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物业管理行业新万亿市场正在崛起

物业管理市场,将是房地产领域最大的一个机会点,当下正在酝酿一场巨变。

一直以来,作为房地产后端服务领域的物业管理行业,正在从配角走向舞台中央。在“房住不炒”、房地产由增量向存量切换背景下,诞生三十余年的中国物业管理行业,正在迈向青年期。

当孙宏斌喊出“房地产的下半场是中国人的美好生活”愿景时,与老百姓关系密切的房子,未来的故事正在被全新诠释。一个具有生命周期的产品,开发销售周期仅占10%,而长达90%的时间需要维修、养护、管理,这种轻资产的管理服务领域,不但市场规模庞大,而且增值服务想象空间巨大。

物业管理行业新万亿市场正在崛起

急速飞驰的房地产行业,当它慢下来时,转身回看四十年的存量资产,有人认为是一座富矿,而这座富矿正成为房地产下半程的新战场。

物管“马太效应”

中国第一家物业管理公司诞生于1981年的深圳,此后的行业发展,推动《物业管理条例》在2003年出台,《物权法》2007年出台让业主和物业管理权利与责任更加清晰,2014年放开物业费价格实行市场调节,一夜之间助力物业行业发展进入新的时代。

物业管理行业经历了粗放式发展到规范发展阶段,中国房地产市场“谁开发、谁管理”造就了全国分散竞争、集中度弱的格局。行业中具备开发商背景的物业管理公司占比80%,20%仅为独立物业管理企业。

一直以来,开发商在追求高周转快速盈利的开发模式下,物业管理这种低利润、长周期运营的板块一直被边缘化。然而这种现象正在改变,华创证券桑梓在其报告中认为,物业管理的配售除了加强楼盘销售、维护房企品牌以外,开始逐渐起到以住户为核心、服务于住户需求的作用。

物业管理业务板块通过资本市场,发掘物业管理自身的最大价值成为大势所趋。“对于房企来讲,拆分旗下物管可以有效盘活这部分资产,改善自身的资产流动性及资产运营效率。”桑梓表示,对于物业管理公司来说,上市、增发可以筹集资金更好地服务物业管理,以及做大做强市场份额。

在大众“美好生活”的消费升级下,业主对物业服务的要求也在提升,物业管理公司专业化、规模化、品牌化的发展趋势成为行业的紧迫要求,在一个分散的市场格局下,物业公司之间势必迎来激烈的竞争。

根据机构统计,2016年全国物业管理规模达185亿平方米,百强物业管理公司占据市场的三成,管理项目集中于长三角、珠三角、京津冀和成渝区域。百强公司在二线、三四线城市的占比呈现上升趋势,市场向百强公司集中,而百强中又向十强集中,2016年百强在管面积增速10%、十强面积增速38%。

据全国物业管理协会报告,百强物业管理公司住宅物业收费平均毛利率为20%,而十强企业平均毛利率可达25%。十强物业管理公司中如万科物业、绿城物业、保利物业等品牌溢价能力因服务而迅速增强,物业管理行业的马太效应正在形成,中小型物业管理公司面临服务竞争、利润竞争的局面。

随着新三板扩容、地方股权交易中心的设立,为物业管理公司提供资本证券化与融资平台,这也为公司发展、规模扩张、兼并收购提供资本支持,物业管理行业进入资本为王、规模为王的时代。

物业管理行业新万亿市场正在崛起

中国物业管理协会数据显示,百强企业仅2015年就收购了200余家物业服务公司,收购面积总计为3.85亿平方米,占百强企业全年管理面积的22.1%,十强兼并收购面积和数量占百强兼并收购总数的一般以上。

市场足够庞大,行业集中度足够分散,这只是吸引行业集中的一个原因,真正驱动加速集中则是来自资本的驱动。此外从行业估值来看,物业管理作为轻资产的模式,持续的现金流与较低的资产负债率,在物业费价格放松的政策环境下,伴随开发市场与存量市场的递增,相比房企更容易获得资本青睐。

为什么说仍是成长早期

这是一个成长中的行业。

机构测算,以2016年全国185亿平方米管理面积为基准,加上2018-2020年商品房、保障房近40亿平方米销售面积,2020年全国物业管理市场规模可达243亿平方米,未来5年全国基础物业管理市场规模1.2万亿元。光大证券测算,预计2021年全国物业管理面积为238.90亿平方米,在物业费不变前提下,物业管理行业市场规模将达到9481亿元。

2017年,彩生活(02869.HK,)成为中国第一家在资本市场上市的物业公司,2015年之后,中海物业(02669.HK)、中奥到家(01538.HK)、绿城服务(02869.HK)、浦江中国(01417.HK)相继登陆港交所,2018年初雅居乐分拆物业板块雅生活(03319.HK)成为港股第六家内地物业管理公司。

截止到2017年末,登陆新三板物业管理公司达到60家,根据2017年百强企业排名情况,较为突出的企业有保利物业(871893.OC,第5),嘉宝股份(834962.OC,第14),远洋亿家(837149.OC,第15),永升物业(871385.OC,第23)。

而A股第一物业股的南都物业备受市场关注。碧桂园(02007.HK)分拆物业板块谋求A股上市未果,3月19日在2017业绩发布会上披露将启动香港交易所主板独立上市。

重庆龙头房企协信地产,亦筹划物业板块分拆上市,旗下物业板块天骄股份(835422.OC)已从新三板摘牌,谋求协信旗下A股上市公司狮头股份(600539.SH)收购,这也意味着协信物业板块将登陆A股。

从火热的资本市场一窥物业管理行业的成长势头,光大证券分析认为,从产业演进规律来看,目前物业管理行业还处于行业发展早期,根据科尔尼产业演进曲线,行业的横向并购仍会继续。

物业管理行业的快速发展让众多资本嗅到机会,如南都物业2016年最近一次增资扩股中,银泰置地、银泰置地总裁郑勇强、中城投资旗下中城年代基金投资入股,分别占发行前6%、2%、2%。绿地集团去年将绿地物业全部出售给雅生活,之后再以10亿元入股成为第二大股东。物业龙头万科物业亦获得博裕资本与58集团战略投资。

除了快速跨进资本大门,最让市场为之期待的是,上市物业公司无不将融资目标定位于“抢地盘”,雅生活宣布在香港上市融资的65%将用作战略投资和收购,雅生活服务执行董事刘德明表示2018年将会有所作为。

彩生活执行董事兼首席执行官唐学斌在2017业绩发布会上表示,“全国预计有150亿平方米有效管理面积,我们需要有25亿平方米的规模,否则迟早会被干掉。”实现路径主要是收购兼并与“小股操盘”模式,未来三年要增长10亿平方米管理。

“房地产后市场目前仅仅限于住宅市场,未来如公共物业、商业物业、医院物业这种非住宅领域前景则更为看好。”对于行业竞争趋势,万科物业内部人士表示,未来市场将会出现快速并购、龙头更强的局面。

☆本文来源于“中国房地产金融”,经整理后发布;声明:本文观点不代表物业大数据立场,转载请联系文章原作者。如文章内容或图片涉及版权,敬请联系本站进行删除。KANWUYE.COM 物业大数据为您解读最新、最全面的物业管理资本市场。

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