民法典对业主自治及物业管理的新规定

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《民法典(草案)》在立法机关征求意见过程中,业主圈子提了很多建议,不少建议被吸收。现将民法典(草案)中关于业主自治和物业管理的新规定摘列出来,供您查阅使用。关于业主自治和物业管理的新规定主要在物权编、合同编及侵权责任编等编章。全国人大常委会副委员长王晨在关于民法典(草案)的说明中专门提到了新法对业主大会成立难、专项维修资金使用难、新旧物业交接难及物业公司开支公开等问题的回应。

民法典即将在本次全国人大会议上通过,这是关乎亿兆生民权利的大事。民法典实施后,民法总则、物权法、合同法、婚姻法、侵权责任法等民事单行法律及其司法解释均将同步废止。

在立法机关征求意见过程中,业主圈子提了很多建议,不少建议被吸收。现将民法典(草案)中关于业主自治和物业管理的新规定摘列出来,供您查阅使用。关于业主自治和物业管理的新规定主要在物权编、合同编及侵权责任编等编章。全国人大常委会副委员长王晨在关于民法典(草案)的说明中专门提到了新法对业主大会成立难、专项维修资金使用难、新旧物业交接难及物业公司开支公开等问题的回应。

物权编

民法典总则共204条。物权编是第二遍,从205条开始。其中,业主的建筑物区分所有权位列物权编第六章,从民法典271条开始。

第277条规定:

业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序,依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

这里需要注意两点:

  1. 业主大会、业委会成立的条件和程序只能是法律、法规规定,也就是全国人大及其常委会、国务院、省级人大及其常委会、有立法权的市人大及其常委会才能制定,省级政府及其以下各行政机关均不能加以规定。
  2. 地方政府有关部门的指导和协助是法定职责,“应当”一词在法律上的意思是必须干,不具有可选择性。另外,居委会正式成为了法定的指导和协助单位,不再是街道办履职的办事单位。

第278条规定:

下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项,应由专有部分面积比三分之二以上的业主且人数比占三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分占建筑物总面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主大会的职权没有发生大的变化,这里需要注意五点:

  1. 原物权法对第(二)项的表述是“制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约”,民法典直接表述为“制定和修改管理规约”,进一步凸显管理规约对人的行为调控,主要不是管物。
  2. 把原物权法中第(五)项中“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”分为两项,(五)使用和(六)筹集。原因是业主大会成立之初一般不需要筹集,业主买房时都缴纳了专项维修资金。更重要的是,为了解决专项维修资金的使用难问题。(五)和(六)两项议题对票权比例的要求不同。筹集需要两个“四分之三”,而使用仅需要“双过半”。
  3. 第(八)项“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”为新增条款,原物权法没有。物业管理条例有关于改变共有部分用途需要召开业主大会的规定,但没有规定票权比例。另外,对于出租共有房屋是否需要业主大会表决的问题,原来存在争议。现明确规定需要开会,且票权比例要求较高。该项表决的票权比例要求高于“双过半”。
  4. 表决事项对票权比例的要求变化很大,原来熟悉的“双过半”不见了。原物权法规定,参加表决的票权比例超过“双过半”,业主大会会议有效;支持率超过“双过半”或两个“四分之三”,议题获得通过。新法规定,参与表决的票权比例超过两个“三分之二”,会议才有效,且面积比例只算专有部分,不算总建筑物面积;一般议题的支持率“双过半”即获得通过,重大议题超过两个“四分之三”获得通过,支持率的票权比例计算均已参与表决的票权而非总票权为基数。理论上讲,只要超过两个“三分之二”的业主参与表决,一般议题只需要获总票权的三分之一支持即可通过,重大议题需要获总票权的二分之一支持。

第281条规定:

  1. 建筑物及其附属设施的维修基金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。这里增加了维修资金使用范围,原物权法只规定了电梯、水箱等。紧急通道的开启者,明确为业主大会和业委会。
  2. 第282条明确了公共部位产生的收入归业主共有,当然扣除成本。这项内容原为地方性法规或行政法规所规定。
  3. 第285条明确了物业公司对业主的询问负有及时答复的义务,并规定“物业服务企业或其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作”。强化了物业公司应急管理的义务。
  4. 第286条明确了业主对上述措施的配合义务。物业对小区封闭管理、量体温等行为有了法律依据。

合同编

  1. 与原合同法相比,民法典合同编在委托合同和行纪合同之间增设物业服务合同专章。这是一个重大突破!结束了物业服务合同性质的争论(原来有人认为是委托合同,有人认为是保管合同),为解决物业服务合同纠纷提供了法律依据。第24章物业服务合同从第937条到第950条,共计14条,均为新增条款。
  2. 第937条明确了物业服务保修、保洁和保安的主要内容。第938条明确,物业服务人公开作出的有利于业主的承诺,为物业服务合同的组成部分。

第945条规定:

业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或依法改变共有部分用途的,应当及时将相关情况告知物业服务人。卖房、租房要跟物业讲了。

第946条规定:

  1. 业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。决定解聘的,应当提前六十日书面通知物业服务人,但是对通知期限另有约定的除外。
  2. 依据欠款规定解除合同造成物业服务人损失的,除不可归责于业主的事由外,业主应当赔偿损失。
    该条明确了业主大会的解除权,甚至是任意解除权。只要业主大会程序合法,即产生解除效力,物业公司就要退出。当然,任意解除不是无责解除,物业公司可以要求业主赔偿损失。

第948条规定:

物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同,但是应当提前六十日通知。该条一锤定音:合同期限届满后,无需就是否续聘专门做决定!没有决定续聘的情况下,合同变为不定期,当事人(主要是业主)随时可以解除。这和第940条的规定相一致:与新物业公司订立新合同后,前期物业服务合同终止。到期的合同不需要再解除:民法典以法律形式明确了这一尝试。某些地方设置的先解聘再选聘的程序,可以结束了!

第949条规定:

  1. 物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定或合理期限内退出物业服务区域,将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或其指定的人,配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。
  2. 原物业服务人违法欠款规定的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的,应当赔偿损失。这里把原司法解释的内容吸收了,进一步明确物业公司的及时退出、配合交接等多项义务。违反任何一项义务的,即不得收取合同到期后的物业费。这比原司法解释更为严格,规定了损失赔偿。

第950条规定:

  1. 物业服务合同终止后,在业主或业主大会选聘的新物业服务人或决定自行管理的业主接管之前,原物业服务人应当继续处理物业服务事项,并可以请求业主支付该期间的费用。
  2. 这里明确的物业公司的附随义务,即合同终止后临时服务的义务,并可以收费。结合第549条的规定,如果原物业公司违反了退出、交接等任何一项义务性规定的话,临时服务的费用就都没有了。

特别提示:

物业服务合同这一章,有两个新概念:物业服务人和物业服务区。域。原来,一般把物业服务企业和其他管理人统称为物业管理人,现民法典将其明确为物业服务人。各地物业管理条例把小区或大厦统称为物业管理区域,带有浓厚的行政管理色彩,民法典将其明确为物业服务区域。物业服务区域和物业管理区域是否会产生不一致的情况,还需看后期司法实践。

侵权责任编

侵权责任编对业主、物业服务人侵权情况没有过多的特别规定,适用一般规则。仅在第1254条对物业公司的安保义务进行了规定。

第1254条规定:

  1. 禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或从建筑物上坠落物品造成他人损害的,由侵权人依法承担侵权责任;经调查难以确定具体侵权人的,除能够证明自己不是侵权人的外,由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后,有权向侵权人追偿。
  2. 物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生;未采取必要的安全保障措施的,应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。
  3. 发生本条第一款规定的情形的,有关机关应当依法及时调查,查清责任人。与原侵权责任法第87条的规定相比,该条增加了三点内容:1.补偿后的追偿权;2.物业公司的安保义务和特殊侵权责任;3.有关机关继续调查程序。
  4. 对于物业公司必要的安全保障措施具体指什么,没有规定。这一点物业公司需要好好研究。另外,建议物业公司购买公共责任险,以免出现大额赔偿。购买公共责任险的情况下,一旦出现被认定没有采取必要安全保障措施的情况下,可以由保险公司代为承担侵权责任引发的赔偿义务。

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