物业社区增值进展有限,不如转向合作

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社区的增值服务能看得到进展都是比较有限的。第一,小区的概念比较小。包括像上海,10万方都算比较大的小区了,但是本身这种小区不足以支撑到一个社区的概念。我们现在更多的可能认为社区能做的事情可能比小区要多得多,因为人口的基数、人口的数量,包括大家互相交互资源的信息共享方面都比小区多很多。但实际上现在的物业公司都是在管一个一个小区,不同的小区是不一样的。这是一个基础条件。

物业社区增值进展有限,不如转向合作

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上投摩根中国世纪基金经理王丽军表示,物业行业社区增值服务的发展目前来看比较有限。因为社区的职能已经直接被互联网的O2O模式实现了,坑已经占住了。未来物管公司可以跟互联网公司合作,作为一个线下的场景或者线下渠道去分一杯羹,因为物管公司自己去做O2O可能会比较难做。

此外王丽军还表示,这两年非住宅物业的投资机会在区域型社区购物中心。现阶段物业股走强,主要是物业股业绩确定性高,现金流稳定抗周期受追捧。目前大家都是在买行业,下一阶段是买公司。

疫情或影响竣工项目结转

疫情下的物业行业有两个明显的影响。一是从消费者角度满意度提高及品牌溢价形成。这实际上是建立在过去三五年行业发生的内生发展的基础上。近几年在资本的助力下,物业专业化、规模化慢慢提升,赶上疫情期爆发得以体现。

二是对在管的规模的担忧。一方面,来自于手上竣工的结转会不会因为疫情有所放慢。另一方面,物管行业相对来说是一个资本驱动型的行业,大多数通过并购扩大规模。资金的成本是在风险偏好下降的时候大家担心的第二个问题。

社区职能已被互联网O2O模式实现

王丽军认为,社区的增值服务能看得到进展都是比较有限的。第一,小区的概念比较小。包括像上海,10万方都算比较大的小区了,但是本身这种小区不足以支撑到一个社区的概念。我们现在更多的可能认为社区能做的事情可能比小区要多得多,因为人口的基数、人口的数量,包括大家互相交互资源的信息共享方面都比小区多很多。但实际上现在的物业公司都是在管一个一个小区,不同的小区是不一样的。这是一个基础条件。

第二,早期的时候我们尝试过很多O2O的模式,包括快递也尝试过,虽然做了两、三年的尝试,但结果都不是很理想。反而在这次疫情之下,我们用得最多的O2O是买菜,是受益程度最大的。但是如果小区能把业主居民需要的增值性服务完善的话,大家当然愿意在小区购买,但是社区的职能已经直接被互联网的O2O模式实现了。从这个角度来讲,对于社区的生活消费、二手房、教育,其发展的基础和条件、时机都已经不对它具有友好的条件了。因为互联网公司已经把前置藏放在2到3公里以内了,而且资本的助力更大。

所以,生活服务类的O2O小区的作用,如果想要做得更好,需要从小区延伸到社区才是一个比较理想的方向。但是我们从上市公司的财报,包括大家直观的理解,这块的机会和环境并不是那么友好。市场更多的还是在关注物管公司如何提升管理规模。物管公司是管理型的公司,人员层次比较复杂,也比较多,大家都希望在物管公司的效益提升方面做一些事情。一是规模,二是效益,要么降成本,要么提升效益。

第三,物业并购,大家觉得这是物管公司未来更好的成长机会。虽然大家一直在努力,但是我们是不是可以跟互联网公司合作。因为坑已经占住了,未来可以跟互联网公司合作,作为一个线下场景或渠道去分一杯羹,因为自己去做O2O可能会比较难做。

非住宅物业看好区域购物中心

从投资角度看非住宅物业的机会有两个,王丽军表示。一是区域购物中心,类似于社区型的购物中心。传统意义上的写字楼机会不多,因为有传统的海外四大行或五大行在把关。二是机构的社会化改革,比如医院、学校,包括城市公共服务的机场、地铁,这样的公共服务职能管理公司或平台。

而在非住宅物业方面,首先物管公司的专业运营能力是一个门槛。类似于购物中心这两年机会是比较好的,也发展得比较快。但是跟传统的住宅类相比,它对于专业化的运营能力要求会很高。有这种能力的公司,获取这样项目的能力就强一点。其次是资源获取能力。今年物管公司最大的变化是资本充分化,大家都融到资,大量的资金也都在往里投,大家都有钱,最终谁能拿下来,要么看溢价,要么看专业运营能力,要么看资源的获取能力。

另外,非住宅物业的考验更大。住宅是相对比较稳定的行业,不管有没有疫情,现金流都要很好,但是到了商业以及跟基础设施相关的行业,周期性就会明显加大。一方面周期性在加大,另外一方面资本的消耗也在加大,从轻资产变成了资本投入比较多的资本消耗型行业,这对于你的专业运营能力、资本获取能力,以及所有项目的周期把控能力都有要求,因为把控不好现金流很快就会出现很大的问题。但我们总体保持乐观态度。

目前都是在买行业 业绩确定性受追捧

因为物业行业现金流稳定,业绩的可预见性比较强,所以这两年市场给予了比较大的吹捧。王丽军认为这个阶段,包括整个2020年大家都是在买行业。因为物业竣工还是在持续的,而且关联母公司的销售面积还在持续增长,本质上大家都在买增长。另外存量市场可能还有大量的物业管理空白,也给优质的物业公司跑马圈地的机会。

这一波红利还将持续一段时间,下一阶段就会从买行业过渡到买公司,从原来纯住宅物业费的收入到社区运营非物业费社区增值服务的收入,再扩展到我们去做非住宅类的准商住或城市功能管理项目的来源。

物业股去年走强的逻辑主要是业绩确定高。在风险偏好下降的市场里,它的确定性是比较高的,行业增长很好,未来两年的趋势还是可以预见的,同时现金流也很好,因为它是提前交付的。好的赛道,现金流很好,这种行业就等同于是一个稀缺性的资产。这可能是香港市场里物业公司走样的一个很重要的原因,是市场的特征决定的。

此外,物业公司基本都是在H股上市。A股和H股最大的区别是H股除了地产公司、教育公司、医药公司,其他都是偏周期的。所以这几类公司在港股市场都会受到比较大的追捧。A股也有两个物业公司,但是没有H股表现的这么充分。

最后王丽军给关注物业投资的投资者建议道,目前物业公司都在进行规模扩张和并购,这一块应该警惕并购可能对股东权益并没有明显的增厚,在后期若没有明显的规模效应,物业收并购就是无效的。

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