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姚敏:蓝光嘉宝服务的规模论题

物业服务行业集中度的提升还有巨大空间,其中头部企业未来的市场空间很大、成长性很高。姚敏认为,“基于物业服务行业几大特征,包括现金流充沛、可持续性、盈利能力强等,科技化、智慧化发展带来的红利也是未来可期,给物业行业高估值,应该是有其内在逻辑。”

编者按:二十年时光,无论是对人的一生还是一个行业的历史,都是厚重而且无法割裂的。对于中国房地产而言,过去二十年是高速发展的黄金年代;对于博鳌房地产论坛而言,二十年就是过去的全部——她从创立以来就伴随着房地产一路向前,记录着这二十年恢弘的历史。

历史给我们的最好的东西,就是它所激起的热情。值此“博鳌20年”之际,观点地产新媒体遍寻二十年来中国地产商业领袖们的传奇故事与独特视野,并推出“博鳌20年”系列采访特稿。

2020年是极为特殊的一年,疫情仍在全球蔓延,守好社区“第一道防线”成为整个物业行业的共识。社区一跃成为外防输入、内防扩散最重要的阵地。蓝光嘉宝服务作为砺行二十载的物业管理服务供应商,进驻了全国近70个城市、在管项目近500个,面临的防控压力并不小。

挑战中孕育着机会。与其说这场疫情是危机,姚敏更愿意将其理解为机遇。在他看来,通过疫情,各方对物业管理行业价值有了再认识。“防御在社区,治疗在医院,物业服务行业在协助政府、基于社区的防控上起了不可或缺的作用,成为政府在防控疫情上的重要抓手和主要力量。”

于蓝光嘉宝服务而言,公司第一时间便启动了应急程序,保证抗疫物资的充足供应。同时在政府的统一部署下,保证业主的生活物资、粮油米面等的供应,通过“嘉宝生活家”APP平台,让业主的生活需求实现了到家。“做最好的自己,做时代的企业。”这是姚敏最常挂在嘴边的话。在这个特殊的时期,蓝光嘉宝服务逆行而上的同时,更体现了企业担当。在对话中,姚敏逻辑清晰、侃侃而谈,让我们对蓝光嘉宝服务的运营逻辑、扩张模式、发展理念有了再认识。

规模为王

自2005年加入蓝光嘉宝服务以来,姚敏经历了公司三个不同的发展阶段。从最开始的“多业权商业物业运营阶段”到如今在资本和科技的双重助力下,向现代服务业加速转型,蓝光嘉宝服务每一次的转变都踩在了时代发展的节点上。对于蓝光嘉宝服务每一次的变革,姚敏或许感触最深,也最有话语权。

2019年,或许是姚敏最为难忘的一年。这一年,蓝光嘉宝服务成为中国西部第一家在港股上市的物业服务企业。上市首年公司总收入突破21亿元,合约面积达到1.16亿平方米。蓝光嘉宝服务由此步入高速发展时期,管理规模稳健增长,社区经营不断创新深拓,服务品质得以提升。

在资本市场的助推下,蓝光嘉宝服务坚定了新战略布局方向,也加快了落地步伐。“上市是个新起点。”基于整个行业的发展态势和竞争态势,以及自身的优劣势,蓝光嘉宝服务明确了“一体两翼”的发展逻辑,即“坚持品牌引领,以客户为中心,借助数字科技转型和资本化力量,为公司加速发展提供动力。”2020年亦是新战略实施元年。

在具体实施方面,姚敏表示,首先是要做大规模,实现有质量的高速增长。“规模大了以后,需要高度信息化、互联网化、数字化,实现人、财、物的标准化以及可复制,然后推动、保证高质量的规模化发展。”规模对于物业企业意义非凡,物业服务行业作为微利行业,要想长久发展就需要走规模化经营之路。管理规模越大,意味着企业对资源筹划的能力越强,经营的边际效益越大,才能真正享受到规模带来的红利。通常,物管公司扩大规模,一方面依托母公司地产开发获取的项目,另一方面,更具市场化要素的公司,通过品牌获取第三方开发项目、收并购物管企业或全委托形式,则更是掌握了扩张的主动性。

而蓝光嘉宝服务对于母公司的依赖度逐年下降,在拓展方面也已形成了一套独特的市场化投资模式。“公司既依赖于蓝光集团高速发展带来的供给红利,同时更注重自身通过市场竞争产生的规模增长”姚敏强调。自2016年收购国嘉物业100%股权以来,过去四年多蓝光嘉宝服务的拓展步伐不断加快。

截止2020年6月30日,已完成16家物业公司的收并购。仅今年上半年,蓝光嘉宝服务便收购8家物业企业,包括成都创艺物业、无锡东洲物业、成都三朴物业、珠海市住宅物业、宁夏安欣物业、成都鑫天禹物业、浙江当代物业以及广安万品物业,总代价为1.939亿元,该等被收购公司的在管建筑面积合计为1224.3万平方米。从这点也看出,上市后在资本的助力下,确实为蓝光嘉宝服务的规模拓展提供了强劲动力。数据显示,蓝光嘉宝服务来自并购与第三方的在管面积由2016年的536万平方米增长至2019年的4261万平方米,市场化在管面积占比近60%。

“蓝光嘉宝服务已是一个完整的市场化公司。”姚敏对这样的成绩颇感骄傲。

随之而来的是物业收并购后运营整合能力的接驳,能否快速实现投资回报,从而带动整个规模扩张模式的良性循环,是所有物管企业不得不面临的问题。在这里,姚敏也显得非常自信。基于过往几年的运营经验积累和不断调整,现下的蓝光嘉宝服务在物业并购公司的运营整合上也已经形成了完整的、成熟的体系。

“目前收并购的16家公司,其中运营两三年以上的,多数公司都实现了60%、70%以上的利润增幅。”姚敏认为,能实现如此高的投资回报的原因,是蓝光嘉宝服务不断为收并购公司赋能,植入蓝光嘉宝服务特有的“十六大经营法宝”,以及用20年物业经验总结凝练的“品牌优势、服务优势、培训优势、集约管理优势、人均效能优势、社区经营优势、科技数字化优势”等七大优势。

随着物业行业日益受到资本市场重视,圈地运动的竞争砝码愈发加大,收并购亦如大浪淘沙,如何在市场蓝海中筛选出有优质基因的企业成为新的挑战。对此,蓝光嘉宝服务也有自己的判断。姚敏说到,蓝光嘉宝服务的主业仍会以住宅物业为主,“基于持续做大市场规模的动力驱使,我们会去尝试多业态的突破,不断丰富和完善物业服务基因。”

在物管公司以“规模为王”的发展战略驱动下,市场化进程逐步深入,而服务类型的边界也在不断拓宽。在姚敏看来,物业服务的定义,法规的定义是不变的,但是经营的内涵边界在扩大。

从传统的住宅物业、商业物业到公共物业、园区物业等,再到当下,越来越多物管公司开始尝试入局城市服务领域。对物管公司来说,城市服务项目是一片新蓝海。这一板块,蓝光嘉宝服务也有战略布局上的考虑。姚敏提出,“因为市场的变化,政府购买服务、三供一业等新的市场在呈现,蓝光嘉宝服务也在顺应整个市场增量的转化,在坚守住宅市场的同时,也在探索政府购买服务、城市物业服务、特色小镇等方面。”随着拓展服务边界,势必会为蓝光嘉宝服务带来更广阔的发展空间。

规模之外

自今年以来,对于物业行业的讨论,似乎总是离不开利好消息,无论是在社区服务上,还是在资本市场上。随着物业股板块走热,大多物业股的平均表现都优于大盘,甚至很多物业股的股价都创了新高。但在资本看中的同时,高估值、高市盈率也吸引越来越多房企分拆物管板块进入资本市场,物业股赛道愈加拥挤。

姚敏坦言,行业竞争不可避免,未来只会更剧烈。而今年以来,港交所也不断涌现物业服务企业新秀,上半年共有14家物业公司已上市或拟上市。“物业市场是两个万亿级市场,一是物业服务市场,二是社区生活服务市场。从物业企业分布来讲,目前还是高度的分散化,集中化程度还比较低。

显然,物业服务行业集中度的提升还有巨大空间,其中头部企业未来的市场空间很大、成长性很高。姚敏认为,“基于物业服务行业几大特征,包括现金流充沛、可持续性、盈利能力强等,科技化、智慧化发展带来的红利也是未来可期,给物业行业高估值,应该是有其内在逻辑。”

顺应行业的发展,蓝光嘉宝服务自成立以来就提出了符合自身需求的经营逻辑和商业逻辑:以物业服务为原点,纵向延伸产业链价值,横向整合客户资源,实现经营价值。目前发展的三大业务,包括物业管理服务、咨询服务、社区增值服务,也是遵循上述逻辑。

“跳出物业看经营,不简单依赖于物管费。”姚敏表示,蓝光嘉宝服务已经围绕产业链做了大量相应的工作。包括大力拓展社区增值服务,打造O2O生态圈。

社区增值服务是社区天然的流量入口,还可以拉近物业服务企业与业主关系。持续提供多元化、差异化的增值服务,可以成为新的盈利增长点,助推企业快速发展。

在2015年,蓝光嘉宝服务就已开发应用“嘉宝生活家”,以业主和住户的需求为起点,整合资源,深度服务,构建以买、装、住为一体的全生命周期住宅生活价值链。去年,蓝光嘉宝服务于拎包入住、定制精装创新业务录得销量突破,住宅物业代理、房屋经纪、车位销售业务同步壮大。从数据也可窥见,蓝光嘉宝服务于2019年录得社区增值服务收入4.5亿元,同比增长约34.9%,占收入总额21.4%。

姚敏进而解释,“创建‘生活家’这一具有互联网平台特征的服务模式,不是为了挣钱,是为了提升业主的服务体验感。”他强调,这不是简单、传统的线下服务,而是线上和线下融合的服务模式。但发展科技化、智慧化,对人才会有更高的要求。于是蓝光嘉宝服务引入高端人才来引领公司数字化转型工作。

“有人才有天下,先人后事,任何好的战略必须要一流的人才和团队去助推才能够真正落地和达成。”这是姚敏对于人才的见解。为了匹配上市以来蓝光嘉宝服务管理半径的扩大,蓝光嘉宝服务进行了人才团队的升级与重构。实际上蓝光嘉宝服务动作还是比较大,最后变革的结果,让大家更加充满信心。”姚敏亦同样,信心十足。

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