26家上市物业对比,物业股估值分化

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有券商分析师认为,估值重要在估,目前部分物业股PEG高于1,相对偏高,但是考虑到未来低利率下流动性增加,会释放一部分溢价,很难说估值是否合理。而分化又是必须的,港股市场较为极端,行业排名前三以外的关注度就会下降。尽管物业板块现在比较热门,关注度可能稍多,但分化是市场选择的结果。

6家上市物业对比,物业股估值分化"

图片来源于网络

物业股的走强还在继续。截至6月22日,A+H股26家物业股2020年以来算术平均的区间涨幅达52%,加权平均涨幅达101%。继头部物企上涨后,二线物管公司近期受捧,其中,银城生活服务年初至今涨182.7%、永升生活服务年初至今涨141%。而同期恒生指数累计下跌13%。

物业股的上涨在今年疫情叠加影响下显得难能可贵。一是因为物业属于轻资产,拥有较强的现金流,在经济下行、风险偏好降低的背景下,收益确定性的资产更受资本青睐。二是物业受益于房地产近几年的高速发展,未来仍将有确定性业绩增长。当然不可否认,疫情让市场更认可物业价值,也在一定程度上催化了物业资产证券化的进程。随着上市的物业管理公司越来越多,物业股的分化也开始显现出来。

Wind数据显示,截止6月22日收盘,目前26家A+H物业股加权平均的市盈率(TTM)为59倍,算术平均的市盈率(TTM)为42倍。以此划分,26家物业股有14家市盈率(TTM)低于平均值。A股市盈率(TTM)最高为招商积余(30.850, -0.14, -0.45%)113倍,H股时代邻里最高为90.7倍,而最低的祈福生活服务仅5.7倍。

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注:市盈率(TTM)=最近交易日收盘价*最新普通股总股数/归属母公司股东的净利润(TTM)*最近交易日转换汇率

  地产知名分析师表示,类似分化的现象,其实是因为各家物业服务企业的规模和资金状况有很多差异。某种程度上,类似市盈率等数据确实会有分化,因为如果某些企业资金实力比较强,后续有能力扩张,这个时候市盈率等可能表现会比较好。反之亦然。另外从市盈率本身来说,对比房企开发业务,物业股介于30-50会比较稳妥。

从绝对值来看,目前市盈率(TTM)超过60倍的有招商积余、时代邻里、永升生活服务、保利物业、新大正(58.810, -0.60, -1.01%)五家。而高估值来自于稳定的成长性预期(现金流贴现),物业公司盈利能力的成长性来自于规模的持续增长、物业费的提升、成本的控制能力以及新业务增长以上4个因素的综合结果。

新大正vs南都物业新大正被高估?

目前,A股物业股仅有招商积余、南都物业、新大正三家,南都物业作为A股第一只物业股,在2018年2月上市,招商积余在2019年12月末由招商物业借壳中航善达而来,同期新大正上市。

在资源稀缺的情况下招商积余成为A股当之无愧的龙头,重组后其拥有中航物业、招商物业两个全资物业管理公司,2019年末的在管面积为153百万平方米,居于26家物业股第六位。外加背靠房企招商蛇口,招商积余获取资源优势明显。龙头规模再叠加A股溢价,招商积余市盈率(TTM)最高也在意料之中。

对比之下,新大正及南都物业均为独立的第三方物业公司,且归母净利润(TTM)规模同样在1亿元左右,但前者PE(TTM)高达60倍,后者为34倍。南都物业在毛利率方面高出新大正2个百分点,但净利率略低0.4个百分点,新大正在期间费用率上略有优势。

不过,新大正与南都物业方向不同。新大正早期战略聚焦非住宅物业管理赛道,签约面积近70百万平方米,非住宅占比超70%,涉及学校、公共等业态领域,并进入航空业态,服务北京大兴、重庆江北等全国性机场。南都物业签约面积为60.6百万平方米,主要以住宅物业为主。

2020年以来,非住宅物业成为物业规模扩张的一大方向。目前大多数上市的物业公司为住宅物业,物业收并购市场上优质的住宅标的成为争夺对象,反之,非住宅物业的广阔前景自然引人关注。尤其是,商业物业等业态利润率比住宅更高。非住宅标的的稀缺性或许正是新大正的加分项,但目前估值也实属高位。

时代邻里vs中奥到家在管面积翻倍

中奥到家2019年末在面积为65.4百万平方米,时代邻里在管面积为38.4百万平方米,二者在规模上差了一大截。然而时代邻里市盈率(TTM)已高达88倍,甚至比保利物业、绿城服务这些头部物企还高,对比之下中奥到家仅7.9倍,呈现出一个极端。

时代邻里与中奥到家毛利率及净利率差别不大,且二者的归母净利润(TTM)规模相当。时代邻里目前股价超高的背后,反映出市场对其的期待及追捧。究其原因,一是面积增速较快,二是市场青睐于有开发商背景的物业公司。

时代邻里背靠房企时代中国,深耕大湾区。2018年在管面积只有18.8百万平方米,2019年增加1倍至38.4百万平方米,为当期在管面积增幅最大的物管公司,截止2019年末合约面积为58.4百万平方米。今年5月公司又通过收购新增2.43百万平方米,再加上合约面积的转化,有分析师认为今年时代邻里收入及盈利的快速增长可期。

而永升生活服务的高市盈率似乎也是同样的逻辑。背靠旭辉集团,永升生活服务2019年在管面积与中奥到家同为65百万平方米,但其储备面积有45.4百万平方米,充裕的储备面积为未来的转化提供一定支持。

相对而言,中奥到家作为一家独立的第三方物企,背后缺少房企支撑面积增长还得“自力更生”。2019年公司交出的成绩单并不理想。克尔瑞证券显示,中奥到家2019年收入增长主要来自5家公司的收购并表。公司合约面积同比仅增长可2.2%,达到71.9百万平方米;其中新拓展面积较2018年下滑30.3%,退出面较2018年上升18.7%;在没有开发商背景的情况下,公司需要更多市场化举措提升市场拓展能力。2020年4月中奥到家还宣布出售了之前并购的广东铭锦城,或与标的公司未达标预期有关。

彩生活持续低迷

无论是规头部物企还是二线物管,在2020年上半年板块轮动中或多或少都有收益。但有一家特例,作为“物业第一股”彩生活市股价在2018年下半年断崖式下跌后,至今持续低迷。

有观点认为,彩生活2011-2018年内并购110家物业公司,金额超18.5亿元,累计收购面积2.2亿平方米,贡献净增长面积的46.6%,但退出面积也在快速增长。其通过收并购中低端物业公司所叠加的规模并不具有持续性。

2018年彩生活毛利率下滑约10个百分点,2019年在管面积下降3.5百万平方米,且合约面积仅增7.8百万平方米。近几年彩生活致力于发展电商与社区O2O模式,反而忽略了面积增长,使得规模增长缓慢,同时公司盈利能力也在不断下滑。

2019年末彩生活在管面积高达359.7百万平方米,为目前在管面积最高的物管公司,但随着上市的物管公司越来越多,港股物业标的稀缺的红利已经没有,叠加业绩变现不佳、增长缓慢等因素,目前彩生活市盈率(TTM)仅为9.8倍,二级市场投资者显然用脚投票了。

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估值太高了?

不过对于投资者而言,更关注的是市盈预期,而非市盈现状。Wind数据显示,时代邻里的预测PE(2020)低于保利物业,当前股价一定程度上透支了业绩预期。而高PE(2020)基本覆盖了保利物业、碧桂园服务、绿城服务、招商积余等几家头部物企。烨星集团、浦江中国、和泓服务、兴业物联、鑫苑服务、祈福生活服务等7家小物企由于市值太小及流动性等原因,券商目前无覆盖。

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注:预测PE(2020)=现价/2020年机构平均预测每股收益

中泰国际策略分析师颜招骏表示,如果根据bloomberg数据,行业20及21年平均PE是35.4及25.3倍,20年预测PE介乎15.7倍至56.01倍。高PE公司主要是土储较多,规模较大的龙头。很难说目前估值是否合理,如果我们考虑到20及21年平均36%及40.3%的EPS增长,PEG是少于1,这个估值又不是很贵。如果再看2022年,平均估值也只有18.8倍。在目前低利率下,高增长高现金流的公司估值是有提升空间的。

也有券商分析师认为,估值重要在估,目前部分物业股PEG高于1,相对偏高,但是考虑到未来低利率下流动性增加,会释放一部分溢价,很难说估值是否合理。而分化又是必须的,港股市场较为极端,行业排名前三以外的关注度就会下降。尽管物业板块现在比较热门,关注度可能稍多,但分化是市场选择的结果。

此外,盈路证券分析师则认为物业股目前可见的“估值分化”,更多是表现是上市定价层面。换言之,部分公司管理层对于其企业上市后的盈利表现预期非常强,认为上市后业绩表现足以重新拉低其估值水平。因而管理层敢于在招股价上定高位,这里一个典型的例子就是雅生活服务,其招股价市盈率高达91.18,所以也导致它在上市初期出现一度破发情况。

原标题《物业股估值分化:时代邻里高达90倍 彩生活持续低迷》  

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