1. 物业大数据首页
  2. 物业研讨

昆明市物业服务企业综合实力20强

本次测评研究旨在通过科学、客观的评价指标体系,公正的立场,对昆明市物业管理行业市场发展状况进行分析。同时甄选出一批本市综合实力较强的物业服务企业,以树立行业标杆,发挥头部企业示范引领作用,激励优秀企业做大做强,提升企业的知名度、信誉度和美誉度,并强化社会认知,加强行业自律,推动昆明市物业管理行业健康、有序、均衡发展。

昆明市物业服务企业综合实力20强

1月6日,昆明市物业管理行业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心、中物研协联合开展的《2019昆明市物业服务企业综合实力测评报告》正式发布,“2019昆明市物业服务企业综合实力20强”及“系列细分榜单”同期揭晓。

本次测评研究旨在通过科学、客观的评价指标体系,公正的立场,对昆明市物业管理行业市场发展状况进行分析。同时甄选出一批本市综合实力较强的物业服务企业,以树立行业标杆,发挥头部企业示范引领作用,激励优秀企业做大做强,提升企业的知名度、信誉度和美誉度,并强化社会认知,加强行业自律,推动昆明市物业管理行业健康、有序、均衡发展。

一、昆明市物业管理行业发展

建立健全物业管理机制,有序推进社区治理

为切实推进物业管理行业的发展,规范物业管理行为,维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益,2015年12月昆明市人民政府公布了《昆明市物业管理办法》,并于2016年2月1日起实施。此后,在各级政府的监管和指导下,昆明市持续推动物业管理行业法律法规建设,积极营造良好的法制环境,推进行业有序、规范、可持续的发展。云南省住房和城乡建设厅于2019年6月先后印发了《云南省物业服务导则(试行)》和《云南省物业服务企业信用评价管理办法(试行)》。11月,云南省发布了《云南省政府定价的经营服务性收费目录清单》。

此外,昆明市2018年9月印发了《昆明市物业管理协会关于进一步做好电动自行车消防安全管理工作的通知》,并于2019年先后发布了《昆明市机动车停车场管理办法》《昆明市住宅小区生活垃圾分类工作实施方案(2019-2022年)》的通知,形成政府主导、协调联动,全民参与的共建共享基层治理新格局。

昆明物业大数据

图 1 云南省近期主要政策法规

住宅销售面积仍占主导,多业态供应未来可期

根据国家统计局数据,昆明市销售面积自2010年首次突破一千万平方米,并保持每年超过千万平方米的面积供应。特别是最近几年,昆明市商品房销售面积持续增加,2018年达到近两千万平方米,较上年增长4.51%。昆明市商品房销售面积持续入市,有望增加本地物业管理的版图。从房地产企业竣工房屋面积来看。竣工面积一般会在之后的三至五年进入市场,竣工面积的下降会对随后几年物业销售面积的增加有一定的影响,但预计昆明市每年仍会有千万平方米量级的增加。

昆明物业大数据

图2 2009-2018年昆明市竣工房屋面积和商品房销售面积分布

从业态分布上看,住宅竣工房屋面积和住宅商品房销售面积仍占据主导地位。对比住宅商品房销售面积与商品房销售面积总值的比例关系,近几年,住宅销售面积占比略有下降,但保持在75%左右,住宅仍占主导地位。昆明市住宅竣工面积近几年亦呈现下降的态势,2018年达到近十年的最低(209.92万平方米)。住宅竣工面积占比略降,预计多种业态的物业类型将进入市场,为物业管理行业带来多样化的管理业态。

昆明物业大数据

图3 2009-2018年昆明市住宅竣工房屋面积和住宅商品房销售面积分布及占比

多方争霸竞争加剧,物业管理格局或将改变

在政策支持,资本助推,技术更迭等利好市场环境下,物业管理行业迎来了黄金发展时期,行业集中度不断提升,领先的物业服务企业抓紧行业上行机会,率先行动,在全国范围内跑马圈地,管理规模快速扩展。昆明市物业管理行业相关政策的出台和实施在一定程度上为外来物业服务企业的进驻提供了良好的土壤,吸引了优秀物业服务企业的大量入驻。同时,物业管理资质的取消,放开了物业服务企业认证的门槛,促使物业服务企业的增加。此外,在行业快速发展的大背景下,本土物业服务企业受到新技术、新理念引入的冲击,不断更新管理理念和工作方式,推进服务转型升级,本土物业服务企业崛起。

昆明物业大数据

图 4 昆明市物业管理行业格局分布

顺势而为促进行业发展,物业服务趋于规范

昆明市作为云南省省会、滇中城市群中心城市,优势资源集聚,居民消费升级,昆明市人口及城镇化水平呈稳定增长的态势。根据《昆明城市总体规划(2011—2020)》,到2020年,昆明市人口将达到850万人,其中城镇人口到620万,城镇化水平达到73%,中心城区城市人口规模430万。城镇人口的增加,居民对美好生活的追求,都将激发昆明市物业服务的转型升级和繁荣。

目前,昆明市涌现出一批较为优秀的物业服务企业,物业管理面积不断增加,涉及业态范围从起初的住宅小区、商业大厦,拓展到工业园区、机场、高速公路等公共事业,服务业态逐步完善,营业收入稳步增长。同时,新技术、省外乃至国外的先进管理经验和模式对本市物业服务企业的冲击,刺激着昆明市物业管理行业的转型升级,昆明市物业服务企业顺势而为着力提升物业管理水平,物业服务趋于规范。

昆明物业大数据

图5 昆明市物业管理行业发展形势及影响因素

二、2019昆明市物业服务企业综合实力20强测评分析

管理规模分析

优势集聚规模拓张,头部企业领先示范

近年来,伴随着居民消费升级和服务意识的增强,昆明市持续健全物业管理行业法制建设,有序推进建设美好生活社区。在科技、资本以及外来物业服务企业新理念的助力和冲击下,昆明市物业管理行业迎来快速发展的阶段。2018年,昆明市20强企业物业管理项目717个,管理面积约1.50亿平方米,平均管理面积748.32万平方米,单个项目贡献面积20.87万平方米,作为本区域领先的企业,20强企业优势明显。

昆明物业大数据

图6 2018年昆明市20强企业管理规模核心数据

此外,头部物业服务企业亦展现出强劲实力,其中5强企业物业管理面积达到8939.79万平方米,集中了20强企业近六成(59.73%)的管理面积,5强平均管理面积达1787.96万平方米,为20强均值的2.39倍,头部企业强者恒强,具有领先示范作用。

昆明物业大数据

图7 2018年昆明市20强企业管理规模核心数据

住宅物业占比七成,业态渐向多元拓展

20强企业在内外竞争激烈的背景下,依靠规模扩张抢占市场,并重视提升品牌价值,不断拓展物业服务业态领域。2018年昆明市20强企业住宅物业、商业物业、办公写字楼物业管理面积占比近九成,其中住宅物业管理面积最高,商业物业、办公写字楼物业紧随其后,管理面积均超过千万平方米,三者分别占总管理面积的71.25%、10.50%和6.87%。此外,产业园区物业、学校物业、医院物业、公众场馆物业和其他物业面积占比分别为5.21%、2.18%、1.07%、0.16%和2.75%。

昆明物业大数据

图8 2018年昆明市20强企业各业态管理面积占比分布

经营绩效分析

企业营收能力强劲,多种经营服务潜力凸显

  • 营业核心指标向好,强者恒强态势明显

2018年,20强企业营业收入达到20.45亿元,平均营业收入1.02亿元,单项目营业收入285.26万元,单位面积营业收入13.67元,经营绩效整体呈向好态势。

昆明物业大数据

图9 2018昆明市20强企业营业收入核心指标

从20强企业各层次营业收入看,排名靠前的企业创收能力更强。其中,年内5强企业营业收入达到11.85亿元,在20强企业营业收入总值中占比达57.96%,平均营业收入2.37亿元,是20强均值的2.32倍。

昆明物业大数据

图10 2018年昆明市5强企业营业收入及与20强比较

  • 夯实主业,基础物业服务占比达80.05%

借助关联房地产企业支持、市场化拓展和兼并收购等方式,昆明市20强企业进一步扩大物业管理面积,管理版图逐步增加,同时带动基础物业服务营业收入的增长。2018年20强企业物业服务费收入16.37亿元,均值达8186.59万元,占比达80.05%,成为企业创收的主力。

昆明物业大数据

图11 2018年昆明市20强企业基础物业服务收入及占总营收的比例

同时,20强企业多业态全面布局,亦拓宽了企业营收的路径。在基础物业服务收入方面,2018年20强企业的营业收入主要集中在住宅物业、办公写字楼物业、商业物业和产业园区物业四大业态,占比达到96.19%。

昆明物业大数据

图 12 2018年昆明市20强企业各业态物业服务费收入占比

  • 多种经营业务竞相开展,营收来源得以丰富

在新技术、新理念的助力下,20强企业从业主需求出发,不断探索服务类型和服务范围,持续探寻新的服务模式,为客户提供符合需求的增值服务,从而在满足业主的同时也极大的丰富了营收的来源渠道。2018年20强企业多种经营收入4.08亿元,均值达2039.89万元,占比19.95%。

昆明物业大数据

图13 2018年昆明市20强企业多种经营服务收入及占总营收的比例

从多种经营收入的分类上看,20强企业社区服务收入1.29亿元,占比31.72%。昆明市物业服务水平相较全国领先企业仍有一定的差距,管理经验和专业化水平相对薄弱,顾问咨询服务业务尚少,占多种经营总收入的比重为4.55%。此外,依托自身优势、对业主需求的进一步挖掘,以及自身物业运营经验的积累和专业化服务能力的逐步提升,20强企业亦开展了多元化的业务服务,其他类型的多种经营服务收入达2.60亿元,占比63.73%。多种经营服务的开展对于完善企业收入来源结构,盘活物业服务的存量市场,挖掘物业服务的附加值和边际效益有较大的助益,经过培育,日后多种经营服务将有望持续释放更大的效益。

昆明物业大数据

图14 2018年昆明市20强企业多种经营服务收入构成

企业运营成本刚性上涨,适度外包降本提质

  • 营业成本率达80.64%,人员成本超六成

2018年,20强企业营业成本达到16.49亿元,营业成本率80.64%。从营业成本构成来看,作为劳动密集型的行业,人员费用仍是物业服务企业营业成本的主要构成,占比达63.98%。

昆明物业大数据

图15 2018年昆明市20强企业营业成本构成及占比

  • 适度加大业务外包,助力企业降本提质

基础物业服务向专业化、精细化方向转变是未来发展的趋势之一,物业服务企业将非核心业务交由专业外包公司管理,一方面可有效降低企业的刚性成本,另一方面也有助于借助专业外包公司的服务优势,为业主提供更优质的服务,并提升物业服务效能,达到降本提质的效果。

2018年昆明市20强企业有17家企业将部分基础业务交付给专业外包公司管理,外包项目数达729个,项目外包比重达到101.67%。从外包项目的分类上看,保洁业务占比最高,达45.95%,绿化业务、设备维护养护业务、秩序维护业务项目外包数量接近,分别占比18.79%、17.97%和17.28%。

昆明物业大数据

图16 2018年昆明市20强企业项目外包占比分布

科技赋能增加人效,盈利及运营效率逐步提升

人工智能、物联网、云计算、5G等前沿技术的发展和应用为物业管理行业的转型升级提供了条件,拥抱智慧社区,转型智慧物业是行业大势所趋。昆明市物业管理行业亦紧跟时代特征,重视科技创新驱动行业发展,众多物业服务企业逐步加强与新技术在广度和深度上的融合,着手智能化工具的应用和布局,以替代过多的人力投入及优化管理流程。20强在物业服务科技创新方面取得了阶段性的成果,对整合资源、优化配置,提升业主服务体验和满意度,提高企业运营效率和盈利能力等有着较大的贡献。

  • 直多种经营服务将成盈利关键点

物业管理的规模化效应、科技赋能、推出多种符合业主需求的增值服务等均助力物业服务企业及时调整物业管理流程和管理策略,从而提升物业服务运营效率,企业盈利能力有望进一步提升。2019年20强企业年净利润2.71亿元,净利润率达13.25%。从盈利结构上看,20强企业基础物业服务净利润达2.11亿元,占比77.85%。多种经营净利润近六千万,占比22.15%。基础物业服务对净利润的贡献仍占主力。

昆明物业大数据

图17 2010年昆明市20强企业盈利结构及占比分布

对比净利润和营收结构,20强企业基础物业服务以80.05%的收入贡献了77.85%的净利润。多种经营服务则以19.95%创造了22.15%的净利润。相对基础物业服务,占比较少的多种经营服务净利润的贡献力度更强,成为物业服务企业新的盈利增长点。

昆明物业大数据

图18 2018年昆明市20强企业盈利贡献分布

  • 降本增效,企业运营效率提升

科技赋能为行业带来革命性的转变,助力企业改善物业管理流程,提高管理效率,从而达到降本增效的目标。2018年20强企业人均管理面积为6202.44平方米,人均产出为8.48万元,人均净利润1.12万元。

昆明物业大数据

图19 2018年昆明市20强企业运营效率指标

从业人员分析

提供就业岗位三万有余,有效缓解基层就业

  • 直接或间接提供就业岗位三万余人

2018年昆明市20强企业从业人员达到24130人,企业外包人员11273人,直接或间接提供就业岗位三万余人。

昆明物业大数据

图20 2018年昆明市20强企业从业人员和外包人员总数

  • 行业劳动密集型特征显著

2018年昆明市20强平均每家企业从业人员达1206人,行业具有劳动密集型特征。

昆明物业大数据

图21 2018年昆明市20强企业从业人员岗位构成情况

从企业从业人员岗位构成看,20强企业经营管理人员2764人,占比11.45%,20强企业不断优化人才队伍,结构配备趋向合理。操作人员21366人,占比88.55%。

  •  保洁业务外包人员最多

2018年昆明市20强企业外包人员11273人,占一线员工总人数的34.54%。其中,保洁业务外包人员数量最多,占企业外包人员总数的52.29%。基础物业服务的外包,将推动企业人员结构的优化和调整,并提升企业运营效率。

昆明物业大数据

图22 2018年昆明市20强企业各岗位外包人员占比分布

行业面临转型升级,高素质专业人才仍需引入

随着物业管理行业的扩容,以及专业化程度的提升,行业竞争激烈,亟需高素质专业性人才的加入,以适应不断变化的市场环境,完成企业的转型升级,并增强企业抗风险能力,使得企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。然而,目前物业服务企业高学历人员较为匮乏。2018年20强企业本科及以上学历人员为2535人,占比10.51%。高中及以下人员最多,占比超六成。此外,大专及中专学历人员分别占比12.05%和13.51%。面对新技术以及行业转型升级的需求,20强物业服务企业仍需加大高素质专业人才的引入,以强化自身优势,增强企业的核心竞争力。

昆明物业大数据

图23 2018年昆明市20强企业从业人员学历构成情况

服务质量分析

树立标杆示范项目,引领行业服务水平提升

2018年度昆明市达到示范标准的35个项目中12个项目是由20强企业提供物业管理服务,占比达到34.29%;复验合格的17个管理项目中有5个项目由20强企业提供物业管理服务,占比29.41%。

物业服务满意度是衡量物业服务质量重要的指标,深入开展市场调研,对于物业服务企业挖掘客户潜在需求,提供专业服务,提高业主的居住满意度和舒适度至关重要。2018年20强中通过内部调查和委托专业第三方调研公司开展调研的企业均为9家,占比均为45%,另外两家暂未开展满意度调研,满意度调研总体参与度达90%,满意度均值90.58。

然而目前尚没有完善的行业满意度标准,物业服务企业满意度调研开展力度和范围仍有一定的局限。未来中国物业管理协会将会引导标准统一,致力于整体服务质量提升和标准化建立。

社会责任分析

积极承担社会责任,稳就业安民生促和谐

物业管理行业具有劳动密集型的特征,且提供较多的基础性岗位,在缓解基层居民就业、维护社会和谐等民生问题上发挥着重要的作用。2018年度,20强企业安置就业、再就业人数达11895人,其中主要为接收农村务工人员和安置下岗、失业人员再就业人员,占比高达到95.17%,此外,安置部队复转退军人、接收应届本科毕业生、接收建档立卡贫困户和接受残疾人群体分别占比2.80%、1.43%、0.48%和0.13%。在一定程度上缓解了剩余劳动力就业和再就业问题,促进社会和谐。

在促进就业的同时,物业服务企业亦积极承接保障性住房为其提供物业服务,担负起提高居民生活水平,为居民提供宜居生活环境的社会责任。目前昆明市物业服务企业承接保障性住房的力度仍较小,截至2018年,20强企业仅4家企业为保障性住房提供物业服务,管理项目16个,管理面积256.64万平方米,占管理总面积的1.71%。随着居民消费升级以及服务意识的提升, 20强企业将有望进一步加大保障性住房的物业管理,发挥自身专业服务优势,承担起服务更多业主的职责,在赢得业主和社会信赖及认可的同时,亦实现企业运营效益的提升。

党建引领聚力社区治理,积极履行纳税义务

云南红色物业

三、结语

昆明市物业管理行业关键转型发展期

昆明物业大数据


测评榜单(2019昆明市物业服务企业综合实力20强)

2019昆明市物业服务企业综合实力20强

 

☆本文来源于“中协物研”,经整理后发布;声明:本文观点不代表物业大数据立场,转载请联系文章原作者。如文章内容或图片涉及版权,敬请联系本站进行删除。KANWUYE.COM 物业大数据为您解读最新、最全面的物业管理资本市场。

联系我们

 

合作咨询:点击这里给我发消息

版权沟通:点击这里给我发消息

物业并购:点击这里给我发消息