万科物业2019年营收达127亿元

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万科物业已实现全国化布局。万科物业是万科企业股份有限公司下属控股子公司,从1990年万科地产决定从第一个房地产项目开始引入物业管理服务以来,万科物业已悄然走过三十年发展历程,截至2020年1月底,万科物业已成功布局包括北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、东莞、佛山、香港在内的94个中国最具发展潜力的大中城市,覆盖3672个服务项目。根据2019年万科年报数据,万科物业尚有1.9亿平方米的储备面积。如果用“合约面积/在管面积”来代表物业企业未来增长空间,那么当前万科物业合约面积和在管面积的比值为1.42,意味着万科物业在管面积还有近50%的增长空间,规模确定性较强。

 计划投资百亿将“沃土计划”打造成科技转型的秘密武器、牵手戴德梁行实现“住宅商企、两翼齐飞”的战略升级、第一时间支援火神山前线彰显专业物业服务价值……在非上市物业服务企业中,目前恐怕还没有任何一家企业能像万科物业一样具备这么深厚的实力,一举一动都能引来行业内外的注意。对于广为期待的上市计划,无论是万科董事会主席郁亮,还是万科物业CEO朱保全,都对万科物业何时走向资本市场三缄其口,这又给万科物业蒙上一层神秘的“面纱”。

不过,在万科年报披露的极其有限的物业板块信息中,我们在字里行间依然能够捕捉到万科物业的“雄心壮志”。2020年3月17日晚,万科企业股份有限公司在线上召开2019年度业绩推介会,万科表示,2019年万科物业实现营业收入首次突破百亿,一个进击中的隐形“王者”逐渐浮出水面。

企业经营首次双突破,营收突破百亿,规模突破六亿平

经营业绩最高。2019年万科物业整体营收127亿元,同比增长29.7%。根据目前已披露的信息,万科物业的营收在上市物业服务企业中不仅远高于23.2亿元的对标企业均值,更是与其后的绿城服务和招商积余拉开较大的段位。

万科物业2019年营收达127亿元

注:※号为该企业2019年数据,其余为2018年数据

  业绩增长动能强劲。从2016年营收42.6亿元,到2019年营收达到127亿元,万科物业仿佛“脚踩油门”驶入业绩增长的快车道,历时三年成为首个营收迈入百亿门槛的物业服务企业,期间年复合增长率43.9%。单就2019年而言,其业绩同比增长29.7%。在营收的“盘子”较大的情况下,万科物业仍能取得较高的增速,可见其业绩动能之强劲。

万科物业2019年营收达127亿元

规模实现新突破,在管面积最高。根据企业信息披露,截至2019年底,万科物业累计签约面积6.4亿平方米,较去年同期增长26.1%,其中已接管合同面积4.5亿平方米。单就在管面积而言,万科物业在目前统计的上市物企中规模最高,不仅高于具备房地产开发背景的物企,同时也高于依靠平台实现服务输出的第三方物企。

万科物业2019年营收达127亿元

  注:已剔除在管面积显著较小的物企,仅统计企业公布在管面积>5000万平的物企数据;※号为该企业2019年年度数据,其余为企业2019年半年报披露数据

企业根基扎实,规模内生增长稳定

万科物业营收高速增长的背后,是规模的支撑。虽然万科年报中并未对项目来源做出详细披露,但是作为一家母公司开发能力较强的物业服务企业,母公司的贡献在万科物业的管理面积中仍占据比较大的比重。

从自身角度来看,万科物业已实现全国化布局。万科物业是万科企业股份有限公司下属控股子公司,从1990年万科地产决定从第一个房地产项目开始引入物业管理服务以来,万科物业已悄然走过三十年发展历程,截至2020年1月底,万科物业已成功布局包括北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、东莞、佛山、香港在内的94个中国最具发展潜力的大中城市,覆盖3672个服务项目。根据2019年万科年报数据,万科物业尚有1.9亿平方米的储备面积。如果用“合约面积/在管面积”来代表物业企业未来增长空间,那么当前万科物业合约面积和在管面积的比值为1.42,意味着万科物业在管面积还有近50%的增长空间,规模确定性较强。

从母公司的角度来看,目前万科地产对万科物业能够形成相对稳定的“输血”能力。销售方面,2019年万科实现销售面积4112.2万平方米,销售金额6308.4亿元,分别增长1.8%和3.9%。2016-2019年每年平均销售面积3628万平方米。开发方面,2019年万科新开工面积约4241.1万平方米,15.1%,完成年初计划的118%。土地储备方面,2019年万科在建项目总建筑面积约1亿平方米,规划中项目总建筑面积约5394万平方米。此外,万科还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,权益建筑面积合计约492.9万平方米。

万科物业2019年营收达127亿元

“危机”意识驱动,大物管推动规模外延式增长

万科是一家靠“危机”驱动的地产企业,居安思危的意识早已融入企业基因。早在2012年,万科就率先提出地产开发正在走向“白银时代”。在“房住不炒”的地产开发背景下,易居企业集团CEO丁祖昱表示地产正在告别过去的大开发时代,万科也将“活下去”作为企业发展的重要关键词之一。这样的“危机”意识并非危言耸听,2019年万科地产的销售面积增速同比下跌10.5个百分点,新开工面积同比下降15.1个百分点。在“稳”的基调下,虽然万科地产未来的发展不至于失速,依然能向万科物业保持较为稳定的项目转化,但对物业板块“输血”的动能将不可避免有所降低。

随着不动产经营时代的来临,万科物业迫切需要找到新的项目拓展路径,用来“平衡”母公司开发增量的减少带来的规模掣肘。万科物业积极进行市场化拓展的主要方式有两种,即一是股权合作,二是多元业态扩张。

首先,股权合作方面,万科物业积极入股规模型或物业收并购区域型物企。由于万科物业仍未上市,所以其对股权合作的信息披露较少。据传今年3月万科物业已入股天骄爱生活,成为除协信地产、中民投以外持有51%股权的控股股东,业绩发布会上万科方面并未对此表示否认,只是表示现在没有需要披露的信息。天骄爱生活的前身是协信天骄物业,据克而瑞物管监测,天骄爱生活的管理面积规模应该在“亿级”左右,接管物业类型涵盖城市综合体、产业园区、住宅、公建物业等。

除了入股规模型物业服务企业外,万科物业也积极收购区域型物业公司。经克而瑞物管不完全统计,目前万科物业已收购近40家物业公司,覆盖长三角、珠三角等经济发达区域,总投资额超过1.2亿元。

其次,多元业态扩张方面,持续加码商业服务能力。万科物业在2018年首次发布“住宅商企、两翼齐飞”战略,并推出“万物商企”独立子品牌。2019年12月万科物业与戴德梁行成立合资公司,新公司聚焦商业物业与设施管理领域,主要业务包括商业物业及资产管理、综合设施管理等。万科物业此次牵手戴德梁行,是其在商业物业服务战略上的再升级。

业绩公告中并未透露“万物商企”的经营业绩,但朱保全在之前曾表示,目前万物商企与阿里巴巴等互联网行业领导品牌进行深度合作,阿里云、菜鸟、阿里大文娱、高德地图、蚂蚁金服等阿里系企业均由万物商企提供服务。腾讯的滨海大厦、北京的13个办公室以及华为全国12个城市代表处都是万物商企提供服务。2019年还新签了小米、今日头条等项目,在全国服务的项目已经超过500个。

克而瑞物管数据显示,整体来看,商业物业平均物业费约为住宅物业费的2.3倍,而优质商办物业的收费水平更高。万科物业此举,将在未来短期内优化营收结构,并有望取得营收的快速增长。

在多元业态扩张方面,“城市空间整合服务”有望带来百亿营收。与中海物业、保利物业从承接市政物业服务项目来布局的方式不同,万科物业对城市能级的要求更高,在2018年积极探索横琴城市物业服务后,2019年这一模式又落户雄安新区、广州白云及成都高新区,由万科物业承接当地的城市环境卫生、城市公共绿地养护、市政基础设施养护、社区综合治理、公共资源经营管理等城市管理业务。据克而瑞物管了解,目前已有10个以上的城市正在或计划与万科物业探讨合作事宜,未来潜在城市数量约30个,而营收方面,目前横琴城市物业服务大约一年有5亿的收入,如果该服务能够覆盖30个城市,将带来百亿级的营收贡献。

不过,需要指出的是,万科物业在多元规模扩张中,也面临着营业成本上涨及营业利润增速下滑的压力。从数据来看,2016年万科物业的营业成本约为33亿元,而2019年达到103亿元,增长212%。2019年万科物业营业利润率17.96%,较2018年同期下跌0.04个百分点。虽然营业利润率的下滑受人工成本上涨等综合因素影响,但自2018年开始拓展的“城市空间整合服务”由于更加考验管理能力,也对经营造成了一定的压力。

万科物业2019年营收达127亿元

上市基础具备,静待“东风”吹来

对于万科物业是否上市,一直是行业内外关注的话题。郁亮和朱保全也在不同场合就此问题做出口径一致的回答,即万科物业暂时没有上市计划,或者说在相当长一段时间之内没有上市计划。虽然企业主观层面对上市较为谨慎,但商业及资本市场瞬息万变,并不妨碍我们“揣测”哪些因素将成为促使万科物业上市的诱因。

首先,规模领先是万科物业的重要考量。在深圳举办的2019年中国国际物业管理产业博览会上,朱保全表示,随着物业赛道里的上市公司越来越多,规模越来越大,万科物业也存在“危机感”。克而瑞物管通过梳理发现,2019年物企排名TOP10的企业中,绝大多数已登陆资本市场。除了TOP10中金科服务正在筹备上市外,华润置地、融创等房企也计划分拆物业上市。目前万科物业在规模层面保持领先,但随着优质物企不断上市,以及已上市物企加大收并购力度,将对万科物业的龙头地位造成较大压力。

万科物业2019年营收达127亿元

其次,市值管理也是万科物业关注的重点。截至目前,上市物企中市值最高的碧桂园服务仅为678亿元左右,排名其次的雅生活服务和保利物业分别为374亿元和299亿元,均低于千亿,而对应的碧桂园及保利地产市值均接近两千亿左右。朱保全表示,“上市首先是融资”,而目前物业板块虽然估值较高,但从市值来看尚无法与地产板块相提并论,其能融到的资金有限。

此外,对于万科物业来说,更为重要的问题恐怕是,A股上市的可能性是否存在。我们在《2019年度总结 | 展望篇:2030年物管服务市场达3万亿,企业分化加剧》中提出,相对于港股市场,A股不仅具备更为广泛的投资者,能够有效降低发行风险,后期也易于得到真实的估值和股价反馈,而且由于较高的门槛,对登陆A股上市的企业而言,本身就是对企业实力的认证。新大正、招商积余等在A股市场受热捧,未来企业或将打开登陆资本市场的新通道。

政策面的变化和企业的动向也支撑了我们的预测。2019年12月发布的《上市公司分拆所属子公司境内上市试点若干规定》,让A股曾备受关注的分拆上市政策再度破冰。截至3月15日,已有8家上市公司披露了分拆上市预案,而这些企业中有中国铁建、上海建工等具备地产开发背景的企业。这8家企业分拆上市的选择以科创板居多。

在业绩会上,郁亮表示,等到大家都认可万科物业“城市服务商”的身份时,万科物业才会考虑上市。朱保全之前也表示,将投入至少百亿用于“沃土计划”,通过信息化、数字化提升管控效率,提高利润水平,为万科为未来的万亿市值平台搭建,做足准备。

小结

2019年万科物业在市场拓展、多元业态布局等方面均取得长足发展,营收和规模持续攀高。疫情期间万科物业的积极表现也得到广泛认可,实现了专业服务价值的再次释放。作为一个隐形的“王者”,万科物业的进击之路值得行业和企业共同学习。

原标题:万科物业:营收首破百亿,进击中的隐形“王者”

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