有质量的物业并购,成为业绩增长的基础

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管理规模的扩张是企业业绩快速增长的主要方式。众多物业服务企业在获得母公司持续供应及第三方拓展能力获取管理规模外,也积极寻求与自己发展模式类似及管理模式互补或区域互补的物业服务企业进行合作或物业收并购,以实现企业在空白地理区域的扩张和布局,管理规模的迅速扩大。

有质量的物业并购,成为业绩增长的基础

图片来源于网络

上市物企概况:上市步伐提速,模式愈加清晰

上市热度不减,物企赢得资本市场青睐

2019年,物业服务企业延续上一年的上市热度,年内,12家物业服务企业以IPO、重组或借壳等方式登陆资本市场,与过去五年主板物业股的总数相当。2020年,受疫情影响,资本市场整体低迷,物业管理行业以业务防守性强,现金流稳定等特点,逆势赢得资本市场的青睐,3月9日,兴业物业成为2020年首家登陆资本市场的物企,并以超额认购1414.1倍,成为当时港股的“超购王“。烨星集团紧随其后成为今年第二家上市物企,并再次打破物企上市超额认购记录,以1948.6倍超额认购,成为港股新晋“超购王”。截止目前,共有26家物业服务企业上市,其中23家登陆港股,3家进入A股。

2014-2020年4月物业服务企业上市分布

物业上市分析

多家物业服务企业递交上市申请,新一轮上市潮开启。进入2020年,仅1月份,除了目前已上市的烨星集团,星盛商业、金融街物业、宋都服务3家企业均已递交上市申请,3月份,弘阳服务递交上市申请。加上此前已提交申请的建业新生活和正荣服务,据不完全统计,目前在港交所等待上市的物业服务企业达6家。

此外,4月21日,世茂房地产发布公告宣布,公司正考虑可能分拆集团的物业管理服务及相关增值服务业务于香港联合交易所有限公司独立上市;4月24日,阳光城执行董事长朱荣斌在2019年度业绩会表示,公司在内部正规划将物业单独分拆上市;此外,华润物业等多家企业屡屡传出上市计划,物业服务企业上市热情不减,物业管理行业赢得资本市场青睐。

港股排队上市物业服务企业进程

2020物业上市排队

物企获资本认可,强劲房企正向促进物企估值

从上市首日价格上看,除介绍上市的中海物业和碧桂园服务,其他24家上市物业服务企业发行价均值7.31元,中位数2.78元,其中蓝光嘉宝服务发行价最高(33.35元),居所有上市物企发行价榜首。

24家上市物业服务企业上市首日价格分布

物业上市分析

注:为放在统一维度比较,发行价单位均为人民币元。   数据来源:choice,中物研协整理

从不同维度看上市首日的市盈率,可以发现:一方面,物业服务企业为资本市场日益看重。重视度不仅表现在每年上市企业的日益增多,亦表现在,不同年份上市的物业服务企业的估值的也呈现出上升的趋势。特别是最近两年,2018年、2019年上市企业分别为6家和12家(其中招商积余于2019年12月重组上市,华发物业母公司与华金国际资本达成合作,借壳上市),上市首日市盈率均值分别为33.8倍和43.2倍。

不同上市年份物企上市首日市盈率及年内市盈率均值

物业上市

另一方面,有实力较强的关联房地产支持的物企估值相对更高。截止到目前,26家上市物业服务企业中19家有关联房地产企业支持,占比73.1%。其中,在上海易居研究院中国房地产测评中心的最新排名,19家关联房地产企业中有4家排名在前十。从市盈率上看,关联房地产企业在前十的物业服务企业上市首日市盈率均超过25倍,均值达到41.3倍;关联房地产企业在第11名至50名的物业服务企业上市首日市盈率除蓝光嘉宝服务外,均高于20倍,均值为30.6倍。关联房地产企业在第50名之后的物业服务企业上市首日市盈率均值为33.5倍。除极值彩生活市盈率外,其他四家企业上市首日市盈率为21.5倍。

19家上市物企上市首日市盈率及其关联房企排名

物业上市排名

注:2019年12月16日,招商物业与中航物业重组上市,中航善达更名为招商积余。招商积余市盈率为重组上市日的市盈率。

物业服务企业的主流上市方案为红筹模式

采用红筹模式,物企主流上市方案。22家港股物企(不包括华金国际资本),其中雅生活服务、蓝光嘉宝服务和保利物业采用的是H股模式上市,其他19家企业均为红筹模式。从募集资金方面看,除华金国际资本以及介绍上市的碧桂园服务和中海物业,20家港股物企首发募集净额达179.44亿港元,平均每家8.97亿港元。其中,保利物业首发募集净额最高(45.79亿港元)。

此外,部分物企在上市后进行了增发配售。其中,彩生活分别于2018年1月5日、2019年7月29日、2019年8月28日进行了配售,募资金额分别为4.36亿港元、3.71亿港元、1.20亿港元。碧桂园服务于2019年1月24日进行了配售,募资金额19.59亿港元。从认购情况看,有两家企业出现认购不足的情况,6家认购低于10倍,10倍至百倍的企业5家,百倍至千倍的企业4家,另外2020年新上市的兴业物联和烨星集团认购倍数更是达到千倍。

上市物业服务企业上市基本信息

物业上市

物业服务企业上市用时均值164天

从上市总用时看,22家港股物业服务企业(华金国际资本没包含在内)从提交招股书到上市完成所用时间平均值为164天,最快的为59天(彩生活),最慢的228天(蓝光嘉宝服务)。其中,仅彩生活、祈福生活服务、碧桂园服务三家企业低于100天。此外,新城悦服务、奥园健康、绿城服务、浦江中国、烨星集团和蓝光嘉宝集团均高于上市总用时均值。

22家港股物业服务企业上市总用时

物业上市排名

上市后表现:物业板块出现分化,马太效应显现

上市物企股价整体看涨,跑赢大盘

截止2019年底,24家上市物业服务企业全年股价(2019年上市的物业物企为2019年末与其发行价的涨跌幅)综合来看看涨,全面股价涨幅平均值为63.76%,高于同期恒生指数9.07%的涨幅。其中,新城悦服务股价涨幅最大(216.36%)。

上市物企2019年股价涨跌情况

物业股涨幅

备注:滨江服务、奥园健康、和泓服务、鑫苑服务、蓝光嘉宝服务、银城生活服务、时代邻里、保利物业、宝龙商业和新大正等企业2019年初尚未上市,其股价涨跌幅用其2019年末收盘价相较发行价格的涨跌情况来表示。

上市以来,物企在资本市场表现良好。截止到4月23日,26家物业服务企业股价综合来看上涨,上市至今股价涨跌幅的均值为93.2%,近五成的企业涨幅在30%以上,9家企业涨幅超过100%,中海物业涨幅最高,达645.5%。

从市值方面看,26家上市物业服务企业市值总额3303.3亿元,是其上市首日的2.79倍。其中,碧桂园服务总市值稳居榜首,最新市值达到880.2亿元(962.4亿港元)。此外,雅生活服务、绿城服务和鑫苑物业总市值分别为474.4亿元、245.1亿元和11.2亿元,更是高于其关联房地产企业(291.6亿元、141.6亿元和10.1亿元)。从市盈率角度看,物业服务企业市盈率多超过20倍,而房地产企业市盈率低于10倍。

上市物业服务企业和关联房企股价、市值及市盈率分布

物业估值

上市物企逐渐出现分化,马太效应显现

物企为资本市场看重,碧桂园服务市值在混排中排名第11位。对26家物业服务企业与2019年上市房地产企业百强的最新市值进行排序,可以发现,截止到4月23日,碧桂园服务以880.2亿元(962.4亿港元)的高市值,位居上市物企的榜首,同时,与房地产上市企业市值相比亦逊色,在最新市值排名第11位,超过众多房地产企业。

此外,雅生活服务、保利物业、招商积余、中海物业和绿城服务排名均位于50名之前,处于较靠前的水平。永升生活服务、新城悦服务、宝龙商业、蓝光嘉宝服务、新大正、时代邻里、奥园健康和彩生活亦在百名之内。

上市物企与2019年上市房企百强市值(4月23日)排名

物业股排名

对比上市物企和关联房地产企业市值,上市物企出现分化。背靠实力雄厚房企的物企,势如破竹,市值位于前列;独立第三方及关联房企表现一般的物企,逐渐出现掉队的趋势。此外,雅生活服务、绿城服务和鑫苑物业的最新市值排名均高于其关联房地产企业。

上市物业服务企业与其关联房企市值综合排名对比

有质量的物业并购,成为业绩增长的基础

上市物企市盈率亦出现分化。26家上市物企最新市盈率均值为49.5,中位数36.7,市盈率最高的华金国际资本,达到405.7倍,远高于中奥到家(4.0倍),亦超过均值和中值,物业服务企业的市盈率渐渐出现分化。

上市物业服务企业市盈率(04.23)分布

物业股市盈率分析

疫情消极影响之下,物管板块仍逆势突围

疫情在全球蔓延,全球金融市场均出现大幅波动,3月9日至19日,美股在9个交易日上演了四次熔断。在资本市场整体低迷的情况下,物业服务企业因业务防守性强,现金流稳定等特点,受到影响相对较小。从国内来看,2020年1月新冠疫情爆发以来,物管板块整体表现好于恒生指数。截止4月23日,相较2019年末收盘价,物管板块平均涨幅为24.1%,同期恒生指数跌了14.9%

2020年以来上市物企股价涨跌和恒生指数的表现对比

物业市值分析

注:不包括2020年3月新上市的兴业物联和烨星集团

业绩稳健,物管行业市场发展可以想象

上市物企业绩稳健增长,为资本市场长期看好

从最新数据看,现已公布年度业绩的25家物业服务企业运营情况良好,营业收入和净利润分别有12家和10家企业大幅增加40%以上,其中碧桂园服务营业收入近百亿,盈利暴增八成。佳兆业美好、永升生活服务和奥园健康净利润均实现猛增,分别增长212.2%、148.4%和108.4%。此外,25家上市物企平均毛利率和平均净利率分别为29.67%和12.19%。在业绩增持之下,资本市场对上市物业服务企业股价上扬看好。

从管理规模上看,23家已披露在管面积的企业年内在管面积均值9.05千万平方米,平均每家净增加2.15千万平方米,平均增长率为36.17%。其中,时代邻里在管面积增长最快,达到104.74%,此外,佳兆业美好、雅生活服务、银城生活服务和永升生活服务增幅均超过60%。总的来看,上市物企管理规模增长能力强劲。

上市物业服务企业管理规模和经营绩效

物业市盈率

有质量的收并购 成为物企业绩高速增长的基础

物业费提价困难的情况下,管理规模的扩张是企业业绩快速增长的主要方式。众多物业服务企业在获得母公司持续供应及第三方拓展能力获取管理规模外,也积极寻求与自己发展模式类似及管理模式互补或区域互补的物业服务企业进行合作或物业收并购,以实现企业在空白地理区域的扩张和布局,管理规模的迅速扩大。

从物企募集资金用途上看,上市物企呈现高度一致,均对物业管理规模的扩张高度重视。其中,21家港股中有近八成的企业将50%以上的募集资金用于收并购,从而促进企业规模战略扩张。其中,蓝光嘉宝服务将77%的募集资金用于扩大规模,此外,兴业物联和碧桂园服务用于扩大规模的募集资金亦超过70%。

部分上市物企募集资金用于战略扩张的比例分布

物业上市并购计划

据不完全统计,2019年全年典型物业服务企业收并购事件超二十例,收购对价超60亿元。其中,招商蛇口与中航善达资产重组,两大央企物业整合,管理规模一跃向前。9月,雅生活服务以20.6亿元的对价收购中民物业及新中民物业60%的股权,成为行业最大的物业并购案,预计可为雅生活服务增加月2亿平方米的管理面积,极大的扩大的企业的在管规模。

部分上市物业服务企业2019年度收并购概况

2020物业并购分析

总的来看,扩大管理规模和增大市场份额仍是上市物企业发展主旋律。物业服务企业将利用上市平台优势,并在资源优势的加持下,深化战略布局,继续扩大服务覆盖范围,实现企业规模化扩张,推动收入大幅增长。


原标题:《研报丨优势上市物企大步向前 部分企业逐渐掉队》 文 / 中物研协研究员 孙福临

☆本文来源于“中物研协”,经整理后发布;声明:本文观点不代表物业大数据立场,转载请联系文章原作者。如文章内容或图片涉及版权,敬请联系本站进行删除。KANWUYE.COM 物业大数据为您解读最新、最全面的物业管理资本市场。

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