并在工程实施过程中,重点加强对施工项目的事中事后监管。

而对于老旧小区迫切要求物业管理,同时面临消费能力不足问题,昆明市人大代表、昆明眼科医院院长、市留学人员联谊会会长段智寰建议,相关部门要尽快建立规范的物业管理经费不足的补贴机制,对参与老旧小区管理的物业公司按照管理面积给予补贴,适当减免物业管理企业的税费,让老旧小区尽快引入规范的物业管理。

此外,针对低收入住户,应从考虑民生角度出发,对低收入人群采取物业服务费补贴政策,建立完善的低保户物业管理补贴申请、审核、进入和退出机制,也可以采取“先交后返”的物业费收取办法,让低收入居民也能交得起物业费,享受到政府改革开放的成果。

建议六:物企可获财政补贴和税收减免

居民小区是疫情防护的重要一环,关系到千家万户的安危。而守护我们安危的物业管理行业正面临着物资匮乏和经营成本增大的严峻局面。对此,大连市人大代表王晓华建议,大连应效仿深圳、杭州等城市,对物业服务企业实施按管理面积给予财政补贴或者税收减免等扶持政策。

据大连市物业管理协会对该市部分物业企业疫情防控情况的调查显示,1月22日至2月2日,参与调查的53家物业企业215个住宅小区每日投入防控疫情的在岗人员10785人次,累计13.3万人次,使用口罩28万支、消毒液2.5吨,防护服使用1336件,累计投入防控疫情资金达到180.6万元。而这53家企业仅占大连物业企业总数的5%,全市1000多家物业企业所服务的近2000个住宅小区,物业员工急需各种防护物资。

结合大连市的疫情防控现状,王晓华建议,大连应效仿深圳、杭州等城市对物业服务企业实施按管理面积给予财政补贴或者税收减免等扶持政策,这既是对物业服务企业积极进行疫情防控的激励措施,也能够有效防止部分中小企业因经营不善弃盘。

同时,政府应该为物业服务企业及其他物业管理主体提供统一定价的防疫物资采购渠道,或纳入直接配送体系,为物业服务企业门岗等关键岗位人员免费提供疫情防控物资,并且参考其他岗位防疫人员的标准提供相应补贴。

建议七:调整新三板国资监管安排

全国人大代表、世纪荣华投资控股集团有限公司董事长、新三板挂牌公司荣鑫物业董事长崔荣华今年提出的建议和新三板有关。

她建议,有关部委应该结合多层次资本市场改革发展,通过制定相关政策明确国有挂牌公司股票公开发行和在全国股转系统交易特别是在精选层交易,比照上市公司执行,以解决国有挂牌公司通过新三板做大做强的制度障碍。

一是股票公开发行方面,明确国有挂牌公司公开发行无需在产权交易所进行”招拍挂”。企业完成内部决策并经国家出资企业或国有资产监督管理机构审批同意后,履行新三板自律审查和证监会核准程序。经证监会核准后,国有挂牌公司在新三板网上发行系统直接确定发行价格和发行对象。考虑到发行制度不宜差异过大,今后国有挂牌公司定向发行制度也应逐步统一相关要求,豁免”招拍挂”程序。

二是国有股权转让方面,明确可通过新三板交易系统交易和公开征集转让两种方式完成。通过交易系统交易的,国有股东按规定履行内部决策或国资监管机构审批程序后,通过新三板盘中竞价交易或大宗交易完成。公开征集转让的,国有股东可通过新三板网站发布公告方式公开征集受让方,经国家出资企业或国有资产管理机构审批后,通过新三板和中国结算办理股份转让和过户登记,公开征集受让方过程中无需在产权交易所进行”招拍挂”。

崔荣华指出,国有挂牌公司公开发行和股权转让与国有上市公司股权管理制度保持一致,有利于落实好党中央、国务院关于国有企业混合所有制改革的重大决策部署,满足国有挂牌公司高效融资发展的需求,提升国有挂牌公司交易活跃度和公司市值,增强国有资产监督管理能力,促进国有企业保值增值、做大做强。

☆本文来源于“物业深度观察”,经整理后发布;声明:本文观点不代表物业大数据立场,转载请联系文章原作者。如文章内容或图片涉及版权,敬请联系本站进行删除。KANWUYE.COM 物业大数据为您解读最新、最全面的物业管理资本市场。

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