资本之船启航,挖掘物管三大新价值

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2020年伊始,新冠疫情突发,各行各业面临冲击,物业股凭借强劲的抗风险能力,在新年开盘后逆势上涨,平均涨幅超50%,也让物业服务企业再次站上资本风口。新的行业发展环境下,物企如何在激烈的竞争中寻找制胜之道,投资机构如何甄选优秀投资标的?中信建投地产首席分析师竺劲出席线上发布会,并发表主题为《资本之船启航,挖掘物管三大新价值》演讲。

资本之船启航,挖掘物管三大新价值中信建投 地产首席分析师 竺劲

《资本之船启航,挖掘物管三大新价值》演讲原文如下:

资本之船起航是至2018年到2019年,大量物业管理公司上市,物管公司是净现金持有类企业,每年净现金流都非常好,上市后更加增加了企业的资本实力。在这一背景下,很多物业管理公司上市了,还有更多的物企在谋求上市。而一些小的物业管理公司可能就不会上市。在这样背景下,三个价值点值得挖掘:

第一是非住物业的拓展,非住宅物业的核心是要把握政策的主线,要拥抱当前非住物业蓬勃发展的历史机遇,进一步通过开拓、收购管理团队或收购一些物业管理公司去做大做强。

第二是增值服务,尤其是社区增值服务的发展。今年突如其来的疫情也让大家发现,社区的可挖掘空间较大。这里强调增值服务,尤其是社区增值服务,因为非业主增值服务,是偏周期性的业务,同时跟房屋的交付跟大股东的关系更多一些,而已有社区存量运营,空间仍比较大。

第三是要关注行业并购,对大量物管公司来说:资本之船起航,行业并购也将成为常态,如何利用资本杠杆去驱动业务,也是物业管理公司要去思考的核心问题。

非住物业:把握政策主线,拥抱大时代

由于住宅物业管理行业的格局相对比较确定。截至2020年4月24家上市物企来看,他们存在大量关联的开发商,有的公司甚至有两家关联开发商,比如像雅生活跟绿地和雅居乐都有比较明显的关联关系。这些公司它的关联方占到了70%,所以住宅物业管理领域的格局是比较确定的,一般物业管理的开发商母公司都会考虑将自有面积给到旗下的物管子公司去管理,所以相对而言住宅业务的空间格局有限。非住宅物业打开了另一扇窗,它的业态的数量非常多,细分赛道也多。

第二个非住物业讲究专业服务,不是比拼价格。招标的过程以技术标为主,商务标为辅。所以非住宅物业更加注重的是专业能力,而它的业主相对也都不是开发商。第三由于需要提供更加专业的服务,非住宅物业的物业管理公司有比较好的回报。更重要的是非住物业由于政策红利的存在,主要有两条重要的政策主线。

第一条是政府机关事业单位后勤社会化改革,包括政府、高校、医院和军队在内,在近几年出现明显的后勤社会化改革的趋势。

第二条政策主线是从2014年以后,中央政府鼓励民营资本投入到跟政府的合作当中来,鼓励社会资本参与公共服务投资和运营。所以相应而言,专业化的物业管理服务也被带入到了公共的服务设施当中。我们拿了7个比较重要的细分领域进行市场测算数据显示整个非住宅物管行业2018年的规模已经达到了1.2万亿,最多的是产业园区,其次是高校商业、零售商业物业和办公楼;其他的像医院、公共场馆和交通枢纽等也是比较大的规模,都是几百亿到千亿规模的市场。目前头部的最大的物业管理公司的收入,也不过是300亿左右,而且是以住宅为主。

所以非住宅物管行业它的规模非常大,可以认为是蓝海市场,我们从500强物业企业的非住宅面积和收入占比来看也是很低,2%~10%很低的布局占比,所以未来非住物管会进一步的去扩大。

增值服务:关注变与不变,培育未来利润中心

增值服务已经成为物管企业不容忽视的重要组成部分,该部分收入增长一直快于基础物管收入增长,毛利率和净利率的比重都是比较高。从行业前500强企业情况看看,社区增值服务收入已占到增值服务收入的50%左右。
增值服务的市场到底有多大?

根据中信建投的测算,到2025年增值服务应该有1800亿的规模,非业主增值服务很难有明显增长,但是社区增值服务会有比较好的增长。未来如果一些公司能把增值服务做出来,无论是从中长期物业管理公司发展的驱动力,还是投资人是否买账,都非常重要。

非业主增值服务,主要是围绕开发商母公司的销售进行的,本质上它属于周期性业务,物管企业的同质化也较高,由于受到新房市场销售规模以及定价的影响,非业主增值服务的规模在未来可能是比较稳定的局面,会在230~240亿的规模。

社区增值服务主要是深耕存量,发展空间相对较大,如社区房地产经纪业务,测算规模在500亿左右,相当于整个增值服务的1/3。到家服务和生鲜食品的销售业务估算规模在600亿,也是占到1/3。

增值服务的变与不变,不变的还是传统服务,如维保交付、验交付、房地产经纪业务以及部分卖货的业务和到家服务等,新服务更偏于生鲜食品和文化教育,能不能做的很大,也要看整个未来市场的一个变化。

物业管理公司上市以前的情况看,房地产经纪业务和到家服务,既维修相关的业务,是主导性的业务,所以如何更好的来提高渗透率,提高社区的居民买单意识,是比较重要;业管理公司专心去做社区的房地产经纪业务,并找到好的模式,可以从二手中介手中拿到一定市场份额;拎包入住主要是满足当前年轻人在城市拎包入住精装修的需求。家居生活服务仍以给社区居民提供如家具保养、家政保洁、家电维修服务为主,但该部分业务的渗透率在过去几年提高并不快,同时受到一些本地服务商(58同城、赶集网)服务平台的影响。所以能否来提升社区居民的信任度和下单的渗透率,是物业管理公司需要思考的问题。

生鲜类的产品目前规模是比较大的,但物业管理公司市场占比仍较少,像河马、生鲜、顺丰优选、京东到家等都是较好的卖生鲜食品平台,这块业务社区如何进一步推进,是未来企业要思考的。从目前的测算数据看,生鲜行业的扩张速度比较快,但物管公司的市场占比只有4%左右,是值得进一步挖掘的潜力业务。

文化教育上,家长对托育的需求较大,尤其是幼儿园以前阶段。所以目前社区在这方面可以有所作为。所以当期物管企业尤其是龙头物管企业,要利用基础物业大发展的红利,围绕增值服务探索企业的第二个增长点。

对比标杆物管企业增值服务发展历程发现增值服务业务推进程度受项目所在地城市能力影响较大;增至服务业务的利润总额和毛利率高,已经成为企业重要利润中心;总户数增长给物业增值服务持续增长的带来驱动力,渗透率、服务广度和深度、户均消费能力均在扩大;社区增值服务里的到家服务及家居服务是比较重要的,和O2O平台相比的信任度会更高。

如何增加管家数量以及管家和业主之间的粘性,从而提升整个绩效是物业管理公司在发展社区增值服务当中最重要任务。

行业并购:利用资本杠杆驱动业务

并购能够提升公司综合的实力,既能增加市场份额,又能增加业绩,同时又能够把品牌进一步的打响。可以把并购带给物业管理公司带来的好处分为三个类型,分别是区域的并购、能力并购、业绩并购。

近2年行业并购事件频繁,交易的金额也越来越大,最大的一单是2019年9月份雅生活收购了中民投下面的中民物业,花费在20个亿左右。在长三角的物业市场中,直接增加了近2亿平在管面积;蓝光嘉宝服务通过收购中能物业进一步打入杭州和嘉兴物业市场;时代邻里通过收购广州万宁来扩大在广东本土的优势,所以收购基础物管或住宅物业能够快速扩充物业管理公司规模。

有规模才有行业地位,规模增加后通过科技化发展等手段也能够降低人力成本同时为增值服务的开展提供较大空间。

物业收并购是一种能力并购,补足企业业态发展补足的短板,丰富企业管理业态;如保利物业通过收购西南地区的天创打开了对于高校物业的管理能力。

对资本市场来说业绩是王道,所以通过并购来获取更多的业绩,也是提高物业管理公司综合能力的一种表现。
综上,我们认为在2020年伴随着资本之船起航,或资本之船在海上的形势进一步的加速。这三大价值点可能变得更加重要,因为现在物业管理公司有情怀、有资本、有能力,如何能够在未来的发展当中不受到外界的干扰,把自己真正的价值去做到绽放,还是要通过挖掘三个价值点来达到。

(以上由嘉和家业物业服务研究院整理)

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