荆州市:物业服务和管理办法2020版

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为规范物业服务和监督管理活动,维护业主、物业服务企业合法权益,根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定荆州市物业服务和管理办法。

荆州市物业服务和管理办法(征求意见稿)

第一章总则

第一条为规范物业服务和监督管理活动,维护业主、物业服务企业合法权益,根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

第二条本市行政区域内的物业服务及其监督管理活动适用本办法。

本办法所称物业服务,是指业主自行或者通过选聘物业服务企业等形式,对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护物业区域内环境卫生和相关秩序的活动。

第三条县级以上人民政府应当将物业服务纳入社区建设规划和社会治理体系,建立物业服务综合协调机制;建立健全社区党组织领导下居(村)民委员会、业主委员会、业主、物业服务企业等共同参与的治理架构;物业服务遵循专业服务、社区治理、业主自治、政府监管相结合的原则。

推动在物业服务企业中建立党组织,发挥党建引领作用。

第四条突发事件应对期间,辖区县(市)级人民政府负责落实市人民政府依法采取的各项应急措施;指导物业服务企业开展相应级别的应对工作,并给予物资和资金支持。

物业服务企业应当按照要求服从辖区县(市)级政府统一指挥,在街道办事处、乡镇人民政府指导下积极配合居民委员会、村民委员会开展工作,依法落实应急预案和各项应急措施。

第五条支持物业管理行业协会依法制定和组织实施自律性规范,实行自律管理,编制地方标准、调解行业纠纷,组织业务培训,维护企业合法权益,推动行业健康有序发展。

第六条提倡依靠互联网、物联网等先进科技手段提高物业服务管理水平;对于采用新技术、新方法助推行业服务升级的,政府给予鼓励。

 第二章物业管理区域及附属设施设备配置

第七条物业区域的划分,应当遵循规划优先、功能完善、资源共享、便民利民的原则。

新建物业管理区域划分由自然资源和规划部门商住建部门确定。

物业配套设施设备共用的,应当划分为一个物业区域;规模过大划分为一个物业区域不便于管理或者已经分割成多个自然街区,且其配套设施设备能够分割、独立使用的,可以划分为不同的物业区域。

第八条已投入使用但尚未划分物业区域或者需要调整物业区域的,由住建部门征求自然资源和规划部门、街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会及相关业主意见后,确定物业区域。

调整物业区域的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第八条新建住宅物业服务用房由建设单位按照下列要求配置:

(一)建筑面积不低于总建筑面积千分之二,且最少不低于一百平方米;集中建设的保障性住房应当按照不低于总建筑面积千分之三的比例增加配置物业服务经营性用房,由物业服务企业经营管理,收益用于补充物业服务费;

(二)具备通水、通电、通信、采光、通风、排水等基本使用功能和办公条件,配置独立合格的水、电等计量装置;

(三)有明确的座落、房号;

(四)没有配置电梯的物业,物业服务用房所在楼层不应高于地面以上三层。

物业服务用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会办公用房。业主委员会办公用房从物业服务用房中安排,其面积不低于二十平方米。

物业服务企业办公用房是指为本物业项目提供客服接待、财务办公、项目档案保存、工具物料存放、人员值班备勤等用房。

物业服务用房属于全体业主共有,任何单位和个人不得分割、转让、抵押,也不得擅自变更用途。

建设单位在销售商品房时,应当将物业服务用房的位置和面积等信息向买受人明示。

不动产登记部门在办理不动产初始登记时,应当在不动产登记簿中注明物业服务用房的位置和面积以及物业的其他共有部分。

第三章前期物业服务

第九条住宅及同一物业管理区域内非住宅物业的建设单位应当采取招标投标方式公开选聘物业服务企业对新建物业实行前期物业管理。

使用政府投资或者政府融资的保障性住房,应当通过公开招投标的方式,选聘物业服务企业进行前期物业管理。

一个物业管理区域应当作为一个整体进行招标投标。

投标人少于三个或者住宅面积不超过三万平方米的,经物业行政主管部门批准,可以采取协议方式选聘前期物业服务企业。

第十条建设单位应当按照前期物业服务合同示范文本与其选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。

建设单位应当自签订前期物业服务合同之日起十五日内,将物业服务合同报物业行政主管部门备案。

前期物业服务合同应当作为物业买卖合同的附件。

第十一条前期物业服务合同生效之日至物业交付之日发生的物业服务费,由建设单位承担。

物业交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费,由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担;前期物业服务合同未约定物业服务收费标准的,由建设单位承担。

第四章业主、业主大会和业主委员会

第十二条房屋所有权人为业主。

依法办理不动产登记或者依据《中华人民共和国民法典》第二章第二百一十五条规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为业主。

尚未登记取得所有权,但基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人,可以认定为业主。

尚未登记取得所有权,但基于存量房屋买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分,且依法办理房屋买卖合同网签或房屋买卖合同备案的人,可以认定为业主。

业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务。受委托的物业使用人不享有业主的被选举权。

第十三条业主依照《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《湖北省物业服务和管理条例》的规定,享有业主权利,履行业主义务。

第十四条符合下列条件之一的,街道办事处(乡镇人民政府)应当组织召开物业区域内首次业主大会会议:

(一)交付的房屋专有部分面积达到建筑总面积百分之五十的;

(二)交付的房屋套数达到总套数百分之五十的;

(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十的。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担;老旧住宅区首次业主大会会议的筹备经费由辖区人民政府承担。

第十五条符合首次业主大会会议召开条件的,建设单位或业主可以向物业行政主管部门提出召开首次业主大会会议的书面报告;物业行政主管部门应当书面通知街道办事处(乡镇人民政府)。

街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到通知之日起三十日内组织成立业主大会会议筹备组,并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

第十六条业主大会会议筹备组由街道办事处(乡镇人民政府)依法组织成立,组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任;筹备组由街道党工委(乡镇党委)、办事处(乡镇人民政府)、业主、居(村)民委员会、建设单位的代表组成,其中业主代表人数比例不低于二分之一;业主代表的产生方式由街道办事处(乡镇人民政府)征求业主意见后确定。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处(乡镇人民政府)负责协调解决。

第十七条业主委员会委员候选人由筹备组组织业主推荐。筹备组应当对参选人员履行业主义务、遵守管理规约等情况进行审核,充分考虑物权份额、物业业态代表性和广泛性等因素,确定业主委员会委员候选人。

街道办事处(乡镇人民政府)应当对业主委员会委员候选人的任职条件和提名进行审查。

除法律法规和规章规定外,有下列情形之一,不得作为业主委员会委员候选人:

(一)不遵守国家有关法律法规和规章,不遵守管理规约;

(二)不履行业主义务,不交纳物业服务费;

(三)在物业管理区域内进行违法建设,侵害公共利益或其他业主合法权益。

第十八条首次业主大会会议应当根据分期交付的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第十九条筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议,组织完成首次业主大会会议审议事项的表决工作和选举产生业主委员会,异议处理期间不包括在内。筹备组逾期未完成首次业主大会会议筹备工作的,由街道办事处(乡镇人民政府)书面公告筹备组解散并另行组建。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。业主大会成立后,筹备组应当将首次业主大会会议形成的会议记录及相关材料移交业主委员会,并自行解散。

第二十条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。

第二十一条召开业主大会会议,应当向街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会书面报告,街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会应全程指导、参与和监督业主大会会议的召开。

第二十二条业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录,业主大会的决定、决议应当以书面形式报送街道办事处或乡镇人民政府,并在物业管理区域内显著位置进行公告,时间不少于十五日。

第二十三条业主大会依法决定讨论下列事项:

(一)制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

(二)选举业主委员会、更换业主委员会委员或者撤销业主委员会委员职务;

(三)选聘、续聘和解聘物业服务企业或者决定自行管理物业;

(四)审议业主委员会提交的物业服务合同草案;

(五)依法筹集、管理、使用住宅专项维修资金;

(六)改建、重建共有建筑物及其附属设施;

(七)改变共有部分的用途;

(八)共用部位、共用设施设备经营的方式和所得收益的管理、分配、使用;

(九)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用,以及业主委员会委员津贴的来源、支付标准;

(十)法律、法规规定应当由业主共同决定的其他事项。业主大会的决定,对全体业主具有约束力。

第二十四条业主委员会应当自选举之日起七日内召开首次会议,推选业主委员会主任和副主任。

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列资料向物业行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)办理备案手续:

(一)业主大会决议和业主委员会决议;

(二)表决通过的管理规约、业主大会议事规则;

(三)业主委员会名单及委员业主身份资料;

业主委员会任期内,备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。

第二十五条业主委员会应当履行下列职责:

(一)执行业主大会的决定和决议;

(二)召集业主大会会议,定期向业主大会报告工作,并在物业区域内显著位置公布书面报告,接受业主询问;

(三)根据业主大会决定,代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督物业服务企业履行物业服务合同,协调处理物业服务活动中的相关问题,维护业主合法权益;

(五)督促业主、物业使用人遵守业主公约或者管理规约,调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(六)组织、监督住宅专项维修资金和物业保修金的筹集、使用;

(七)根据业主大会决定或者授权,决定共用部位、共用设施设备的经营方式和所得收益的管理、分配、使用,并公布经营所得收益和支出情况;

(八)配合街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会、公安机关等做好物业区域内的社会治安、社区建设和公益宣传等工作;

(九)法律、法规和业主公约或者管理规约规定的其他职责。

第二十六条尚未成立业主委员会或者业主委员会不能正常履职的,由街道办事处(乡镇人民政府)指定居(村)民委员会代行业主委员会职责。

第二十七条业主委员会委员不得有下列行为:

(一)拒绝或者放弃履行委员职责;

(二)挪用、侵占业主共有财产;

(三)利用职务之便接受减免物业服务费、停车费,以

及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬;

(四)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

(五)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动;

(六)阻挠业主委员会履行职责;

(七)转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝提供有关文件、资料;

(八)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,擅自使用业主大会或者业主委员会印章。

(九)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

第二十八条业主委员会应当按照业主大会议事规则及业主大会决定定期召开会议。业主委员会会议应有过半数的委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

第二十九条业主委员会应当于会议召开七日前,在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程,听取业主的意见和建议。业主委员会会议应当制作书面记录并存档,业主委员会会议作出的决定,应当有参会委员的签字确认,并自作出决定之日起三日内,在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。

第三十条业主委员会应当向业主公布下列情况和资料:

(一)管理规约、业主大会议事规则;

(二)业主大会和业主委员会的决定;

(三)物业服务合同;

(四)专项维修资金的筹集、使用情况;

(五)物业共有部位、共用设施设备的使用和经营收益

情况;

(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;

(七)业主大会和业主委员会工作经费的年度收支情况;

(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

业主有权查阅业主大会会议、业主委员会会议资料、记录,有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以解释、答复。业主要求出具书面答复意见的,业主委员会应当出具。未按规定进行公布的,街道办事处(乡镇人民政府)应当责令业主委员会限期公布,并通告全体业主。

第三十一条业主大会、业主委员会的工作经费由全体业主负担,从公共收益资金中支出。经业主大会同意,可以发放业主委员会委员工作津贴。

经费、津贴的标准、筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定,经业主大会议事规则或者管理规约明确。

第三十二条公共收益属于全体业主所有,不得存放在任何个人账户。经业主大会同意,公共收益可以存放在街道办事处(乡镇人民政府)指定的银行账户,接受业主监督。

街道办事处(乡镇人民政府)根据需要可以委托第三方审计机构对业主大会、业主委员会财务情况进行审计,审计经费从公共收益中列支。

第三十三条有下列情形之一的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议:

(一)业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议的;

(二)需要提前终止物业服务合同或者重新选聘物业服务企业的;

(三)业主公约或者管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。

第三十四条有下列情形之一,需要组织召开业主大会会议的,由街道办事处(乡镇人民政府)指导、监督物业管理区域所在的居(村)民委员会临时代行业主委员会的职责:

(一)具备成立业主大会条件,筹备组成立半年内未召开首次业主大会的;

(二)业主委员会委员不足半数,无法组织召开业主大会会议的;

(三)原业主委员会任期届满,新一届业主委员会尚未选举产生的;

第三十五条业主委员会委员不履行职责或严重侵害业主合法权益的,街道办事处或乡镇人民政府调查核实后,责令其暂停履行职责,由业主大会决定终止其委员职务;如业主委员会委员出现空缺时,应当按照规定及时补足;缺额人数超过委员总人数百分之五十的,由街道办事处(乡镇人民政府)负责组织重新选举业主委员会。

第五章物业的使用与维护

第三十六条业主、物业使用人应当遵守法律、法规和规章的规定,依照有利于物业使用安全和公平、合理的原则,正当的使用专有部分,正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

第三十七条物业管理区域内禁止下列行为:

(一)损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置,超荷载存放物品;

(二)将没有防水功能的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的客厅、卧房、卧室、书房的上方;

(三)违法建设建筑物、构筑物,破坏、擅自改变房屋外貌或者擅自改变架空层、设备层等共用部位、共用设施设备规划用途;

(四)擅自占用、挖掘物业区域内道路、场地,损毁树木、绿地;

(五)违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品,擅自占压、迁移燃气管道,损坏或者擅自停用公共消防设施和器材,妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通;

(六)随意弃置垃圾、排放污水、高空抛物或者露天焚烧杂物,制造超过规定标准的噪声、振动、光源等;

(七)擅自架设电线、电缆,在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画,在楼道灯业主共用部位堆放物品;

(八)违反规定停放车辆;

(九)违反规定出租房屋;

(十)违反规定饲养动物或者种植植物;

(十一)法律、法规和业主公约或者管理规约禁止的其他行为。

发生前款所列行为的,物业服务企业应当及时劝阻、制止,劝阻、制止无效的,应当及时报告相关行政主管部门,并提供相关证明材料,配合相关行政主管部门依法处理。

有关行政管理部门在接到报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

业主委员会及相关业主有权依照法律、法规、规章以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失。

第三十八条业主、物业使用人应当按照自然资源和规划行政主管部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用物业。业主需要将住宅改变为经营性用房的,应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定,取得有利害关系的业主书面同意,并依法办理相关手续。

规划用途为住宅的房屋内不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及安全隐患的餐饮、加工、娱乐、宾馆、仓储等经营场所。

第三十九条业主或者物业使用人装饰装修物业时,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人,并签订装饰装修管理服务协议,需经有关行政主管部门批准的,应当按照规定办理。

物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查,业主、物业使用人应当予以配合。业主、物业使用人、装饰装修企业违反相关规定及装饰装修服务协议的,物业服务企业应当及时劝阻、制止,要求行为人改正;劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的,物业服务企业应当及时报告相关行政主管部门,并在物业管理区域内公告。

第四十条通道、楼梯、物业服务用房等属于业主共有,禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。

利用共有部分进行经营的,应当符合法律、法规和管理规约的规定,并由业主大会或者相关业主共同决定。

第四十一条物业区域内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定,不得销售给业主以外的单位和个人。

物业区域内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要,优先满足业主需要后对外出租的,每次租赁期限不得超过一年。

第四十二条利用业主共有区域设置机动车停放位的,其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定。业主大会成立前,由建设单位或物业服务企业与物业买受人约定。

业主大会决定收取场地使用费的,可以委托物业服务企业或者其他管理人收取,并支付一定比例的报酬。

第四十三条住宅专项维修资金的交存、使用、管理,按照国家和省有关规定执行。

本市住宅专项维修资金管理办法由市住建部门、市财政部门另行制定。

第六章物业服务

第四十四条建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同、前期物业服务合同的约定,向业主和前期物业服务企业交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

交付的物业应当具备以下条件:

(一)建设项目竣工验收合格,取得城乡规划、消防、环境保护等行政主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案;

(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成,供水、供电、供气等计量装置已按照专有部分一户一终端结算表、共有部分独立计量表配置;

(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环境卫生、社区服务等公共服务设施已按照规划设计要求建成;

(四)道路、车位、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成,并满足使用功能要求;

(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;

(六)同一住宅建设项目分期建设的,已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置符合安全要求的隔离设施;

(七)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

(八)法律、法规规定的其他条件。

建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的,应当承担相应的责任,并承担前期物业服务费用。

第四十五条建设单位应当在物业交付十五日前,与选聘的前期物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作,按照国家规定移交承接查验资料。承接查验后,双方应当签订物业承接查验协议,作为前期物业服务合同的补充协议。

第四十六条前期物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起三十日内,向物业行政主管部门备案下列资料:

(一)前期物业服务合同;

(二)物业承接查验协议;

(三)建设单位移交资料清单;

(四)查验、交接记录;

(五)其他与承接查验有关的资料。

第四十七条物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建档保存。

物业承接查验档案属于全体业主所有,业主有权免费查询。前期物业服务企业应当在业主大会成立之日起十日内,向业主委员会移交物业承接查验档案。

第四十八条业主大会成立后,应当根据业主大会的决定选择物业管理方式。业主委员会应当与业主大会决定选聘的物业服务企业依法签订物业服务合同。

前期物业服务合同履行期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

一个物业管理区域应当由一个物业服务企业进行物业管理服务。

第四十九条物业服务收费应当按照国家和省有关规定分别实行政府定价和市场调节价。物业服务收费管理办法由市发改部门会同市住建部门依法制定。

第五十条物业服务收费实行政府定价目录管理的,市发改部门应当会同市住建部门根据物业服务标准和物价指数变动情况制定收费标准,定期向社会公布。

物业服务收费实行市场调节价的,应当遵循合理、公开以及质价相符的原则,由业主大会与物业服务企业参考物业服务标准、服务规范及其信用评价情况,根据服务内容和水平、人力成本、物价成本等因素在物业服务合同中约定。

第五十一条业主委员会、物业服务企业应当分别建立并妥善保管业主大会与业主委员会档案以及物业档案与物业服务档案,依法向住建部门和街道办事处(乡镇人民政府)报送统计报表。

第五十二条物业服务合同应当由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订。合同中的下列内容应当事先提交业主大会会议表决通过,但业主大会已授权业主委员会决定的除外:

(一)物业服务区域的范围;

(二)物业服务的事项;

(三)物业服务的标准;

(四)物业服务的收费项目和收费标准;

(五)物业管理区域内安全保障事项

(六)合同的期限;

(七)合同解除的条件;

(八)违约责任;

(九)当事人双方约定的其他事项。

第五十三条物业服务企业应当将物业服务合同中约定的服务事项、服务质量标准、收费项目和标准、收费方式等内容在物业管理区域的显著位置予以公布,接受业主的监督。

第五十四条业主转让或者出租物业时,应当将管理规约内容、物业服务费标准等事项告知受让人或者承租人。物业产权交易时,买卖双方当事人应当对物业服务费的结算有明确约定;受让人应当在办理产权交易手续后三十日内,将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。

第五十五条有下列情形之一,物业服务企业应当退出物业管理区域的物业服务,不得以物业服务的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出:

(一)物业服务合同依法、依约解除的;

(二)物业服务合同期满未续约,业主委员会根据业主大会决议书面通知退出的。

第五十六条物业服务企业退出物业管理区域的服务,应当在办理退出手续的同时,履行下列义务:

(一)移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房;实行酬金制的,还应当移交服务期间的财务档案;

(二)撤出物业管理区域内的物业服务人员;

(三)结清服务期间应当支付的有关费用;

(四)清退预收、代收的有关费用;

(五)法律、法规、规章规定的其他义务。

第五十七条供水、供电、供气、通讯、环卫等专营单位应当按下列规定向最终用户收取有关费用:

(一)业主自用的向业主收取;

(二)物业服务企业使用的向物业服务企业收取;

(三)部分业主共同使用的,由相关业主分摊;

(四)全体业主共同使用的,由全体业主分摊。

专营单位不得强制物业服务企业代收有关费用,不得因物业服务企业拒绝代收而停止提供服务。

物业服务企业接受委托代收有关费用的,可以根据双方约定向委托单位收取代收费用,不得向业主收取手续费等额外费用。

第五十八条物业服务企业可以根据业主或者物业使用人的委托,提供物业服务合同约定以外的特约服务,服务报酬由双方约定。物业服务企业可以接受供水、供电、供气、通讯等专业单位的委托,对物业管理区域的专业设施进行维护并代为收取相关费用。物业服务企业接受委托代行维护或代收费用,不得向业主收取手续费等额外费用。

第五十九条物业服务企业实行物业服务酬金制收费方式的,应当公布物业管理各项资金的收支情况;实行包干制收费方式的,应当公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。

业主对物业服务企业公布的物业经费收支情况有异议的,物业服务企业应当予以说明。业主委员会可以根据业主大会的决议,委托审计机构进行审计,费用在业主大会公共收益中支出。

第七章监督管理

第六十条县(市)人民政府应当建立和完善本辖区物业管理工作综合考核制度,定期对物业管理工作进行监督检查,并纳入年度工作目标责任考核。市人民政府对县(市)人民政府物业管理工作进行考核。

市住建局负责全市行政区域内物业服务活动的监督管理工作。

各县(市)住建局按照属地管理原则负责本行政区域内物业服务活动的监督管理。

第六十一条市、县人民政府相关部门按照各自职责,负责辖区内物业管理区域下列工作:

(一)住建部门:负责宣传、贯彻、执行国家和地方物业管理法律法规和相关规定,制定全市物业管理规范性文件;负责对中心城区物业服务企业组织展开信用评价;负责中心城区住宅专项维修资金的缴存、使用、管理工作;负责中心城区前期物业服务招标、投标的监督管理工作,批准符合条件的建设单位采取协议方式选聘前期物业服务企业;组织开展物业服务行业项目达标创优活动,负责市级物业服务行业优秀项目的考评和复查工作,负责国家级、省级物业服务行业示范项目的预评和推荐工作;负责物业承接查验监管;负责物业管理区域内供水、供气正常运行的监管;负责协调处理物业管理投诉案件,依法查处物业服务行为中的违法违规行为;指导、监督市物业服务行业协会开展工作,促进市物业服务行业协会加强行业指导和行业自律;负责对物业从业人员岗位培训进行指导和监督;负责对业主委员会进行业务指导。

(二)公安部门:负责物业管理区域内的人口管理、治安管理、掌握登记出租房屋;负责暂住人口的动态情况,督促业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安管理措施,经常性地开展检查督促指导,协助办理辖区各类治安行政案件;负责组织物业秩序维护员上岗培训;负责查处物业小区居民违规饲养宠物、不服从物业管理相关法律法规的违法行为。

(三)民政部门:负责指导监督辖区乡镇(街道)、社区依法组织召开业主大会和成立业主委员会,督导业主大会和业主委员会依法履行职责。

(四)财政部门:按照市政府安排,积极配合各区做好对城镇老旧小区改造项目资金的筹措拨付;协助住建部门加强对房屋维修资金的管理。

(五)自然资源和规划部门:负责审核物业管理用房按规定的要求配置,并在批准的规划相关文件中明确物业管理用房的位置、面积和生活配套设施;对物业小区内违规改变建筑物使用性质的查处;负责配合属地乡镇(街道)、社区做好老旧小区物业管理区域的划分工作。

(六)环保部门:负责对住宅区域内影响业主正常生活的烟尘污染、噪声、油烟、废弃物等超标的行为进行查处;负责对涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理。

(七)发改部门:负责物业服务收费的监督管理;会同住建部门制定物业服务收费标准和办法;依据开发项目物业的硬件设施、环境和物业服务内容、服务标准等因素,确定物业服务小区的物业服务等级,制定相应等级的收费指导价标准;监督执行价格公示制度、查处违法违规收费行为。

(八)市场监督管理部门:负责对物业管理区域内的违法经营行为进行查处;负责对使用特种设备的单位进行安全监督管理。

(九)应急管理部门:负责督促物业服务企业对消防设施进行维护管理,对共用部位开展防火检查、巡查及进行消防安全宣传教育等预防火灾工作;指导物业管理区域内相关管理人员的安全培训工作。

(十)教育部门:负责区域内幼儿园的监督管理,对住宅改办幼儿园、学生站等行为进行查处。

(十一)卫生健康部门:按照属地管理的原则负责指导管理物业区域内疾病防控和卫生监督工作。

(十二)文化新闻出版广电部门:负责整治非法安装广播电视设施。

(十三)城管执法部门:负责对物业管理区域内的违法建(构)筑物、乱设摊点、乱堆乱放、乱牵乱挂、乱贴广告等行为进行查处;负责物业管理区域内户外广告设立工作的审批和监管;负责查处物业管理区域内侵占园林绿地或擅自砍伐、移植等损坏花草树木的行为。

(十四)人防部门:负责物业管理区域内人防工程及设施维护管理的指导和监督;负责对破坏人防工程,以及违法使用等行为的查处。

(十五)文化和旅游部门:负责指导物业小区开展全民健身工作,根据需求提供全民健身器材、设施,对小区体育器材的维护管理工作进行检查督导。

(十六)经信部门:负责信息网络进小区的相关工作,保障业主自由选择网络运营商的权利。

(十七)供水、供电、供气、邮政、通讯等部门要依照《物业管理条例》及相关法律法规的规定,实施终端收费,并根据产权性质,负责物业管理区域内相关设施设备的维修、更新、改造和养护。

(十八)街道办事处(乡镇人民政府)负责组织、指导本辖区的业主成立业主大会,选举业主委员会,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,协调物业服务与社区管理、社区服务的关系,调解处理物业服务纠纷;居(村)民委员会协助街道办事处(乡镇人民政府)开展物业管理相关工作。

第六十二条物业行政主管部门应当建立物业服务企业信用管理制度,对物业服务企业从事物业服务活动实施动态监督管理并开展信用评价,信用评价情况应当向社会公开,具体办法市住建部门负责制定,评价结果用于选聘物业服务企业、调整物业服务收费的参考。

第六十三条街道办事处(乡镇人民政府)建立物业管理联席会议制度。

联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)负责召集,住建、公安、民政、财政、自然资源和规划、生态环保、发改、市场监管、教育、卫生健康、文新广、城市管理、人防、文旅、经信等行政主管部门和居(村)民委员会、业主委员会、物业服务企业、建设单位、水电气邮政通讯专业经营单位等各方代表参加,具体解决物业管理服务活动中需要协调的问题。

物业管理联席会议主要协调解决下列事项:

(一)前期物业服务阶段的突出问题;

(二)业主委员会不依法或者因故无法正常履行职责的问题;

(三)业主委员会换届过程中出现的突出问题;

(四)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;

(五)物业服务过程中需要协调解决的其他突出问题。

    第八章法律责任

第六十四条建设单位、物业服务企业、专业经营单位、业主委员会、业主、物业使用人、国家机关及其工作人员违反国务院《物业服务和管理条例》、《湖北省物业服务和管理条例》及有关其他法律法规的规定,由有关行政主管部门依照相关法律、法规予以处罚。

第九章附则

第六十五条县(市)人民政府可以参照此办法另行制定本行政区域物业管理方面规范性文件。

第六十六条前期物业服务合同示范文本、物业服务合同示范文本、临时管理规约示范文本、管理规约示范文本、业主大会议事规则示范文本遵照省住建厅规定执行。

第六十七条本办法自2020年1月1日起施行。荆州市人民政府2011年5月25日发布的《荆州市物业管理办法》(荆州市人民政府令第88号)同时废止。

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