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解读学校物业管理大数据

当前全国学校中60-70%的高校将其后勤服务向社会放开,而向社会放开的学校中仅30%-40%的高校将其后勤所有项目全部放开,因此全国仅有大约18%-28%的学校将其后勤业务全部向社会放开。随着全国教育后勤社会化改革的逐步推进,还未向社会放开的学校后勤自管项目部分将成为市场化的物业服务企业的潜在市场空间。学校物业约有60%左右的市场空间还未释放,这部分项目的市场化将会为学校物业服务企业带来充足的市场增量。

学校物业管理

2019年,我国学校后勤社会化改革稳健进行了22年,随着我国教育后勤社会化改革的持续深化,学校物业管理的重要性不断凸显,逐渐成为物业管理行业不可或缺的组成部分。

近年来,学校物业管理服务市场不断扩大,根据2017年各省份不完全的学校物业管理现状数据统计,全国学校物业已达到将近9亿平方米的管理面积。在市场容量不断扩大的过程中,大批优秀的社会化物业服务企业崭露头角,品牌力量得到了学校和社会的广泛认可,市场份额不断扩大。当前学校物业管理服务市场中,已产生一批深耕校园业态的特色物业服务企业,对行业的发展和业务模式的探索起着引领作用。

行业市场空间及驱动因素分析

2021年高校后勤市场将突破2000亿规模

根据教育部2017年7月19日发布的《2017年全国教育事业发展统计公报》显示,全国共有各级各类学校51.38万所,其中,全国高等学校2914所;各级各类学历教育在校生2.7亿人,高等教育在学规模达到3779万人;专任教师1626.89万人。

学校物业大数据

图:2010-2021年中国高校后勤市场规模分析及预测

随着高校系统的不断扩大,高校后勤市场规模有呈逐年上升趋势。据公开资料统计,2014年我国高校后勤市场规模约1568亿元;2015年我国高校后勤市场规模达1652亿元,同比增长5.36%;预计到2021年,我国高校后勤市场规模将突破2000亿大关,学校物业服务企业将受益于行业规模的增大。

行业发展驱动因素分析

全国教育后勤社会化带来潜在市场空间的释放

业内专家预计,当前全国学校中60-70%的高校将其后勤服务向社会放开,而向社会放开的学校中仅30%-40%的高校将其后勤所有项目全部放开,因此全国仅有大约18%-28%的学校将其后勤业务全部向社会放开。随着全国教育后勤社会化改革的逐步推进,还未向社会放开的学校后勤自管项目部分将成为市场化的物业服务企业的潜在市场空间。学校物业约有60%左右的市场空间还未释放,这部分项目的市场化将会为学校物业服务企业带来充足的市场增量。

学校自有物业的市场化改革

我国教育后勤社会化改革经过多年的发展,很多高校已经认识到自管物业的弊端,逐渐放开部分自管项目,向专业的物业服务企业购买服务。很多学校把改革的触角伸向学校内部,成立校园自有物业,作为学校的第三产业,除了为本校提供专业的物业服务,也面向社会承接项目。

服务业务多元化拓展

经过不断地发展,学校物业管理取得了长足进步。传统的维修、保洁、绿化、停车场、车辆、消防、治安等服务内容,已经不能满足广大师生的需求,学校物业服务企业在围绕学校物业管理延伸出的产业链具有广阔的拓展空间。如基于校园场景的各项增值服务,如对保洁、维修、绿化等基础服务衍生出针对师生需求的各项服务。

行业集中度低,提升潜力大

学校物业服务市场的集中度极低,根据2018年度PMDI500数据,管理项目在10个以下的物业服务企业达到78.4%,可看出当前大部分物业服务企业在学校物业市场布局较浅。近年来行业头部企业纷纷加快项目拓展的速度,此外大量以传统住宅业态为主的大型物业服务企业也竞标学校物业项目或收购学校物业服务企业,在这一领域加速布局。

基于样本的学校物业服务市场数据分析

2018年度学校物业服务发展指数31.9

2018年,PMDI 100 学校物业发展指数31.9,比2015年增加23.1个点,复合增长率为53.95%,发展指数稳步提升。

学校物业大数据

2018年度 500强企业学校物业服务企业整体数据分析

500 强企业学校物业管理项目情况

2018 年,500 强企业布局学校物业服务企业管理项目总数为 4645 个,企业平均管理项目数量为 15 个,单项目贡献面积为 13.55 万平方米

学校物业大数据

从城市角度看,500强企业学校物业服务项目中, 一线城市项目数量为1691个, 占比 36.40%;二线城市项目数量为1702个,占比 36.64%;三四线城市项目数量为 1251个,占比 26.93%,海外城市项目数量为1个,该结构与管理面积的各城市能级分布相符。

2018年500强企业学校物业管理项目各城市分级分布

2018年500强企业学校物业管理项目各城市分级分布

500 强企业学校物业服务收入情况

2018 年,500 强企业学校物业服务总物业费收入达 112.03 亿元, 占 500 强企业总物业费收入比例为 5.0%。

2018年500强企业学校物业管理项目各城市分级分布

500 强企业学校物业服务收入情况

500 强企业学校物业费水平

2018年,500强企业学校物业服务项目中,以酬金制形式服务的项目占 16.3%,包干制形式服务的项目占 83.7%;包干制仍为主流方式。2018年,500强企业学校物业服务平均物业费为2.83元/(平方 米·月),其中,包干制项目平均物业费2.80元/(平方米·月), 酬金制项目平均物业费 3.27 元 /(平方米·月)。物业费整体收缴率为 99.25%。从城市角度上看,500 强企业学校物业服务项目中,一线城市平均 物业费为 4.19 元 /(平方米·月);二线城市平均物业费为 2.66 元 /(平方米·月);三四线城市平均物业费为 2.24 元 /(平方米·月)。一线城市学校物业费收入明显高于二三四线城市。

学校物业大数据分析

500 强企业学校物业各收费形式物业费情况

学校物业大数据分析
500 强企业学校物业各城市分级平均物业费水平

学校物业服务趋势研判

根据教育部《国家中长期教育改革和发展规划纲要(2010—2020)》的战略目标,到2020 年,高校要形成以“政府履行职责、市场提供服务、学校自主选择、行业规范自律、部门依法监管”为主要特征的“新型高校后勤保障体系”。在学校物业市场化不断深入的情况下,当前学校物业呈现出几个明显发展趋势:

社会企业占比逐渐提升,后勤实体管理规模不断收缩

当前学校已逐渐将部分职能向社会化企业放开。如楼宇和校园的保洁委托给保洁公司,楼宇秩序维护员委托给安保公司,校园环境绿化美化委托给园林绿化公司,房屋修缮、工程修缮、机电维修委托给工程公司,店面摊点、商铺商场、宾馆酒店、娱乐影院等商业网点承包给个体经营者或商业公司,家属区物业整体承包给社会物业公司等。除将部分业务外包给专业公司外,近年来越来越多学校向社会物业公司、自办物业公司或中心进行招投标,分块切割的物业,引进多家物业公司共同管理学校物业。这一趋势正逐渐扩大化。

智能化技术应用促进管理效率提升

在行业标准化的推动下,学校物业服务企业坚持标准化作业,持续加大对技术的投入,将新技术信息化工具应用在学校物业管理上。如浙大求是物业大数据、物联网、人工智能、云计算等技术,构筑互联网+智能后勤平台、智慧物业,打造物业管理升级版,通过运用先进的分析工具和人工智能,提升的务能力和服务水平,提升公司的组织效能。

延伸服务或成为企业主要盈利增长点

学校物业企业的物业费价格受到一定的管制,物业费提价较困难,但物业服务企业围绕校园场所发展的各项延伸服务有潜力成为企业未来主要的盈利增长点。
随着社会经济的发展和消费水平的提升,学校师生对物业管理的需求不断增多、要求不断提高,不仅仅局限于基础物业管理服务,还衍生出其他多样化需求。提供更多的增值服务服务,拓宽物业服务的内容和范围是当前学校物业管理的一大趋势。如提供代洗衣物、代购日用品、代清洁卫生、代接送小孩、生活用品维修等增值服务;提供宿舍公共信息、水电交费提醒与预约、网络报修与考评、对残障学生的生活关照、为伤病学生的煎药煮粥、在人流量大的地方设置垃圾自动回收机等。多元化的业务发展为物业服务企业带来新的业务发展与盈利增长点。

大型物业服务企业纷纷布局校园业态,行业竞争加剧

近年来物业管理行业涌起一阵并购潮和上市潮,在资本的支持下,头部物业服务企业快速扩张,除了加快扩张传统的住宅业态外,其他业态的价值也逐渐凸显,以往未涉足学校物业的大型物业服务企业或通过市场化招投标试水学校物业,或是通过收购专业的学校物业服务企业进入这一业态。

大型物业服务企业具有资金和品牌优势,给学校物业业态内的企业构成了一定的威胁;而专业的学校物业服务企业具有专业的校园管理经验,也积累了一定的技术优势,且在业内构建了一定的名声,两类企业各具优势,随着越来越多的企业进入这一业态,行业之间的竞争也将越发剧烈,这将给现有行业内竞争优势较弱的中小学校物业服务企业构成较大的压力。

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