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物业公司收并购的意义

一、 什么是收并购

收并购是一家公司以现金、证券或者其他形式购买取得其他公司的部分或者全部资产或股权,取得对该公司控制权的一种经济行为。

收并购包括兼并和收购,公司兼并是两个或者两个以上公司的合并,公司并购是以目标公司为对象的特殊交易。例如:2018年9月,财信物业以总对价xxxx万元人民币并购杨辉物业。

公司并购往往是公司兼并的手段,公司兼并则是公司收购的目的。根据公司法规定,公司合并可以采取吸收合并或者新设合并。一个公司吸收其他公司为吸收合并,被吸收的公司解散。两个以上的公司合并并设立一个新的公司为新设合并,合并各方解散。兼并和收购在事件中常常混同的,难以严格区分,本文重点讲述通过获取目标公司51%以上股权方式的并购。

对于公司来说,并购是其重大、复杂的经济事项,而且一般都有专业机构参与,例如:会计事务所、律师事务所、证券机构、评估机构等。

二、 为什么要物业公司并购

随着互联网+的时代到来,物业管理市场竞争越来越激烈,传统第三方物业公司面临项目拓展天花板和人力成本逐年上升,传统基础物业费单价又无法及时调整(物价控制/当地限价)。物业公司只有不断的发展壮大,才能在竞争中保证自己的生存。公司发展壮大的途径通常就二条:一是靠公司内部资本的积累,实现渐进式的成长;二是通过公司并购,迅速扩展资本规模,实现跨越是发展。根据欧美发展历程,大公司几乎都是通过某种程度或形式的兼并收购才成长起来的,几乎没有一家大公司是靠内部扩张成长起来的。

公司收并购的优势:

1. 与通常投资行为相比,能大大减少投资的时间;

2. 与通常投资行为相比,能减少投资的风险;

3. 能够迅速实现规模的扩张。

在一个竞争市场中,公司规模大小,市场占有率高低通常决定一个公司的市场竞争地位。迅速实现规模扩张对公司生存发展具有非常重要的意义。

三、 物业公司并购的协同效应

公司并购的目的是协同效应,又称为增效作用,简单表述:“1+1>2”。通常并购的协同效应按发生作用的环节,分为经营协同效应、管理协同效应、财务协同效应。

(一) 经营协同

追求经营协同效应是常见的并购目的。经营协同是指通过收并购行为,使公司经营活动的效益得以提高。主要包括:

1. 降低成本费用的规模经济

公司存在固定成本和可变成本。可变成本随着生产数量的增加会同比增加,固定成本在一定期限内是不变的。随着生产数量或公司规模的增大,固定成本会被摊薄,平均固定成本会逐步减少,从而提高公司的市场竞争力。

2.降低交易费的规模经济

并购可以降低生产和营销成本,降低交易费用,从而降低平均成本。

3.并购产生特定管理职能的规模经济

管理职能规模经济相对较为抽象,职业经理人会把他们在一个公司积累的知识和经验用于其他公司。

(二) 管理协同

管理协同是指并购给公司管理活动在效率方面带来的变化和效率提高所产生的效益。如果两个公司的管理效率不同,在管理效率高的公司兼并另外一个公司之后,低效率公司的管理效率会提高。管理协同包括管理能力的转移和新的管理资源的衍生和管理能力的提高。

组织经验和组织资本是影响公司管理能力的重要条件。

组织经验是公司内部通过对经验的学习而获得的员工技巧和能力的提高。可分为:一般性管理组织经验、行业专属性管理组织经验、非管理性质组织经验。组织资本:公司特有的知识资产,可分为:

1.员工身上的组织资本,公司员工通过在工作中对公司生产特点、工作安排、管理控制机制的不断了解获得的知识。

2.员工与其工作匹配的知识,通过了解员工背景安排他们进行其特长、能力等匹配的工作。

3.员工之间的知识匹配,员工之间存在各类合作和联系,当员工互相了解对方的工作后,员工之间的匹配度就得到了提高。

管理协同最后集中表现为:节省管理费用、提高公司的运营效率、充分利用过剩的管理资源。

(三)财务协同

财务协同指并购给公司财务方面带来的效益,这种效益是通过非经营方式获得的,由于税法、会计准则、证券交易规则等法律法规和制度作用产生的一种纯现金流量上的效益。

1.资本成本下降

通过收购方较低成本的内部现金降低被收购方的资本成本,获得被收购方所在行业的投资机会。这种情况通常在一个处于低需求增长行业中的公司收购另一家需求高速增长行业的公司。2014年后物业管理行业进入了需求高速增长期,社会对高质量物业管理的需求逐年提高,该行业收并购合作案例亦是逐年增长。

2.合理避税

由于收并购双方在资本结构、适用税率、税收范围上存在差异,并购后可能产生避税效应:积累税收损失和税收减免的公司可以与有盈利的公司进行合并,充分利用亏损递延纳税的政策,使得合并后的公司达到合理避税的目的。

(四)降低交易成本,提升议价能力

在一定条件下,公司组织成本可能低于市场上进行同样交易的成本,公司规模扩大,组织成本将增加,并购规模的边界条件为公司边际组织成本增加额等于公司边际交易成本的减少额。通过一个高效运作的组织,并购合作公司可以节约部分市场交易成本。因为我们面对的是一个有限理性、机会主义动机、信息不完全对称的世界,并购合作可以集约采购,节省交易费用。与此同时,并购合作后对外经营溢价能力大幅提升,可以进行战略层面平等谈判,提升收入水平。例如:物业管理行业,并购后公司的所有电梯广告可以统一对外发包,庞大的端口基数,让其成为各大传媒公司争相抢夺的端口阵地,大幅提升未合并前公司的议价能力。

(五)多元化经营

公司并购是追求多元化经营的途径,能借此减少对现有业务的依赖,降低经营风险。物业管理领域的并购,随着合作规模的增长,传统基础物业服务收入在整体收入占比会逐步下降。物业管理的规模与服务业主基数是成正比增长的,并购将获得服务业主基数大幅增长,再通过合理商业模式,服务基数可以转为端口和流量,通过流量的变现,实现减少对现有业务收入的依赖

 

物业并购小兵
2018年10月10日

 

 

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