物业并购案例:荣安物业被转让“启示录”

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众所周知,当下物业服务企业往往都被地产公司视为“香饽饽”,将物业分拆也往往为了能够使其独立上市,而为了扭亏将物业公司剥离,在近几年的资本市场已经鲜有耳闻,荣安地产本次剥离举动究竟意欲何为?通过财技扭亏?为上市?还是其他?

物业并购 汪海燕

图片来源于网络

在物业整体市场火热的当下,物业服务企业往往被视为优质资产备受重视,但显然情况并不都是如此。7月16日,荣安地产发布公告称,该公司及宁波荣安房地产开发有限公司拟与宁波香安企业管理有限公司(以下简称“香安企管”)签订《股权转让协议》,将宁波荣安物业服务有限公司(以下简称“荣安物业”)的100%股权转让给“香安企管”。

物业并购案例:荣安物业被转让“启示录”

据查,香安企管也是荣安地产实控人王久芳旗下的企业,此前市场消息传出,这次转让之后,荣安物业仍在荣安地产旗下,但是公司实际上已经被移出了荣安地产上市公司的框架,而目的正是要帮助地产公司“扮靓”业绩。众所周知,当下物业服务企业往往都被地产公司视为“香饽饽”,将物业分拆也往往为了能够使其独立上市,而为了扭亏将物业公司剥离,在近几年的资本市场已经鲜有耳闻,荣安地产本次剥离举动究竟意欲何为?通过财技扭亏?为上市?还是其他?

出售物业扮靓财报?

上述问题的答案或许在荣安地产方面永远无法获得最准确的回复。7月20日一早,记者曾就此问题致电荣安地产的董秘办公室,但对方在得知采访有关荣安物业的问题之后,直接挂断了电话。再回头看本次转让案的细节。荣安地产发布公告称,为专注发展房地产主业、优化资源配置、提升公司经营效率,公司、宁波荣安拟与香安企管签订《股权转让协议》,将荣安物业的100%股权转让给香安企管。支付对价为人民币3127万元整。其中,香安企管向荣安地产支付人民币2188.9万元整,向宁波荣安支付人民币938.1万元整。公开资料显示,荣安物业主要从事物业管理服务,涉及保安、保洁、绿化、物业维修及保养等多项服务。

再来看相关业绩。在2020年之前,荣安物业一直为荣安地产的业绩提供了较为稳定的支撑,根据年报数据显示,2017年-2019年,荣安物业净利润分别为497.33万元、899.33万元、2784.52万元,而同期荣安地产分别实现盈利5.42亿元、6.08亿元、18.89亿元,荣安物业在荣安地产整体净利润中贡献占比从2017年的0.9%提升至了2019年的1.5%。

但是这一情况到了2020年发生了变化,荣安物业在2020年一季度业绩出现了明显的滑坡,转盈为亏,一季度亏损577.35万元,而与此同时,荣安地产今年一季度营收和盈利也双双出现大幅下滑,数据显示,荣安地产一季度营收为4.99亿元,大幅下滑73.28%,而净利润方面则近乎腰斩,一季度公司实现盈利仅为1970.99万元,较去年同期大幅下滑96.64%。

物业并购案例:荣安物业被转让“启示录”

值得一提的是,荣安物业的业绩下滑并非没有苗头。根据公司《关于转让子公司股权暨关联交易的公告(更新后)》的公告显示,在荣安物业 2019 年度实现的净利润构成中,非经常性损益即对子公司的投资收益为 2,186.38 万元,扣除投资收益后,2019 年度荣安物业经营净利润仅为 598.14 万元。

“荣安物业业绩在荣安地产中本来占比不算太大,但是出于荣安地产扮靓业绩的需求,剥离荣安物业之后,公司能获得一笔可观的投资收益,业绩能好看很多。”一位接近荣安物业的人士告诉记者,“而分拆物业上市的可能性非常小,荣安物业当下业绩严重的滑坡让他很难符合资本市场的要求。”实际上,如上述转让公告显示,本次荣安物业的转让价格为3127万元,而截止今年3月底,荣安物业的账面净资产为117.59 万元(合并口径),评估增值3009.41万元,增值率高达2559.24%。交易完成后,上市公司荣安地产将获得3009.41万元的投资收益。

荣安地产称,截至 2019 年末,荣安物业员工共计 835 人,占上市公司员工总数的 52.35%。本次股权转让有利于上市公司精简人员,提升人均效能,集中资源专注发展房地产主业。

上市并非物企唯一发展之道

在本次转让案中,有一个非常有意思的现象。对于本次转让,市场的第一反应是荣安物业分拆上市,而在股吧里,荣安地产的投资者对这个问题的关心程度更是远超其他。

这个现象在当下并不奇怪,资本热潮之下,上市成了这个行业里最火热的话题。在刚刚过去的六月底七月初,物业上市热度达到了自2014年彩生活登陆港股之后的顶峰。一方面世茂服务、金科智慧服务、佳源服务、荣万家、合景悠活等体量大小各异、特色多种多样的物企向港交所递表,另一方面,正荣服务、弘阳服务、金融街则已经正式迈开了坚定的步伐,一头扎进了资本市场的海洋中,势头凶猛。

根据中物研协的统计数据显示,2020年新登陆港股市场的物业服务企业总计有6家,此外,还有9家物业服务企业正在排队等待当中,另外公告拟分拆物企上市的则还有3家。要知道,2018年港股加上A股一共才13家上市公司,2019年新增了11家,而到2020年7月,整体和上市物业股的数量已经达到了30家之多,而从目前的IPO排队的情况来看,保守预计,到2020年底,上市企业的数量有望增至40家左右,增长速度之快令人咋舌。

这也一时间形成一种错觉,似乎所有有地产背景的物企,都可以去顺利上市。而荣安物业的转让,可以说给全行业提了一醒:转让不一定就意味着去上市,如何为地产母公司的业绩做好支撑,也同样可以是物业服务企业的发展方向之一。即使现在资本市场上各种各样体量的物业服务企业都已经上市,也不代表每一个物业服务企业都适合上市,换句话说,上市不应该成为物企唯一的发展之道。

上市为了什么?头部企业为了做大做强,提升市场规模,而小企业则希望借助资本的力量,扩充自己的实力。但不可忽视的是,在这个市场上,还有一大部分小而美的企业,资本的裹挟其实并不适合他们。遍观当前资本市场上,尤其是2020年,越来越多的小体量物业服务企业已经登陆,诸如烨星集团、兴业物联等物业公司,在管面积相对偏小,有的面积甚至不足1000万平方米,而他们在资本市场上的表现如何?截止7月中旬,兴业物联上市以来股价跌去了超30%,和泓服务的股价也同样跌去了30%,烨星集团的股价则几乎较上市初期几乎没有变化。

显然,上市不能解决所有的问题,当前资本市场在物业板块的投资逻辑仍然更看重地产背景的强弱。地产背景越强,意味着业绩越有保障,投资者也更愿意在经济环境下挫的大环境下选择这样背景的物业服务企业。再看一组数据,同样截止7月中旬,新城悦服务、永升生活服务和中海物业的股价已经较其各自上市首日的股价翻了6倍多,其中新城悦服务和永升生活服务均在2018年底上市,股价不到两年的时间涨幅就超过了600%,不仅如此,雅生活服务、绿城服务、碧桂园服务这样的老牌物企,也从上市至今股价翻了3倍左右,尤其是碧桂园服务,市值更是早早突破了千亿。

因此情况也相对清晰,对于小体量的物业服务企业来说,如果上市,就需要思考清楚上市的目的,盲目被资本裹挟,换来的可能只有迷失和失望,不仅如此,对更多小规模的企业来说,踏实的发展,做好基础服务,或许才是更加务实的做法。

再说回荣安物业,此次转让,根据荣安地产方面的透露,公司房地产开发项目目前主要由荣安物业进行物业管理,本次公司转让荣安物业后,荣安物业将由独立团队实施运营与管理,有利于进一步提高服务水平,提升运营效率,让业主享受更加市场化、更具竞争力的物业服务,同时有利于品牌的统一性。                                  

 (作者:袁益)

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