《北京市物业管理条例》制度创设与突破

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相关主体受到行政处罚的情况还将共享到公共信用信息平台,行政机关根据本市相关规定可以对其采取惩戒措施。通过加大处罚力度,《条例》强化了制度的执行力,保障了居住区的规范有序,确保创建和谐宜居美丽家园。

《北京市物业管理条例》制度创设与突破

物业管理涉及千家万户,是事关民生的“关键小事”,是领导关心、社会关注、群众关切的群众身边事儿。近年来,因物业服务引发的社会管理问题日益凸显,12345热线相关投诉量居高不下。

《北京市物业管理条例》(以下简称“《条例》”)基于解决物业管理重大难点问题考虑,大胆改革和创新,在物业管理委员会、老旧小区管理等方面做出了一系列的制度创设和突破。《条例》的出台将对规范物业管理行业发展、推动居住区规范有序、提高城市管理水平、提升超大城市治理能力产生深远的影响。

关于党建引领

坚持党建引领,将物业管理工作纳入社会治理范畴是本次物业管理立法最大的特点和亮点。《条例》明确党对物业管理工作的领导,规定物业管理纳入社区治理体系,建立健全社区党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。

《条例》推动党的组织覆盖,在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织。《条例》鼓励业主中的党员参选业委会委员,通过法定程序担任业委会委员。《条例》加强了社区党组织对物业管理关键环节的指导监督,规定业委会委员候选人名单必须报社区党组织。

通过以上制度设计,明确了党对物业管理工作的领导,构建了党建引领社区治理框架下的物业管理体系,形成了党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建的工作格局,并以党建引领为统领,分类指导,完善各类机制,统筹解决物业管理难题,推动构建共建共治共享的社区治理格局。

关于赋权街道

《条例》与深化街道(乡镇)管理体制改革统筹起来,落实全市街道工作会议精神和“街乡吹哨,部门报到”机制的要求,推动“街乡吹哨、部门报到”改革这一“北京经验”向社区治理深化,坚持“赋权、下沉、增效”,赋予街道更加具体的管理职权,将一部分原由行业主管部门和相关部门承担的行政处罚权和对物业服务企业、业主组织的监督指导权下放街道,由街道统筹协调、指导监督辖区内物业管理活动。

对于业主组织,《条例》明确了街道负责组织、协调、指导本辖区内业主大会的成立和业委会选举换届、物业管理委员会组建,并办理相关备案手续。街道指导、监督业主组织依法履行职责,有权撤销其作出的违反法律法规和规章的规定。

对于物业服务人,《条例》明确了街道负责物业服务合同备案,参加物业承接查验,指导监督辖区内物业项目的移交和接管,指导、监督物业服务人依法履行义务。对于住宅小区内的违法行为,《条例》明确建立综合执法工作机制,由街道依法行使行政处罚权,加强对违法行为的巡查、检查和处理。

同时,本次立法强化了社区在物业管理中的作用。《条例》规定居(村)委会在街道乡镇指导下建立物业管理协商共治机制,有权就业主反映的物业管理事项向业主大会、业委会进行询问,引导规范运作,并指导、监督物业服务人依法履行义务。由此,本次立法改变了原来主要由市、区两级行业主管部门负责的两级管理体制,建立了市、区、街镇、社区的四级物业管理体制,推动条块联动,形成合力,统筹推进。

关于业主组织

《条例》积极推动业委会的组建,支持在物业管理区域内成立业主大会、选举产生业委会来决定物业管理区域内的重大事项。《条例》保持了业主大会申请成立的低门槛,新增了居(村)委会可以组织业主申请成立业主大会,拓宽了申请渠道,充实了推动力量。

《条例》强化对业委会选举、换届、资格罢免、日常运作等全流程的监督,包括由街道乡镇审核业主大会筹备组成员,并指定居(村)委会工作人员任筹备组组长;将按时足额交纳物业服务费、未有房屋使用禁止性行为等设定为业委会委员的任职条件;由街道乡镇对业主大会、业委会进行实质性备案审查,业主大会、业委会会议议题等须报居(村)委会;业主大会印章可委托街道乡镇或者居(村)委会代管等。同时,《条例》明确业主大会应当确定业主委员会委员津贴或者补助的标准,让业委会制度更加完善。

物业管理委员会作为业委会的必要补充,在本次立法中为各方关注。《条例》明确,暂时无法成立业主大会等三种情形下,要积极推动组建物业管理委员会。物业管理委员会由居(村)委会、业主、物业使用人代表组成,其中业主代表不少于成员人数的二分之一。主任由居(村)委会代表担任,作为一个临时过渡机构,其职责主要是组织业主共同决定。《条例》明确了物业管理委员会的备案、印章、会议、任期以及具体的职责。通过完善业委会制度和确立物业管理委员会制度,为业主有序开展物业管理活动提供了组织保障。

关于老旧小区

物业问题在老旧小区表现得最为突出。针对有些老旧小区难以推行单一市场化物业服务的特殊情况,《条例》实行分类指导、差别化管理,结合小区具体情况,满足业主多样化需求,业主共同决定后对房屋及配套设施设备的维修养护可以选择委托物业服务企业、专业单位、其他管理人或自行管理等四种管理方式之一。

《条例》聚焦老旧小区难点问题,在物业管理区域划分、物业用房、维修资金补建续筹以及失管小区应急管理等方面都给予了明确具体的规定,为售后公房实施物业管理提供了路径。

尤其是针对长期以来老旧小区维修资金不足、更新改造缺乏资金来源的最大困境,《条例》规定,实施维修资金制度之前的未售公房,没有维修资金的,产权单位应当按照规定建立并足额交纳维修资金;维修资金制度之后出售的公房,业主和售房单位应当足额补交,未足额补交的,已出售公房不得再次转让;已售公房的业主转让公房前,应当按照届时适用的商品房标准补足公房的维修资金。

通过这样的制度设计,《条例》明晰各方责任,督促产权单位履行相应职责,明确已售公房购房人的业主责任,由此成为1992年35号文以来住房制度改革在住房维修责任方面的最大突破,客观上推动了住房制度改革,也是专项维修资金制度的突破性尝试。

关于物业服务市场

市场化是物业管理的本质特征。在北京市物业管理条例推进大会上,北京市委书记蔡奇同志指出“形成权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则是长远之计”。《条例》充分考虑了物业管理的市场属性,规定物业服务收费实行市场调节价并适时调整。行业主管部门发布住宅小区物业服务项目清单,行业协会监测发布物业服务项目成本信息和计价规则,业主和物业服务人在协商确定物业费时可以参考。同时,培养业主“花钱买服务”的意识,对欠费业主参选业委会成员进行限制,对欠费行为进行处罚,维护享受物业服务并依法付费的市场秩序。

对于业主关心的公共收益的所有权归属,《条例》明确规定属于业主共有,并且必须公示。维修资金余额不足首期应筹集金额百分之三十的,百分之五十以上的公共收益优先补充专项维修资金。物业服务人挪用侵占公共收益的,处挪用侵占金额二倍以下的罚款。这样避免公共收益成为糊涂账,堵住有些公共收益黑洞。通过理顺价格形成机制和正确的盈利模式,建立权责一致、质价相符、公平公开的市场规则,《条例》推动形成完善的物业服务市场机制。

关于违法行为处罚

所有制度都是以执行力为保障的,有效的执行力、强制力方能保证制度的执行和实施,否则制度的约束力将无法实现。《条例》加强了对市场各方主体的全面监管,加大了处罚力度,为《条例》的实施提供了法律保障。

《条例》在第七章法律责任部分对建设单位、物业服务人以及业主、物业使用人违反规定的行为制定全面具体的罚则。对于建设单位不移交资料且逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款;对于物业服务人拒不退出的,自规定时间届满次日起处每日一万元的罚款;对于擅自改变物业规划用途的,按照实际使用用途类型应当缴纳的土地使用权地价款数额的二倍处以罚款,甚至依法无偿收回土地使用权。

相关主体受到行政处罚的情况还将共享到公共信用信息平台,行政机关根据本市相关规定可以对其采取惩戒措施。通过加大处罚力度,《条例》强化了制度的执行力,保障了居住区的规范有序,确保创建和谐宜居美丽家园。


作者:安世锦 系北京市住建委物业管理处二级调研员、中国人民大学管理学博士、《北京市物业管理条例》执笔起草人

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