保利物业(06049.HK)2019年报

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保利物业2019年年报表现强劲,和其“大物业”战略有着密不可分的关系。早在2019年6月20日,保利物业在中国物业管理协会主办的《2019物业服务企业品牌发展论坛》上正式提出“大物业”战略。

保利物业在上市四个月后,交出了自己在港股市场上第一份成绩单。3月25日晚间,保利物业披露了2019年全年业绩报告。年报数据显示, 2019年公司营收达59.67亿,同比提升 41.1%。与此同时,2019年保利物业实现净利润5.03亿,同比提升49.7%。归母净利润4.91亿,同比提升49.3% 。

保利物业年报

更为亮眼的是,公司2019年在社区增值服务方面的收入提升85.2%至11.54亿,在整体营收中的占比达到19.4%,较去年同期提升了4.7个百分点。收入净利润方面均录得超过40%的涨幅、社区增值服务近乎实现翻倍增长,再叠加自身管理面积大幅提升。2019年,保利物业无疑向外界和投资者交了一份堪称惊艳的“成绩单”。

大物业战略成效初现

作为央企物业第一股,保利物业上市首份成绩单如何一直是外界关注的焦点,而公司也用自身强劲的表现给了市场反馈。市场分析指出,保利物业2019年年报表现强劲,和其“大物业”战略有着密不可分的关系。早在2019年6月20日,保利物业在中国物业管理协会主办的《2019物业服务企业品牌发展论坛》上正式提出“大物业”战略。大物业就是全域物业,全业态物业,全民物业,全技术物业,全价值物业。具体而言,其核心内涵是包括:

以中国960万平方公里为服务空间的“全域物业”;保利物业在全国覆盖的城市范围,已经超过了母公司保利发展控股集团不动产开发业务在全国的覆盖范围。有人、有物、有资产的地方,都可以成为保利物业服务的对象。

以住宅社区、产业园区、教育园区、城市空间、乡村建设等为服务市场的“全业态物业”;在新业态方面,保利物业服务1918产业园,进驻西塘古镇,服务贵阳机场。以社区业主+城乡居民+全国国民为服务对象的“全民物业”;保利物业的服务对象,已经不能简单使用“业主”来涵盖,我们服务对象,包括业主、游客、学生、开发商、政府机构及事业单位。

以物联网、人联网、价值联网融合发展的“全技术物业”;在物联网方面,通过借助EBA和设施自动化,实现更好的集约化、无人化的管理;保利物业也在搭建人联网和价值联网的融合平台,例如:通过小程序,加强业主与业主、业主与物业之间的联系,为业主的社区生活带来便捷、创造价值。

以人文社区、价值生活为服务内容的“全价值物业”。保利物业的服务不局限于“三保一绿”,从业主的真实需求出发,为客户的生活、工作等场景提供多元化的增值服务,实现“人文社区、价值生活”。

而回到年报披露的情况来看,大物业战略成效,首先体现在了公司管理面积的进一步扩大。年报数据显示,2019年保利物业的在管面积达到2.87亿方,较去年同比提升50.6%。合同面积4.98亿方,同比提升37.8%。值得注意的是,这意味着公司的储备面积接近在管面积,达到2.11亿方,未来业绩增长确定性高。

保利物业年报

在管理面积录得五成增长,保利物业方面解释称,保利物业管理规模的高速增长,既源于中国房地产市场的蓬勃发展及大股东保利发展控股集团的卓越表现,也来自于保利物业市场开拓力度的不断加大。

公开资料显示,截止2019年末,保利物业已经构建起涵盖 29 个省份、170 个城市、1010 个在管项目、1490个合约项目的全国化布局,拥有横跨住宅、商业办公、公共服务于一体的全品类服务体系,为各类业主、客户提供专业、人文、有价值的服务。

值得注意的是,保利物业2019年在市场化开拓方面也取得了较为明显的进步。年报数据显示,截至2019年末,公司第三方合同面积新增1.05亿方,累计占比提升7.2个百分点至57.9%。实际上,自从2016年公司启动市场拓展战略以来,其市场开拓力度正在不断加码。而在市场化开拓的方式上,公司也充分合理利用了自身央企的优势,与多家地方城投平台、央企国企、中小开发商建立战略联盟。

公开资料显示,保利物业先后与山东菏泽城投、唐山新城投、西安曲文投成立合资公司,加速“央央合作”、“央地合作”落地,拓展模式呈现多元化发展,不仅如此,2019年底,保利物业成功举办的“第二届中国社会治理与协同创新镇长论坛”,通过这样的方式,也为保利物业对外拓展形成了较强的助力。

公共服务亮点突出

实际上,谈到保利物业,公共服务是无法绕开的核心亮点之一。随着保利物业“大物业”战略的推行,公共服务管理就日渐成为保利物业的“杀手锏”。

早在2016年,保利物业就进驻浙江省嘉善县西塘古镇景区,对商户经营和景区秩序推行“先服务、后管理”。保利物业进驻西塘景区后,极大地改善了西塘景区风貌与治安秩序,古镇焕发新颜,景区资质荣升为5A。有了专业服务的保障,景区客流量、收入均有大幅度提升。基于此,保利物业沉淀出“景区服务管理模式”,构建了镇域公共服务相关经验,接连拿下景区周边多个项目。

次年,保利物业入驻天凝镇开展城镇全域化管理。其与天凝镇政府共同探索“三位一体”发展之路,将“亲情服务理念”输出到乡镇,并借助信息化平台改善天凝镇生产、生活和生态环境质量。保利物业因此成为全国首个提供乡镇公共治理的物企,翻开我国城镇创新社会治理的新篇章。

不仅如此,作为公共服务的“先行者”,保利物业在2018年就发布了行业首本《公共服务标准化手册》,之后又建立了多项公共业态的服务标准和管理体系,严把服务品质。在公共服务的实践中,保利物业通过不断“复制标准”,将成熟项目中的“标准化”,复制到新拓展的项目中,实现“提质增效”。

实际上,保利物业在公共服务上的探索和实践一直在不断提速。年报数据显示,2019年保利物业在公共服务上的在管面积突破1.4亿方。在管公共服务项目已经覆盖全国22个省/自治区/直辖市,项目数达到266个。2019年内,公共服务新拓展项目 87 个,签约了司法部、辽宁孤山镇等一大批优质公共服务项目。2019年公共服务业绩贡献比重迅速增长,对基础物管收入贡献达12.5%。

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根据保利物业的规划,在整体大物业战略之下,公司将继续坚持发展公共服务,打造公共服务品牌“镇兴中国”。同时,保利物业保持开放的合作态度,以多样合作方式推进公共服务的市场合作,并在公共服务领域承载多种业态的多元化服务。

另一方面,在基础服务外,保利物业还会根据客户需求,不断创新,迭代升级新的服务,在基础服务之上实现“服务叠加”。比如从2018年起,保利物业服务的上海罗店镇,现已叠加工业园、社区文化活动中心、罗南镇综合治理、秩序维护等四项新的合作内容。2016年起,保利物业服务的浙江西塘镇,现已叠加七项合作内容。

社区增值服务突飞猛进

实际上,保利物业业绩突飞猛进的背后,社区增值服务的八成暴增不容忽视。2019年年报数据显示,2019年保利物业非业主增值服务和社区增值服务收入合计占比35.6%。社区增值服务收入提升85.2%至11.54亿,在整体收入中占比较去年同期提升了4.7个百分点至19.4%,社区增值服务收入贡献快速提升。

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公司方面称,之所以社区增值服务收入提升较快,和保利物业深入社区场景,紧密围绕业主在美居服务、社区零售、车场管理服务、社区媒体、社区空间管理等领域的生活需求,打造增值服务品类,全面构建社区增值业务链有着密切关联。

根据保利物业方面介绍,2019年是美居业务重点孵化首年,收入已达1.92亿。保利物业通过联动保利发展控股集团资源,整合全屋产品,为业主提供精装加载、拎包入住服务。2019年,社区零售业务收入已达1.19亿。防疫期间,保利物业做好、做实抗疫工作的同时,迅速培育出新的增值服务,与蔬菜基地合作推出蔬菜进社区、专业消毒等服务,缓解业主及客户所需,准确把握市场机遇。

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不仅如此,保利物业还充分整合保利系统内、外部资源,打造社区“盈和生态”,持续发力增值服务领域。未来,保利物业将深化发展从前期咨询到交付后管理全周期的增值服务。持续在美居、社区零售、社区媒体、车场服务、公共空间等领域进行垂直打造和探索,挖掘并投资与公司业务产生协同效应的增值服务供应商。

值得注意的是,疫情是当前物业服务企业都无法绕过的问题,作为疫情期间多次被人民日报、中央电视台等国家级媒体关注报道的保利物业自然也一样。

根据保利物业介绍,公司在疫情期间构建起的涵盖住宅、商写、公共服务等多业态的立体化防线充分展示了“大物业”应对公共卫生危机的全域化管理优势,彰显了大物业战略布局的协同价值。

而且在公司看来,疫情之下,业主的消费习惯在发生变化,物业服务企业的服务模式也会相应发生变化。市场对优质物管品牌和高品质物管服务的需求在快速上升,社区零售、社区医疗、跑腿代买等新兴增值服务产品的潜力加速凸显,政府在城镇街道、交通枢纽等应急管理中的治理需求也为公共服务发展提供了机会。

而对于物业管理行业未来的发展,保利物业也有自己的判断。

在公司看来,当前中国的物业管理行业正处于发展模式和竞争格局发生深度变革的起点。在资本助力下,行业收并购将更为活跃、更具规模化,受益于中国房地产的可持续发展,物管行业规模将持续增长,市场集中度将持续提升。

而在物业并购上,保利物业显然也有足够的准备。年报数据显示,得益于经营活动现金流净额以及上市募资所得款的增加,截至报告期末,保利物业现金及现金等价物65.09亿,同比增加262.9%,为后续更多的投资机会和收并购动作提供了充足的操作空间。

具体在物业收并购标的的选择上,公司此前接受物业深度观察专访时也曾表达过自己的观点:“重要的是并购标的和保利物业是否合适。既要能够在资方的双赢上合,还要在业务上合,在价值观上要合,这样能够更长远。”

另一方面,科技赋能将加速行业发展模式变革,但服务初心不改。只有紧扣业主、客户需求体验和情感交互主线,才能让科技真正成为链接社区的桥梁。

除此之外,增值服务将加快产业链延伸,引领产业服务扩容。经历多年探索,社区增值服务已经告别简单的流量入口模式,呈现垂直化、专业化发展趋势。

保利物业同时提出,未来物业服务将加速从社区走向社会和城市,逐步纳入社会综合治理体系,物管服务有望成为城市公共服务的重要组成部分。

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