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从资本市场视角分析物业当前阶段

什么是物业行业真正的起点?住宅物业大量换手伴随普遍性提价。品质公司将存量盘拓展作为主要的拓展来源,将淘汰老盘视为优化在管组合的另一关键。非住宅物业开始出现具备专业影响力的设施管理和一体化服务龙头;

物业资本市场

图片来源于ssyer

物业当前阶段:“高端产能”不足,企业百舸争

中长期的图景和必由之路:

个别企业形成广阔护城河,增值服务和科技应用保证规模经济正循环,企业良性稳健成长。

良性稳健成长的具体表现:

  1. 优质企业每年不需要考虑拓展问题,只需要根据自己产能适当满足部分粉丝的接管需求;
  2. 优质企业不需要考虑单盘盈利能力问题,单盘盈利能力随着时间的流逝是自然上升的;
  3. 优质企业只需要根据管理能力调整接管节奏,最终完成对细分目标市场的大比例接管(30%-50%)。

开启这个正循环的前提:

  1. 家喻户晓且带来房价显性增值的优质品牌;
  2. 充分提高人效,需要一定规模的科技应用;
  3. 转化用户为粉丝,突破浅层联结的日常运营;
  4. 区域密度达标,盈亏达到平衡的增值服务。

物业行业现状(人员密集型社会服务业)

从资本市场视角分析物业当前阶段

资料来源:各公司招股说明书,中信证券研究部。

物业行业的五低处境

从资本市场视角分析物业当前阶段

从资本市场视角分析物业当前阶段

打通单盘盈利能力是关键

物业单盘盈利

当前绝大多数物业管理项目的单盘盈利有似右图,公司是一个不断接纳新盘,而老盘问题不断恶化的组合。表面看,竣工高峰,确定性交付共同构建了一个普适的高速增长稳定盈利故事。但时间会不断磨损公司盈利的基础。 想要突破单盘盈利模型(随时间,单盘盈利性越来越好,变成左图),关键在1、提价(需要满意度);2、增值服务收 入规模扩大(需要和业主强连接);3、机器应用提高人工能效(需要科技赋能)。

物业科技提高效率

物业科技赋能

以“智慧停车”为例:1、综合管理系统;2 图像识别应用;3据绿城服务统计可以减少50%的人员投入;

最为直观的就是科技对于物业形态的改变:1、软硬件结合; 2、机器替代人工;

从资本市场视角分析物业当前阶段

百强物业管理企业:人均产值与人均在管面积逐年稳步增加

物业核心品牌初长成

从资本市场视角分析物业当前阶段

在行业走向独立之时,已经出现了万科物业这样的品牌,在品牌忠诚度、美誉度方面鹤立鸡群,构建了和业主普遍性的强 连接;也出现了绿城服务这样的品牌,在提价接纳度方面明显领先,且在单项增值服务(例如置换)的业主认同度方面取 得了突破。

尽管以今天万科、绿城的品牌,既谈不上有宽广的护城河,也谈不上在增值服务养成和定价能力方面有决定性突破,但我们已经见到了单盘盈利打通的希望。

从资本市场视角分析物业当前阶段

结论:物业行业还处于“公元前”的阶段

  1. 公司形式上的竞争,最多只是在新盘拓展方面的竞争。且由于市场广阔,即使是这种竞争也是相对温和的。
  2. 客户对品质的认可本身有开发投入的残留印记,不同品牌之间的差距尚未达到不可逾越的地步。
  3. 且品质本身没有转化为价格的差异,而且价格水平本身偏低。
  4. 公共物业的后勤保障一体化,品牌化才刚刚开始。
  5. 增值服务普遍处于试水阶段,存在成功的个例,但还没有具备广阔护城河的生态系统。
  6. 交付面积还在很大程度上和开发周期有关。

本文节选自: 中信证券研究部 《并购大年和政策东风 》研究报告 ,作者:陈聪,张全国

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