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30倍PE的背后,物业行业或再迎上市潮

随着物业股的股价上涨,加上更多物管公司登陆资本市场,物管板块正在不断壮大。截至2020年5月,物管板块总市值为3,776亿元,相较2019年末上涨60%。李蒙表示,在2018年年底她们刚开始组建物管团队看这个行业的时候,这个物管板块的总市值只有1000亿元。目前已经翻了快四倍。李蒙认为物管行业正在崛起成为一个独立的行业。

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2020年5月26日,在中物研协主办的500强测评发布会上,克而瑞证券研究院副院长兼物管组组长李蒙从资本的角度和大家分享了物业管理行业的信息和趋势,她的分享题目是“物管行业资本风口正劲”。

李蒙表示,当前物业股越来越受到资本的关注是和二级市场上物业板块的整体表现息息相关的。随着近期建业新生活顺利IPO,A股和港股一共有27家内地物管公司上市。这些物管公司从上市到现在平均涨幅达到156%。其中27家上市物管公司中有22家的股价自IPO后都实现了上涨,只有5家公司低于IPO时的价格。从今年以来的股价表现来看,物管行业向上的态势还在持续,年初至今物管板块股价幅平均涨幅为+37%,而同期受新冠疫情的影响,恒生指数跌了将近16%。物管板块的股价表现远好于大盘。

随着物业股的股价上涨,加上更多物管公司登陆资本市场,物管板块正在不断壮大。截至2020年5月,物管板块总市值为3,776亿元,相较2019年末上涨60%。李蒙表示,在2018年年底她们刚开始组建物管团队看这个行业的时候,这个物管板块的总市值只有1000亿元。目前已经翻了快四倍。李蒙认为物管行业正在崛起成为一个独立的行业。

李蒙认为物管股受到追捧、物管行业在资本市场的崛起的核心原因在于这个行业坚实的基本面。克而瑞证券统计了2019年物业股的业绩, 2019年上市物管公司收入合计 580亿元,同比增长47%,为自 2017 年最高增速;归母净利润 74 亿元,同比增长 50%;归母净利润率也有进一步的提升,平均值为 12.7%,较 2018 年提升 0.23个百分点。李蒙认为这说明随着物管公司管理规模的扩大,增值服务收入的提升,物管行业的利润水平也在提升

李蒙表示,物管公司的轻资产模式支持了较高的资本回报率。根据克而瑞证券统计,2019年物管行业平均ROE为24.1%。分红派息率为36.7%。另外,物管公司的现金流充裕,截至2019 年年底上市物管公司累计净现金 346.1 亿元,同比增长 76.7%,即净增 150.2 亿元。物管公司账面拥有大量现金,一方面由于业绩优异,现金牛特征明显,另一方由融资IPO带动。

李蒙认为2020 年物管行业的资本窗口期继续开放,业绩保持双位数增长。克而瑞证券预计在纯自然增长的前提下,27家上市物管公司在2020 年在管面积合计将近 30亿平方米,同比增速 27%。预计2020年收入合计约903亿元,同比增速38%;归母净利润103亿元,同比增速34%。

除了业绩继续增长外,李蒙认为物管行业商业化、市场化和分化的趋势明显。这主要体现在三组数据上。

第一,在管面积中非住宅的占比在提升。这体现了物管行业提供的服务的丰富度在扩大。数据可统计的上市物管公司在管面积中非住宅的比例从2016年的84.3%下降到2019年的74.3%。李蒙认为物管公司正在寻求多元化、多行业的物管服务。

第二,在管面积中第三方的占比也不断提升。大部分物管公司都是从地产公司中衍生出来的。之前对关联地产公司的依赖度比较大,但是近年来物业公司都增强了其市场化的进度。克而瑞证券研究院观察到在管面积中第三方的比例在明显提升,从2016年的27%,上升至2019年的51%。这说明物管对地产的依存程度正在下降,也同时拉开了物管行业从PK地产背景到PK服务的序幕。

第三,当前阶段有强地产背景的物管公司股价和业绩表现更胜一筹。据克而瑞证券统计,关联房企在克而瑞TOP100以内的物管公司,年初至今股价表现均值为61%,TOP100以外的物管公司涨幅均值则只有18%。TOP100以内的2019收入增速和归母净利润增速均值也要高于TOP100以外的。李蒙认为这说明强地产背景在当前仍对物管公司的发展有很好的支持。

李蒙认为资本市场对物管行业的初步认可提升了整个板块的融资效率。据克而瑞证券统计,2020年年初至今,有3家物管公司IPO上市,1家公司发行可转债,1家公司增发,共计融资约67亿元,约是2019年同期的2.6倍。融资成功又进一步推动了物业收并购,上市物管公司2020年年初至今共发生10起物业并购,合计对价7.5亿元人民币,其中7起为对物业管理公司的并购。另外3起与增值服务相关。收并购标的的变化印证了物管公司对增值服务的投入开始加大。李蒙表示,物管公司的收并购上的逻辑已经明显有所分化,大型物管公司更注重向非住宅领域拓展;而中小物管公司更多追求通过并购寻求规模扩张。

李蒙认为,2020年仍然会有更多的物管公司上市,预计全年上市数量不低于2019年的10家。据克而瑞证券统计,目前已有5家物管公司递表,分别是正荣服务、星盛商业、宋都服务、金融街物业和弘阳服务。此外,诸多房企也表示有分拆物业上市的计划,包括世茂房地产、阳光城、合景泰富、禹洲地产、佳源国际、华润置地、朗诗地产、卓越集团、越秀地产、融创中国和荣盛发展等。从PE估值来看,当前市场给予物管板块的2020平均PE约为30倍,这远高于恒生指数和房企的估值。

 作者:李蒙 

☆本文来源于“物业深度观察 ”,经整理后发布;声明:本文观点不代表物业大数据立场,转载请联系文章原作者。如文章内容或图片涉及版权,敬请联系本站进行删除。KANWUYE.COM 物业大数据为您解读最新、最全面的物业管理资本市场。

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