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2020年物业新三板挂牌企业运营分析

进行股权合作,是新三板物业企业未来发展的契机。(1)选择已上市的头部企业进行合作,即可满足大股东变现的需求,亦可为公司带来发展契机。物业管理市场未来的发展趋势是科技赋能+社区经营,头部企业有资本、硬件、软件、平台、渠道端口等各类优势,通过股权合作(物业收并购),进一步规模化,有更多机会获得高速发展。(2)选择体量相当的公司进行合作,在满足一定比例的变现,探寻一条不同发展之路。获得高于头部企业给予估值同时,保留未来共同上市或是二次兑现的机会。

2020物业新三板分析图片来源于网络

新三板物业公司名单

截止2020年5月27日新三板物业上市公司39家,其中控股股东为国资背景的企业有六家分别是:建投实业、物管股份、栖霞物业、格力物业、津万事兴、德冠物业。最新名单如下:

物业新三板2020名单

二、新三板物业公司经营数据分析

营业收入分析

新三板物业营收对比2020

39家新三板挂牌物业公司,营业收入超过1亿元有19家。营业收入前五名且超过4亿元分别是建投实业、美的物业、新日月、乐生活、智善生活。在港股和A股上市物业企业中兴业物联营业收入最小约为2亿元,新三板上市物业公司接近2亿元营收有10家,排除已经被奥园健康收购的乐生活,有9家新三板挂牌物业公司可冲击公开资本市场上市。

净利润分析

020年物业新三板挂牌企业运营分析"

从2019年净利润排名前10名来分析:美的物业以9186万元摘得头筹,新鸿运物业以1802万元位列第10位。新三板挂牌物业公司前十净利润跨度区间大,剔除美的物业突出贡献,前十10净利润额度差距不大,集中在2000-3000万元区间。对标已公开A股上市物业公司新大正和南都物业19年盈利1亿元,美的物业已满足独立上市的盈利要求。净利润2000万元水平可以参考港股上市公司银城生活服务,新三板物业公司净利润top10可以满足港股上市基本要求。

净利润率分析

020年物业新三板挂牌企业运营分析"

新三板物业公司净利润率差异情况十分明显,通过梳理主要原因大致可以分为以下几个方面:(1)物业管理作为劳动力密集行业,人力效能的不同是主要影响净利润率因素;(2)项目管理业态差异,商业、住宅、学校等不同业态有着不同毛利率;(3)项目获取渠道不同,管理成本差异大,例如美的物业可以通过关联地产商直接获取项目;(4)科技赋能、社区经营能力差异。

对标已在A股和港股上市物业公司,平均净利润12.7%,其中雅生活净利润率最高25.2%,排名中间的新大正9.9%、南都物业9.2%,排名后两位的招商积余4.7%、浦江中国4.3%。新三板盈利top10公司具备一定市场竞争力,参考乐生活净利润率4.64%已经与奥园健康进行股权合作,间接上市。

三、结论

通过对比新三板挂牌物业公司经营数据的横纵向比较。得出以下个人见解:

  1. 新三板挂牌物业公司营业收入、净利润、净利润率排名同时进入前TOP10时,未来具备独立公开上市基础;
  2. 按照现阶段已经上市物业公司数据来看,营业收入小于5亿元时难以获得资本市场认同,无法达到公司和股东们的上市预期。可以表现为:(1)首次上市融资额度小,难以满足公司高速增长需求;(2)上市后市值5亿元左右徘徊,甚至出现跌破发行价现象;(3)二级市场日常交易量极小,无流动性,难以满足股东兑现需求。所以,新三板物业企业项目管理规模、营业收入规模、净利润规模未到达一定数量级别时,不宜贸然上市。
  3. 2019-2020年已发生两笔上市物业公司收购新三板物业公司的控股权案例分别是:奥园健康收购乐生活、雅生活收购青岛华仁。目前已上市物业企业且获得大量融资情况下,会加大优质企业物业并购力度。
  4. 进行股权合作,是新三板物业企业未来发展的契机。(1)选择已上市的头部企业进行合作,即可满足大股东变现的需求,亦可为公司带来发展契机。物业管理市场未来的发展趋势是科技赋能+社区经营,头部企业有资本、硬件、软件、平台、渠道端口等各类优势,通过股权合作(物业收并购),进一步规模化,有更多机会获得高速发展。(2)选择体量相当的公司进行合作,在满足一定比例的变现,探寻一条不同发展之路。获得高于头部企业给予估值同时,保留未来共同上市或是二次兑现的机会。

作者:物业并购小兵   本文只代表个人观点,不作为任何投资参考依据。

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