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山东印发最新物业维修资金管理办法

对于本次出台的《办法》,多位业内人士在接受物业深度观察采访时表示,新规的出台,对实现全体小区居民对物业服务的参与共管、基础生活安全需求和居民追求美好幸福生活向往有非常重要的意义,并为维修资金的合法使用提供可靠的支撑。

近日,山东省住房和城乡建设厅、省民政厅、省财政厅联合印发《山东省住宅专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》),将于7月1日起施行。

《办法》明确,维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。《办法》适用于山东省行政区域内商品住宅、售后公有住房维修资金的交存、使用、管理和监督。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主,按照本办法规定交存维修资金。

对于本次出台的《办法》,多位业内人士在接受物业深度观察采访时表示,新规的出台,对实现全体小区居民对物业服务的参与共管、基础生活安全需求和居民追求美好幸福生活向往有非常重要的意义,并为维修资金的合法使用提供可靠的支撑。

放管服思维下的新规

此次出台的新规,其实是对2015年版《山东省住宅专项维修资金管理办法》的继承和改进。与前作相比,新规进一步简化维修资金的审批流程,提升使用效率。

据鲁商物业总经理刘加鹏介绍,“随着山东省大力推进放管服”改革,部分市将维修资金管理权限下放至区,由各区负责维修资金的归集、使用和管理具体工作,市级层面仅保留指导监督职能。相较之前的管理办法,使用程序更加简化、灵活和符合实际需要。除了简化程序,《办法》的制度设计也更具弹性。第十九条还规定:维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。计划使用是指采取一次投票集中表决多个计划维修项目的使用方式;一般使用是指采取传统方法一次投票表决一个维修项目的使用方式;应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。

这样的制度设计,可以根据业户对房屋使用需求,为房屋及附属的共用设施设备提供全寿命周期的维修资金使用保障,有效提升维修资金的利用效率。首先,根据物业公共设施使用的属性和规律,物业物业服务企业可以将每年设施使用状态统计,制定并提前申报报维修保养计划,有效规避了设备设施的安全故障隐患发生;其次,对于影响业户日常生活的电梯、消防设施等涉及人身生命安全的维修需求,设置应急使用流程,符合以人为本使用理念。

解决维修资金交存问题

一直以来,维修资金的交存问题都是多方共同关注的问题。为了有效解决这一问题,《办法》专门用一章的篇幅,详细规定了维修资金的交存。其中,《办法》第十条固定:商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金,每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。出售公有住房的,售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取维修资金。

第十一条规定:商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前,一次性足额交存首期维修资金。至竣工交付尚未售出的住宅,由建设单位交存首期维修资金。

随着相关的政策制度健全、政府的正确引导,对于新建开放项目,维修资金收缴困难的问题已经基本得到解决。但是对于存在历史遗留问题的老旧小区,收缴困难的问题依然存在。对此,刘加鹏从自身经验出发,给出了解决建议:

  1. 向未缴纳业主宣传国家专项维修资金的政策和业主收益;
  2. 加大对典型未缴纳业主走访力度,做好政策与房屋使用权益意识的引导,逐步减少未缴纳业主数量比例;
  3. 充分利用国家相关法律条款,维护全体业主共同利益,利用和动员业委会及全体业主力量,对未缴纳的业户进行规劝,劝说其依法缴纳。

备受关注的住宅维修资金

近年来,住宅维修资金的相关问题受到越来越多的关注。为了加强住宅专项维修资金管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护住宅专项维修资金所有权人的合法权益,全国各地陆续出台了相关的法律法规。

据不完全统计,自2019年下半年以来,已经有武汉、中山、蚌埠、唐山、鄂州、杭州等地推出了本地版的住宅专项维修资金管理办法。除了全国各地独立制定的相关法规,4月20日,财政部还制定发布了《住宅专项维修资金会计核算办法》(以下简称《核算办法》),将住宅专项维修资金作为独立的会计主体进行会计核算,规范住宅专项维修资金的会计核算,保证会计信息质量。

财政部会计司有关负责人就《核算办法》有关问题回答记者提问时表示,过去对维修资金的会计核算,存在各地维修资金会计核算标准不统一、不规范的问题,导致主管部门在汇总数据时口径不一致、数据不完整,不能精准施策。

通过《核算办法》统一会计核算标准,将有利于进一步规范住宅专项维修资金的会计核算,保证会计信息质量,促进维修资金的规范管理和安全有效使用。对于陆续推出的住宅维修资金管理法规,物业服务企业纷纷表示支持和欢迎。刘加鹏更是表示,各家规范化的维修资金管理,将有助于解决物业公司因无力承担大中修保养项目引发与业主间矛盾,有利于提高物业服务企业的管理水平和社会美誉度,带来良好的社会效应。同时,也是对业主产权房屋和物业,实现保值与增值重要保障。

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