新三板物业企业年报披露分析

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当前新三板上汇集了物业服务企业总共有40家之多,是所有资本市场上最多的,然而在过去的2019年以及2020年前四个月,总计有10家公司已经从新三板摘牌。这10家摘牌的公司,摘牌理由,除了润丰物业因为未能披露2019年半年报而被股转系统强制摘牌之外,其余均为主动摘牌。而从上述名单可以发现,保利物业已经开赴港股,而开元物业则是撤回了自己创业板上市的计划。

新三板物业企业年报披露分析

图片来源于网络

时间进入四月下旬,新三板物企年报披露正在持续进行中。截止发稿,新三板总计40家物业服务企业,总计有14家披露了2019年的年报,另外还有多家企业发出了延迟披露年报的公告。而从已经披露的新三板物企年报来看,一方面,部分企业的营收规模已经和A股、港股上市的物业服务企业基本持平,而在另一方面,有些企业已经被行业其他上市公司收购,亦或者,在过去的一年时间里,从新三板摘牌离场。

14家新三板物企年报普遍盈利

新三板汇集了40家物企,目前已经有14家企业交出了自己2019年的成绩单。而从这14家挂牌物业服务企业披露的情况来看,普遍实现了盈利,仅有一家出现亏损,而部分企业的营收规模甚至已经追平了在A股、港股上市的物业服务企业。

新三板物业

营收规模方面,当前14家新三板挂牌物企当中,共有8家企业突破亿元大关,其中建投实业的营收规模最大,达到10.31亿元,而这一规模已经基本追平了在A股上市的新大正,据悉,2019年新大正营收规模达10.55亿元。而美的物业则以9.15亿元的营收规模紧随其后,此外,新日月、智善生活、文达通的营收规模纷纷突破了4亿元,而客都股份、花千墅、兴湃至美的规模均未突破4千万。

值得注意的是,14家企业当中营收规模增长最快的是花千墅,公司营收规模较去年增长了75.63%,达3160万元,增长原因主要系母公司因物业品质提升增加物业费等收入近430万元、工程公司增加营业收入894.8万元,网络科技增加收入41万元。田森股份、美的物业、文达通的营收规模增长均超过三成。

再看盈利方面,就目前已经披露的情况来看,14家企业当中有13家都在2019年实现了盈利,仅有龙能股份出现了亏损,公司2019年亏损483万元,不过相较于2018年,公司的业绩实际上还是实现了减亏,净利润同比上升67%。而在14家企业中,盈利能力最强的是美的物业,公司2019年实现净利润0.92亿元,其次是智善生活,实现净利润0.33亿元,此外,建投实业、新日月、金发股份、华仁物业、中经世纪的净利润纷纷突破千万级别。

而在业绩增长方面,业绩增速最快的依然是花千墅,公司净利润较去年大幅增长了1225.77%,其次是文达通,增速达294.35%,兴湃至美则以145%的业绩增速紧随其后。除此之外,龙能股份、田森股份、新日月的业绩增速均超过了50%。

和大部分港股、A股上市的物业服务企业披露的情况有所不同,绝大多数新三板挂牌的物业服务企业并未披露自己的在管面积和合约面积。值得注意的是,新三板市场上还有多家公司都发出延期公布年报的公告,据物业深度观察不完整统计,截止目前,就有未来物业、兴业源、索克物业、乐生活、德商股份、银中物业等6家公司发布公告表示将延期披露年报。

而从延期披露的原因来看,部分企业是因为疫情原因审计机构无法入场导致,比如乐生活;也有因为公司申请摘牌导致公司股票暂停转让事项尚未消除而无法披露年报,比如德商股份,也有因为自身年报编制仍然未完成而导致无法披露,比如银中物业。

有人摘牌离场,有人被收购

当前新三板上汇集了物业服务企业总共有40家之多,是所有资本市场上最多的,然而在过去的2019年以及2020年前四个月,总计有10家公司已经从新三板摘牌。

物业新三板

这10家摘牌的公司,摘牌理由,除了润丰物业因为未能披露2019年半年报而被股转系统强制摘牌之外,其余均为主动摘牌。而从上述名单可以发现,保利物业已经开赴港股,而开元物业则是撤回了自己创业板上市的计划。

分析人士指出,在当前资本市场对物企追捧的热度来看,新三板因为本身流动性问题始终无法充分发挥资本市场融资的功能,对企业的吸引力不强,而且更多的企业都希望通过新三板规范自身之后,终极目标仍然是主板市场,尤其是对于那些自身业绩较好,但依然申请摘牌的,更是这样的情况。

有人离场,条件优秀者迈向更高的目标,而有人则因自身质地优良,而被来自港股市场的物企所看重,最终被并购。2020年4月22日,奥园健康生活集团有限公司宣布,其全资附属公司奥园健康生活(广州)集团有限公司,以人民币2.479亿元收购乐生活智慧社区服务集团股份有限公司(以下简称“乐生活)的80%权益。

乐生活于北京、河北、河南、天津、重庆及四川等地管理208个项目,物业总建筑面积约2263万平方米。截止2019年6月30日,乐生活未经审核资产净值约为人民币2.94亿元;而2018年全年收入约为人民币4.17亿元,除税前溢利约为人民币3070万元。

对于本次收购,奥园健康管理层表示,相信这次收购事项可为奥园健康与乐生活创造协同效益,有助于奥园健康扩大物业管理服务组合,提高环渤海区域,特别是北京周边区域市场覆盖,提速物管业务的规模增长,增强集团的续航能力,开拓新机遇。

无独有偶,在新三板上市的华仁物业此前也同样被雅生活看中,最终收入麾下。2019年1月23日,雅生活服务发布公告,公司与相关卖方订立股份转让协议,以1.34亿元的价格收购青岛华仁物业89.6643%股权。市场分析指出,通过青岛华仁物业较好的盈利能力和市场发展潜力,可以寻求更优质的项目,拓展雅生活服务自身的业务规模及覆盖范围,进一步提升企业在山东区域的影响力及竞争力。

“虽然新三板市场整体低迷,定增规模缩水,但是并购市场依旧如火如荼,尤其是上市公司并购新三板企业案例屡屡发生,而且从市场特征角度来看,新三板因为是公开市场,一定程度上为上市公司寻找标的提供了便利。新三板成为物业管理行业跑马圈地新标的也在情理之中。”上述分析人士表示。值得一提的是,无论是乐生活,还是华仁物业,通过物业收并购,其自身也同样达成了接触港股资本市场的目的。

显然,资本市场可以起到监督规范公司结构,加速企业健康发展的积极作用,并且相比一些私募股权市场、海外资本市场,新三板市场也有着一定的估值和融资功能。部分新三板挂牌物企倾向于用出售的方式加入大型物业服务集团寻求更好发展的同时,也凭借其自身实力强、成长性高等特性,吸引了众多上市公司的目光。

谁是下一个港股冲击者?

新大正、蓝光嘉宝、鸿坤物业、保利物业、银城物业、永升物业等等这些当前在资本市场上占有一席之地的物业服务企业,都曾经从新三板脱颖而出。应该说,对于大部分登陆新三板的物企而言,普遍都有一颗向主板市场发起冲击的上进心。

另一方面,目前港股市场上排队等待上市的物企仍然络绎不绝。据不完全统计,目前国内市场上共有包括金融街物业、宋都服务、正荣服务、建业新生活、弘生活等物业服务企业在港交所排队上市,另一方面,华润物业也屡屡传出即将赴港上市的消息。

而在当前新三板挂牌的40家物企当中,哪些企业在盈利方面具备了冲击港股的实力呢?按照规定,物业服务企业若计划在港上市,股东应占溢利在过去三年至少5000万港元,其中最近一年盈利至少2000万港元盈利,以及前两年累计盈利至少3000万港元,同时上市时市值最少达2亿港元。

若以新三板挂牌物业服务企业想要在2020年实现转板为例,那么公司2018、2019年累计净利润对比港股上市盈利要求,从目前已经披露年报的14家企业里来看,总计有5家企业符合这一要求。

物业新三板

(仅根据财报数据测算,不构成任何判断依据)

而根据2018年年报披露数据以及行业普遍业绩实现增长的情况来预判,除了上述5家之外,德商股份、银中物业、中楚物业以及新鸿运、乐生活,有可能满足奔赴港股上市对盈利的需求,这五家公司2018年分别实现盈利人民币0.34亿、0.27亿、0.19亿、0.18亿以及0.193亿元。这其中德商物业此前已经发布公告要从新三板摘牌,而乐生活则已经被港股物企奥园健康收购80%的权益。由此不难看出,当前新三板市场上预计将有10家公司在盈利能力这一硬门槛上达到港股标准。

2020年,物企上市热潮,依然涌动。

☆本文来源于“ 物业深度观(作者袁益)”,经整理后发布;声明:本文观点不代表物业大数据立场,转载请联系文章原作者。如文章内容或图片涉及版权,敬请联系本站进行删除。KANWUYE.COM 物业大数据为您解读最新、最全面的物业管理资本市场。

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