物业26家上市公司业绩全面解析

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2019年,上市物企持续扩大业务规模和市场份额,持续为业主和客户提供多元化的服务,并重视科技与业务和内部管理系统的有机结合。上市物企管理规模业绩水平均取得显著的提升,同时,受益于科技赋能,物企的运营效率不断提升,单位面积创收能力、人均管理面积、人均产出和人均净利润均表现出色。

2019年,物业管理行业延续上一年的上市热度,积极对接资本,12家物业服务企业以IPO、重组或借壳等方式登陆资本市场,与过去五年主板物业股的总数相当。2020年3月,兴业物联和烨星集团相继上市,物业管理行业新增两只新股,截止到目前,共有26家上市物企。

随着年报季的落幕,通过研读26家上市企业年报,可以看到上市物企在资本市场、管理规模、经营规模、盈利能力、抗风险能力和运营效率等多个维度均表现亮眼,各项指标均取得显著的突破,企业纷纷交出优异的成绩单。

一、资本市场:物业板块分化 马太效应显现

碧桂园服务市值居上市物企首位直逼千亿
单位:亿港元
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市盈率(TTM)出现分化 华金国际资本最高达398.7

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蓝光嘉宝服务每股收益最高3.10元
单位:元
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保利物业收盘价最高82.2港元

单位:港元
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中海物业上市以来股价涨幅最大710.4%

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注:市值、市盈率、收盘价为2020年4月30日数据;基本每股收益为2019年报数据;股价涨幅为上市首日至4月30日数据涨跌幅。

2019年,物业管理行业延续上年的上市热度,年内,12家物业服务企业以IPO、重组或借壳等方式登陆资本市场,与过去五年主板物业股的总数相当。2020年,受疫情影响,资本市场整体低迷,物业管理行业以业务防守性强,现金流稳定等特点,逆势赢得资本市场的青睐。

市值:碧桂园服务市值稳居上市物企首位,最新市值达985.0亿港元,直逼千亿,遥遥领先于其他上市物企。截止4月30日,26家上市物企市值总额达3719.2亿港元,均值143.0亿港元,其中有8家企业市值超过百亿市值,占比30.8%。

市盈率:26家上市物企最新市盈率均值为50.1,中位数33.5,华金国际资本市盈率最高,达到398.7倍,远高于中奥到家(3.9倍),亦超过均值和中值,物业服务企业的市盈率渐渐出现分化。此外,近七成上市物企市盈率多高于20倍。

每股收益:蓝光嘉宝服务每股收益最高,达3.10元。此外,新大正、保利物业、佳兆业美好每股收益亦超过1元。

收盘价:截止4月30日,26家上市物业服务企业中,保利物业收盘价最高,达82.2港元,均值为17.1港元。自上市以来,中海物业股价中海物业收盘价涨幅最大,达710.4%。同时,永升生活服务、新城悦服务、绿城服务、雅生活服务、碧桂园服务、佳兆业美好和招商积余股价涨幅均超过100%。

二、管理规模分析:合约面积超37.23亿平方米

彩生活在管面积居首位3.60亿平方米

单位:百万平方米
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时代邻里在管面积增速最快104.7%
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碧桂园服务储备面积最多4.09亿平方米
单位:百万平方米
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蓝光嘉宝服务储备面积增速最快248.3%
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碧桂园服务合约面积最多6.85亿平方米
单位:百万平方米
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时代邻里合约面积增速最快77.9%

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2019年物业管理行业集中度进一步提升,扩规模依旧是物业服务企业的主基调。上市物企借助资本力量和品牌影响力,依托关联地产公司稳健扩张带来的项目资源优势,以及物业收并购、市场化运作等多种方式承接大量优质项目,管理规模不断扩张。过去的一年,上市物企管理规模稳定增长,储备面积重组,未来面积增长可期。

在管面积:2019年23家公布在管面积的上市物企在管面积总量达到21.41亿平方米,较2018年同期增长30.1%,平均在管面积达9306.8万平方米,同时,7家上市物企在管面积超过1亿平方米。

其中,彩生活在管面积仍为上市物企最高,达3.6亿平方米。此外,保利物业、碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务四家企业在管面积均超过2亿平方米,招商积余、中海物业亦超过1亿平方米。

时代邻里在管面积增速最快,达104.7%。佳兆业美好、雅生活服务、银城生活服务、永升生活服务、碧桂园服务和保利物业在管面积也均取得显著的增长,涨幅均在50%以上。

此外,兴业物联成为上市物企中在管面积最少的企业,在管面积仅240万平方米。彩生活在管面积虽为在管面积之首,但其增幅略下滑1.0%,成为唯一一家在管面积减少的上市物企。

储备面积:19家上市物企储备面积总值14.42亿平方米,均值7590.6万平方米,为未来企业在管面积的增加提供加持力。

碧桂园服务储备面积最高,达4.09亿平方米。绿城服务、保利物业和彩生活储备面积均在2亿平方米以上,雅生活服务储备面积亦超过1亿平方米的量级。

蓝光嘉宝服务储备面积实现跨越式的增长,涨幅高达248.3%。此外,永升生活服务、宝龙商业和鑫苑服务储备面积增速均超过50%。

合约面积:26家上市物企2019年合约管理面积超过37.23亿平方米,其中,公布合约面积的22家上市物企达33.97亿平方米,1.54亿平方米。

碧桂园服务物业管理组合规模庞大,截止2019年底,除其三供一业业务外,公司合约管理面积最高,高达6.85亿平方米。彩生活服务、保利物业和绿城服务均超4亿平方米的量级,雅生活服务超3亿平方米。

年内,时代邻里继续深耕粤港澳大湾区并积极拓展到其他区域,并在获取优质第三方项目方面取得较好的效果,管理规模取得较快的增长。除了810万平方米的市政环卫项目,时代邻里合约管理面积总量达4929.3万平方米,同比增长77.9%,增速最快。

三、营业规模:营收总值达628.1亿元

碧桂园服务营业收入近百亿
单位:亿元

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华金国际资本、碧桂园服务营收增幅均超100%

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注:中海物业、华金国际资本营收数据按照1港币=0.896元人民币进行换算

2019年,26家上市物企经营业绩亮眼,总营收达628.1亿元,同比增长36.9%,基础物业服务、多种经营服务协同共进,企业业绩增长明显。

2019年,碧桂园服务市场拓展成效明显,物业管理服务向多元化拓展,企业向提供专业的综合的城市运营服务迈进,加上企业增值服务以及三供一业业务的快速发展,碧桂园服务营收和营业收入涨幅双双实现高增长,营业收入达96.4亿元,居上市物企之首,涨幅106.3%。

绿城服务、招商积余、保利物业和雅生活服务营业收入均高于50亿元。

四、盈利能力分析:碧桂园服务最会赚钱

碧桂园服务最会赚钱 净利润最高17.2亿元
单位:亿元
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佳兆业美好净利润增长最快高达212.2%
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雅生活服务净利率最高25.2%

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碧桂园服务毛利最高30.5亿元
单位:亿元

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华金国际资本毛利增长最快102.8%

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祈福生活服务毛利率最大44.4%

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注:中海物业、华金国际资本净利润、毛利数据按照1港币=0.896元人民币进行换算

2019年,26家上市物企的净利润总值76.6亿元,同比增长32.4%。毛利总值166.3亿元,同比增长36.7%。净利率均值和毛利率均值分别为12.1%和29.4%,较上年均回落0.4个百分点。

碧桂园服务最会挣钱,2019年净利润和毛利率均为上市企业之首,分别达17.2亿元和30.5亿元。

佳兆业美好净利润增速最快,高达212.2%。华金国际资本、永升生活服务和奥园健康增速均超过100%,增长显著。

华金国际资本毛利增速最快,为102.8%。此外,永升生活服务、新城悦服务、碧桂园服务增速均超过70%。

雅生活服务净利率最高,为25.2%。祈福生活服务毛利率最高44.4%。

五、资产规模:总资产达925.8亿元 同比41.6%

招商积余总资产遥遥领先165.0亿元
单位:亿元

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保利物业总资产增速最快196.6%
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2019年,26家上市物企资产总计为925.8亿元,较上年653.9亿元增长41.6%。其中,招商积余总资产遥遥领先,年度内总资产达到165.亿元,同比增加24.7%。碧桂园服务资产总额亦超过百亿元。

保利物业总资产增速最快,达到196.6%。此外,奥园健康、蓝光嘉宝服务、碧桂园服务和滨江服务总资产涨幅均超过100%.

六、抗风险能力:合同负债上升 话语权增强

碧桂园服务合同负债居首位16.2亿元
单位:亿元

谁是优等生——26家上市物企成绩单全面解析银城生活服务资产负债率82.5%

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2019年,19家上市物企合同负债总额达到67.0亿元,较上年大幅增长47.4%。其中,主要受其三供一业业务的影响,碧桂园服务合同负债规模增长明显,较2018年增长61.8%至16.2亿元,为上市物企中最高。绿城服务和保利物业均超过9亿元;此外,时代邻里大幅增长254.23%。宝龙商业、永升生活服务、佳兆业美好增幅也均超过80%。

合同负债主要指为物业管理服务的客户预付款,体现了物业对上下游的话语权和对业主物业费提前收缴的情况,也在一定程度上体现了企业的物业服务能力、满意度和抗风险能力。

此外,2019年,26家上市物企资产负债率均值为49.2%。其中银城成活服务最高,为82.5%。

七、运营效率分析:多举措并举 单位效率提升

兴业物联单位面积创收能力最强76.7元/平方米
单位:元/平方米

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彩生活人均管理面积2.85万平方米/人
单位:平方米/人

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祈福生活服务人均产出最高61.8万元/人
单位:万元/人

谁是优等生——26家上市物企成绩单全面解析
祈福生活服务人均净利润14.9万元/人
单位:万元/人

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注:①宝龙商业的营收、在管面积:指的是其住宅物业管理服务产生的收入及住宅物业在管面积。
②新大正、祈福生活服务和南都物业未公布在管面积,图中面积为合约面积,其单位面积创收能力偏小。
③中海物业、华金国际资本营收、净利润数据按照1港币=0.896元人民币进行换算

2019年,上市物企持续扩大业务规模和市场份额,持续为业主和客户提供多元化的服务,并重视科技与业务和内部管理系统的有机结合。上市物企管理规模业绩水平均取得显著的提升,同时,受益于科技赋能,物企的运营效率不断提升,单位面积创收能力、人均管理面积、人均产出和人均净利润均表现出色。

从单位面积创收能力来看,26家上市物企单位面积营收均值为35.2元/平方米,较2018年同期增长3.53%,近七成上市物企单位面积营收实现增长。

兴业物联单位面积创收能力最强,达到76.7元/平方米。兴业物联专注发展中高端非住宅物业,持续升级信息技术系统以提升物业管理业务的运营能力,运营效率提升。

浦江中国作为非住宅物业管理服务领先的服务商,同时持续打造工程技术的核心竞争力,并基于物联网、互联网、3D技术、大数据技术,以物业管理为先导业务,自主开发开放性的智慧楼宇系统,逐步实现科技投入的产出效应。年内,单位面积创收能力为73.0元/平方米,紧随兴业物联之后。

此外,26家上市物企人均管理面积、人均产出和人均净利润分别为7661.9平方米/人、24.6万元/人和3.2万元/人,均高于行业平均水平,运营效率提升。

彩生活人均管理面积最多,为2.85万平方米/人。公司专注于通过口碑与品牌进行内生式新委聘扩张,年内,公司服务质量和市场扩张等核心指标表现明显,管理面积进一步扩大。同时,祈福生活服务、鑫苑服务、华金国际资本和新城悦服务人均管理面积均超过万平方米/人。

祈福生活服务人均产出和人均净利润均最高,分别达61.8万元/人和14.9万元/人。年内,公司业务进一步拓展,物业管理服务、校外培训服务、资讯科技服务及配套生活服务等收入均取得稳定增长,人均产出和人均净利润较高。同时,兴业物联、华金国际资本和新城悦服务人均产出均超40万元/人。兴业物联人均净利润超10万元。

小结

2019年上市物企业绩表现优异,在资本助力下,上市物企在服务业态上不断丰富,管理规模增加显著,基础物业服务收入协同提升,加上增值服务的开展,企业营业收入实现大幅提升。同时,智慧科技不断对业务和内部管理流程优化,企业的运营效率提升。从总体上,上市物企表现出集中度的得到进一步加强,分化现象逐渐显现。

此外,物业管理行业因抗风险性、收入的可预期性、现金流的稳定性持续赢得资本市场的青睐。除已经递交招股书的建业新生活、正荣物业、宋都物业、金融街物业、弘阳物业和星盛商业6家企业,2020年世茂集团、金科股份、华润置地、阳光城、禹洲地产、佳源国际和合景泰富等企业纷纷表示拟分拆物业上市。

在激烈的行业竞争环境下,物业管理行业的分化逐渐显现,最终,哪家企业能够利用好政策、资本、市场之优势,在竞争环境中,修内功,强外功,走的又稳又快又好,我们拭目以待。

原标题:《谁是优等生——26家上市物企成绩单全面解析》 /  来源: 中物研协研 /  作者: 孙福临

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