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世茂物业拟上市背后:标的物瑕疵成隐忧

世茂物业通过物业并购海亮物业、粤泰物业,以及陷入债务危机的福晟集团旗下的福晟生活服务录得加速成长。受益于此,世茂物业2019年的营收是25亿元,今年的目标是管理面积和营收均翻倍至2亿平方米和50亿元。不过,世茂房地产年报中物业管理业务的营收与对外公开的25亿元却存在较大出入。

世贸物业

图片来源于网络

2020年4月21日,新晋并购王世茂房地产(0813.HK)披露了2019年报,并对外公告称,该公司正考虑可能分拆集团的物业管理服务及相关增值服务业务(物业管理业务)于联交所独立上市。这也意味着,自去年以来多次被提及的世茂上市“第三子”分拆计划后,世茂房地产总裁许世坛的物业上市梦终于有了实质性进展。

世茂物业拟上市背后:标的物瑕疵成隐忧

世茂房地产公告

公开资料显示,世茂物业成立于2005年,但直至2017年才发展到在世茂房地产年报中有自己一席之地。2019年,世茂物业品牌名称变更为世茂服务。

截至2019年末,世茂物业签约管理面积超1亿平方米,签约管理面积增速达42.9%,签约管理项目超360个,共覆盖全国超60个城市,其中81%位于一、二线城市,共服务超240万业主及用户。

与世茂房地产实现规模狂奔的方式类似,世茂物业通过物业并购海亮物业、粤泰物业,以及陷入债务危机的福晟集团旗下的福晟生活服务录得加速成长。受益于此,世茂物业2019年的营收是25亿元,今年的目标是管理面积和营收均翻倍至2亿平方米和50亿元。不过,世茂房地产年报中物业管理业务的营收与对外公开的25亿元却存在较大出入。

25亿营收的秘密

财报显示,截至2019年年末,受益于物业管理规模逐步扩大,以及合作项目管理费增加,“物业管理收入及其他”贡献的营收由2018年的16.07亿元增加约68.1%至2019年的27.01亿元。

世茂物业拟上市背后:标的物瑕疵成隐忧

世茂物业营收数据

其中,“物业管理收入及其他”上半年的营收为16.10亿元,同比增速高达207.4%。也就是世茂房地产去年下半年“物业管理收入及其他”营收仅为9.09亿元,同比下滑16.07%。业绩增速大幅放缓。

纵横陆家嘴注意到,2018年,世茂房地产近五年年报唯一一次将“物业管理收入及其他”分为物业管理和其他业务两个部分。其他业务又涵盖了代建代销和主题乐园管理等业务。其中,世茂物业2018年营收同比增加38.5%至8.95亿元,其他收入则大增150.7%至7.12亿元。

这也意味着,综合近两年世茂房地产“物业管理收入及其他”业绩变化可知,该公司的物业管理收入相对稳定,且增速与行业增速相近,但却远低于碧桂园服务(107%)、绿城服务(63.5%)和保利物业(41.1%)。而“物业管理收入及其他”业绩增速的大幅增减或大概率取决于占比接近45%的其他收入的稳定性。

若按照这一比例,世茂物业管理业务在2019年年报中的营收应该是在15亿元左右,而以这份与行业增长趋势相反的业绩IPO,恐怕不会令许世坛录得一个满意的估值。那么财报中与对外公开的25亿元之间相差的近10亿元营收去了哪里呢?

事实上,世茂房地产早已为分拆物业上市提前做了准备。企查查显示,2019年12月24日,作为世茂房地产的物业管理核心公司和参与物业项目并购的主体公司,世茂天成股权结构发生了变更,其控股股东由上海世盈变更为上海奥聆。

在此之前,世贸天成是上海世盈的全资子公司,上海世盈是世茂房地产的全资二级子公司。受让方上海奥聆的实控人是Origin Prime Property Services Limited。而这家于2019年4月18日成立的香港公司从账面信息来看并不属于上市公司世茂房地产旗下。

世茂物业拟上市背后:标的物瑕疵成隐忧

世茂天成实控人

此番腾挪过后,被并购的海亮物业、粤泰物业和福晟生活服务自然也就成为许氏家族的“新”公司旗下资产。这也意味着,从世茂房地产未来分拆上市的物业管理业务可能仅占拟世茂物业的五成不到。而这其中还包括了来自世茂房地产旗下盈利能力最差的核心子公司世茂股份(600823.SH)2.04亿元营收,占比7.55%。

面对早已被剥离的物业管理业务,无论是世茂房地产还是世茂股份的投资者,恐怕已很难分享类似碧桂园物业和时代邻里被分拆上市时的全额送股“红利”。

并购标的物“瑕疵”成隐忧

对于上市进程提速的世茂物业,尽管今年四月世茂天成因收购福晟生活服务而增加了超过1500万平米签约面积,并为世茂物业分拆上市进一步提供了筹码。但与福晟集团债务缠身的境况类似,福晟生活服务和粤泰物业目前则是诉讼缠身。

企查查显示,福晟生活服务全资子公司福晟物业和粤泰物业分别涉及117宗和165宗法律诉讼,案由多集中在物业服务合同纠纷和由拖欠员工公司引起的劳动争议。

这也令福晟生活服务和粤泰物业在世茂物业的并购标的中无疑成为特殊的存在。特别是福晟集团日前因拖欠员工的跟投款遭遇的维权事件持续发酵,也令世茂房地产感受到了被动“暴雷”的压力。

世茂物业拟上市背后:标的物瑕疵成隐忧

图片来源:网络

相较并购福晟集团录得1200亿土地储备和超3000亿旧改货值诱惑,福晟集团股权被冻结、担保关系错综复杂、诸多项目公司麻烦缠身等引发债务危机的问题,恐怕才是摆在许世坛面前,以及世茂房地产分拆世茂物业上市路上,亟待解决的首要难题。

文章来源:雪球   出品:纵横陆家嘴  撰文:查克

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