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黄祁聪:物业智慧社区现状研究

黄祁聪:大家上午好,今天很荣幸跟大家一起分享智慧小区的建设情况。我讲的内容主要分为五个部分,首先简单介绍智慧小区的定义,发展意义,目前的发展现状,与未来的发展趋势,最后对于智慧小区的评价标准进行简单解读。

智慧小区是充分利用了物联网、大数据、云计算等新一代信息技术的集成,相关的重点是物业信息、物业服务和商业服务,为小区居民提供一个安全舒适的现代化智慧化的生活环境,也是一个新型的小区形态。智慧小区是智慧城市的基本单元,是智慧社区的有机构成。智慧小区的发展首先是落实高品质生活的重要举措。智慧小区建设是我们贯彻落实市委市政府实施的大数据智能化为引领的重要组成部分。实施智慧小区有利于提升城市和社区的治理能力,同时全面提高小区智能化设计水平、施工水平、铸造地产品牌,是重庆市城市品质提升的重要内容。此外,开展智慧小区建设可以显著提升小区的信息化和智慧化服务水平,实现精细化、高效化的物业管理模式,给老百姓带来安全感、幸福感和获得感。

智慧小区制定了系统的政策文件而且编制、发布了智慧小区评价标准,也建立了智慧小区的评价机制。2018年3月,市城乡建委和市城建开发办制定发布了《关于申报2018年度重庆市智慧小区的通知》,正式启动智慧小区申报工作。明确了主城区至少打造2个,边远区县至少1个智慧小区。今年8月,市城乡建委和市城建开发办制定发布了《关于申报2018年度重庆市智慧小区的通知》,市级层面高度重视智慧小区的发展,明确提出了要加快推进智慧小区建设。

为了激励智慧小区的发展,我们建委也出台了相应的激励政策,《关于对智慧小区和装配式建筑项目实施相关激励政策的通知》文件,明确了对实施智慧小区项目实施项目资本金、项目预售金和企业诚信加分等优惠政策。同月市城乡建委和市城建开发办制定发布了《关于调整重庆市建筑产业现代化示范工程项目资金补助政策的通知》,提出“对装配式建筑装配率达到65%以上,住宅项目满足二星级智慧小区相关要求的示范工程项目,按照示范建筑面积200元/㎡的标准进行补助”。

2018年12月,市住房城乡建委制定发布了《智能建设工作方案(2018-2020年)》 ,明确提出推广智能建筑、智能家居和智慧小区,实施智慧小区、智能建筑评价,深化智慧小区和智能建筑试点。加快既有小区和公共建筑的智慧化改造。下一步,进针对即有小区,包括商场、学校等进行智慧小区的评价立项工作。2018年1月,《重庆市智慧小区评价标准》发布,标准构建了重庆市智慧小区评价指标体系,涵盖了通信基础设施、公共应用系统、家庭应用系统和小区公共服务平台四大部分,为重庆市智慧小区建设奠定重要理论基础,有效指导全市智慧小区建设。

此外,我们建立了评价机制,制定了详细、具体、可操作的智慧小区评价流程,初步构建了智慧小区的专家数据库。共分为设计评价和竣工评价两个阶段,需要提供的资料有智慧小区的项目申请表、自评估报告、专项施工图纸、相应的施工材料,区别就是设计评价是以会议为主,竣工评价是以现场勘察为主。为了推动智慧小区建设工作,市城乡建委,尤其是市城乡开发办组织召开了主城、渝西、渝东南和渝东北四大片区推动会,同时赴30余个区县开展专项技术指导工作,对于全年完成既定任务奠定了重要基础,同时也召开了全市智慧小区现场工作观摩会。截止目前,全市推动实施智慧小区60余个,建筑面积达900万平方米。根据市住房城乡建委印发的《智能建设工作方案(2018-2020年)》,到2020年将建设200个以上的智慧,进一步提高小区信息化和智慧化水平,提高小区百姓获得感、幸福感和安全感。

近两年专家团队积极的开展调研,期间赴北京、上海、深圳、广州等各个地方调研先进省市的经验,结合重庆的实际制定了智慧小区的评价标准。该标准包括四个一级指标,五个次一级指标,这个板块权重是不一样的,通信设施占10%,公共应用系统占45%,家庭应用系统10%,智慧小区公共服务平台35%,目前我们交房大部分是清水房,所以这个比重我们按照10%解读:一星是60-70分,二星是70-80分,80分以上是三星级。智慧小区有三大控制指标,一是控制项,二是评分项,三是加分项,加分项是为了鼓励企业采用新技术新的管理进行加分。

在技术标准方面,小区的移动信号覆盖,要求家庭不少于三个运营商的4G网络全覆盖,小区的公共区域家庭、电梯、楼梯间、停车场应该实现信号的全覆盖,为业主提供优质的通话质量;无线WIFI,重点是实现公共区域的WIFI全覆盖,我们前期做了调研,发现目前小区白天大部分是老人在家,而他们使用智能手机的水平可能跟我们年轻人不同,可能会利用小区的WIFI实现上网浏览功;智能门禁,现在重点采用了人脸识别技术、指纹识别、声波识别、手机APP一卡通等多种开门方式;周界安防,我们要求小区一旦报警,周界安防要跟报警系统进行联动,而且小区物业管理平台里面会自动弹出,能够及时通知物业人员到现场解决险情。

以前物业人员需要通过显示屏查看小区的管理情况,现在仅需通过手机APP,也能随时察看小区的情况,例如小孩子玩耍的地方,老人经常逗留的地方,对老人和小孩的看护起到重要作用;访客系统可以通过手机APP发送声波二维码给访客,能够实现快速的进出。此外,通过家庭应用系统,包括家居安防系统、家居控制系统、家居环境监控系统、弱势群体保护系统、家居电力安全管理系统,为业主舒适、安全和便利的居住环境。

在细节方面,例如:供配电监控系统,具备小区供电系统状态监视和故障报警、备用与应急电源状态监控功能。针对供配电系统中的变配电环节,利用现代计算机控制技术、通信技术和网络技术等,采用抗干扰能力强的通讯设备及智能电力仪表,经电力监控管理软件组态,实现的系统的监控和管理;电梯状态的监控系统,通过对电梯运行状态的监控,对实施24小时不间断的监控;排水系统,重点对生活水泵和污水泵进行监管。

由于夏天商场的车库是非常闷热,通过排风系统,解决车库里一氧化碳浓度超标,及时将室外的新风及时送入车库内,排除有毒气体,保障人身安全。前期也发生过有些小区化粪池发生爆炸事件,所以我们对小区化粪池中沼气浓度监测,当沼气浓度超过设定值时,将推送信息给物业公司,物业公司安排相关人员对化粪池进行清洗,以免发生危险。同时,积水监测系统,随时监测车库积水深度,一旦发生暴雨且触发警戒水位,系统自动报警并推送信息给物管人员,物管及时通知业主处理险情并启动排水应急方案;停车场管理系统,重点还是实现车牌识别和在线缴费系统。

除了以上提到的技术标准外,还有物业管理系统,通过这个物业管理系统可以有效提升整个物业管理水平;物流服务系统,具备快递储物、寄存功能;具备物流信息通知查询功能;具备快递发件预约功能;智慧教育,方便小区业主查询小区所属辖区就读学校名称、地址、开学报名时间、放假通知等便民信息,同时具备教育信息发布功能,且预留接口支持与专业智慧教育平台对接;自动灌溉检测系统,绿化灌溉采用自动灌溉措施,并设置湿度感应装置,当突然湿度不够时,自动开启灌溉系统;集成管理信息化应用系统,具备对小区内信息化应用系统进行分析和处理,以达到信息共享及各应用系统联动功能;具备采用电子地图的信息化应用系统形式显示小区内信息化应用系统,便于物业管理。

从根本上来说,智慧小区的公共服务平台是整个智慧小区的核心。通过平台,实现各系统资源共享和业务协同,支持各系统正常运行,各服务资源接入,为业主提供智慧化服务,该平台包含了四个端口:政府端、物业端、业主端和商业端,是连接政府、业主、民众的有机的桥梁。该平台提供在线报失报修、缴物业水电气、访客来访、家政、教育等各方面生活的服务。在智慧管网方面,采用AR(增强现实技术)巡检,可随时掌握地下各种隐蔽管网走向和锁定故障点,为高效排障提供准确数据参考,同时大力推进BIM技术的应用,BIM即建筑信息模型,同时又是一种应用于设计、建造、管理的数字化方法,这种方法支持建筑工程的集成管理环境,可以使建筑工程在其整个进程中显著提高效率和大量减少风险。

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