物业并购中财务尽职调查内容详解

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在物业收并购等资本运作流程中,财务尽职调查是投资及整合方案设计、交易谈判、投资决策不可或缺的前提,是判断投资是否符合战略目标及投资原则的基础。对了解目标企业资产负债、内部控制、经营管理的真实情况,充分揭示其财务风险或危机,分析盈利能力、现金流,预测目标企业未来前景起到了重大作用。

物业尽职调查

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尽职调查概述

尽职调查(Due Diligence Investigation)又称谨慎性调查,一般是指投资人在与目标企业达成初步合作意向后,经协商一致,投资人对目标企业一切与本次投资有关的事项进行现场调查、资料分析的一系列活动。其主要是在收购(投资)等资本运作活动时进行,但企业上市发行时,也会需要事先进行尽职调查,以初步了解是否具备上市的条件。

尽职调查内容:

一般包括:目标企业所在行业研究、企业所有者、历史沿革、人力资源、营销与销售、研究与开发、生产与服务、采购、法律与监管、财务与会计、税收、管理信息系统等。

在调查过程中,财务专业人员一般会用到以下一些基本方法:

审阅,通过财务报表及其他财务资料审阅,发现关键及重大财务因素;分析性程序,如趋势分析、结构分析等,对各种渠道取得资料的分析,发现异常及重大问题;访谈,与企业内部各层级、各职能人员,以及中介机构的充分沟通;小组内部沟通,调查小组成员来自不同背景及专业,其相互沟通也是达成调查目的的方法。由于财务尽职调查与一般审计的目的不同,因此财务尽职调查一般不采用函证、实物盘点、数据复算等财务审计方法,而更多使用趋势分析、结构分析等分析工具。在物业收并购等资本运作流程中,财务尽职调查是投资及整合方案设计、交易谈判、投资决策不可或缺的前提,是判断投资是否符合战略目标及投资原则的基础。对了解目标企业资产负债、内部控制、经营管理的真实情况,充分揭示其财务风险或危机,分析盈利能力、现金流,预测目标企业未来前景起到了重大作用。

财务尽职调查的重要性:

  1. 能充分揭示财务风险或危机;
  2. 分析企业盈利能力、现金流,预测企业未来前景;
  3. 了解资产负债、内部控制、经营管理真实情况,是投资及方案整合、交易谈判、投资决策不可或缺的基础;
  4. 判断投资是否符合战略目标及投资原则。

财务尽职调查基本程序:

  1. 财务专业人员项目立项后加入项目组实施财务尽职调查;
  2. 拟订计划需建立在充分了解投资目的和目标企业组织架构基础上;
  3. 财务尽职调查报告必须通过复核程序后方能提交。

财务尽职调查基本原则:

  1. 独立性原则:①财务专业人员应服务于项目组,业务上向部门主管负责,确保独立性。②保持客观态度。
  2. 谨慎性原则:①调查过程的谨慎。②计划、工作底稿及报告的复核。
  3. 全面性原则:财务调查要涵盖企业有关财务管理和会计核算的全面内容。
  4. 重要性原则:针对不同行业、不同企业要依照风险水平重点调查。

财务尽职调查基本方法:

  1. 审阅:通过财务报表及其他法律、财务、业务资料审阅,发现关键及重大财务因素。
  2. 分析性程序:对各种渠道取得资料的分析,发现异常及重大问题。如趋势分析、结构分析等。
  3. 访谈:与企业内部各层级、各职能人员,以及中介机构的充分沟通。
  4. 小组内部沟通:调查小组成员来自不同背景及专业,其相互沟通也是达成调查目的的方法。 如:在进行物业企业基本情况的调查中,财务调查人员查阅了目标企业的营业执照及验资报告,注册资金为1600万元,但通过与律师的沟通,得知该企业在工商登记的注册资本仅500万元。

物业并购财务尽职调查的维度:

1.主要财务科目分析(通常三年一期):

(1)货币资金 ;

(2)应收账款 ;

(3)预收账款 ;

(4)其他应收款;

(5)长期股权投资;

(6)应交税费 ;

(7)其他应付款 ;

(8)收入和成本;

(9)营业税金;

(10)管理费用;

(11)按照权责发生制对利润进行还原情况。

2.公司与同行业企业经营数据及相关财务比率对比;

3.公司未来经营预测情况:

(1)未来业务模式创新 ;

(2)未来三年公司的规划目标;

(3)未来三年公司盈利预测 ;

(4)未来3年物业收缴率估计;

(5)未来收入估计 ;

(6)未来成本费用估计 ;

(7)未来3年盈利预测 。

4.公司主要风险情况:

(1)行业风险;

(2)市场风险 ;

(3)法律风险 ;

(4)财务风险 。

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