中奥到家(1538.HK)发布2019年报

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公司主营物业管理服务,业务范围涉及物业管理、协销服务、清洁及绿化房地产代理业务及其他业务。从收入构成看,物业管理服务是主要的收入来源,2019年,公司物业管理服务收入11.39亿元。

3月31日中奥到家(1538.HK)发布2019年度业绩公告,全年总收入15.19亿元,同比增长48.5%;毛利4.03亿元,同比增长43%;净利润1.33亿元,同比增长25.2%;归母净利润1.09亿元,同比增长13%。

2005年公司前身中奥物业在广州成立,进驻首个住宅项目“广州南国奥园“,2006年,中奥物业开始于广州以外地区设立分行办事处以拓展业务。2015年,中奥到家在香港联交所主板上市。

中奥到家2020年报
业务多元化发展,收入快速提升

公司主营物业管理服务,业务范围涉及物业管理、协销服务、清洁及绿化房地产代理业务及其他业务。从收入构成看,物业管理服务是主要的收入来源,2019年,公司物业管理服务收入11.39亿元,协销服务0.4亿元,清洁及绿化服务0.32亿元,房地产代理业务1.86亿元,其他业务1.22亿元。物业管理服务贡献了总收入的75%,协销服务、清洁及绿化服务和房地产代理业务及其他业务占比分别为3%、2%、12%和8%。2019年随着公司不断拓展新的物业管理面积,物业管理服务收入相比2018年增长幅度达20.1%。公司2019年新增房地产代理业务,清洁及绿化服务也从4.7万元增至3000多万元,园林景观设计及建筑服务拉动其他业务上涨了270.5%。

中奥到家2020年报
图1 中奥到家收入构成

从近三年中奥到家的收入构成可以看出,公司在2019年业务多元化方面有了进一步的发展,在基础物业服务稳扎稳打的基础之上,进一步丰富了业务类型,双管齐下,拉动收入快速增长。

内生增长+持续收购,双管齐下,全国扩张

公司是独立的第三方物业管理企业,致力于透过现有客户基础发展新业务关系,并发展自有网络,从而为公司提供强劲的内部增长。区域发展方面,公司策略性的选择拓展目标,专注于经济较发达且人均GDP较高的市场。公司在新城市立足后,会力图拓展同一城市或邻近城市内的业务,以发挥最大的规模经济效应。

截至2019年底,公司业务已拓展至全国的45个城市,合同管理项目(包括住宅、商用及政府楼宇等)584个,合约建筑面积拓展至7.2千万平方米,较2018年增长了2.1%,交付合约建筑面积拓展至6.54千万平方米,较2018年增加了14.9%。

公司将业务覆盖区域分为华东及华中地区、华南、华北三大区域(45个城市中包括华西区域的拉萨),华东及华中、华南区域业务分布城市较多,贡献收入较多,是公司业务的主要发展区域。

中奥到家2020年报

表1 中奥到家业务区域分布

业态构成上,公司的目前业务集中于住宅业务,非住宅业务占比较小,截止2019年底,公司住宅物业已交付合约建筑面积为5764.4万平方米,占比88.2%,非住宅物业已交付合约建筑面积770.9万平方米,占比11.8%。除内部增长,公司也会物色合适的物业并购目标,加快业务规模拓展及覆盖。2019年,公司完成了5项收购。

中奥到家2020年报表2 中奥到家2019年的收购项目

收购铭锦城使公司2019年新增园林绿化设计和建设服务业务,并带来约0.9亿元的收入;对苏州建屋的收购将增加新区域的物业管理业务;对辉煌房地产及辉煌置业的投资和金盾正安保安的投资将使公司进入房地产及物业代理服务及保安服务的新业务。

财务状况:现金储备充足,利润空间可还提升

随着合约面积的扩张,公司的营业收入也明显增长,2019年,公司的收入增幅为48.5%,显著高于2018年的4.7%。2019年毛利率为26.6%,相比2018年下降1个百分点,而净利率8.8%相比2018年下降1.7个百分点,公司需要进一步加强对成本及费用的控制以提高利润空间。

持续稳定的现金流是物业服务企业的优势之一,公司深耕基础物业服务,物业费收入给予公司较为充足的现金储备,2017-2019年,公司的现金及现金等价物分别为4.84亿元、4.16亿元和4.58亿元。截至2019年底,公司现金占总资产比重为24%,公司现金储备较为充足。

公司2019年完成若干项收购项目,导致商誉由2018年的1.56亿元增加59.7%至2.48亿元,截至2019年底,公司商誉占净资产比重为33.6%,是净利润的185.4%,未来可能面临一定的商誉减值风险而影响公司业绩。

总结

中奥到家是一家稳扎稳打发展业务的企业,通过内生增长+收购,双管齐下,增加物业合约面积和拓展业务覆盖区域,持续稳定的物业费用收入保证了公司具有充足的现金储备,具备一定抗风险能力。同时在基础物业服务稳健发展的基础上,尝试丰富业务类型,为公司寻找新的盈利点。但持续的项目收购给公司带来一定的商誉减值风险,未来可能会有负面影响。总的来说,公司目前财务状况良好,业务发展稳健,需要提升成本和费用控制能力,并关注商誉减值可能对公司业绩造成的影响。

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