2020上半年物业行业再现并购整合潮

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展望2020年下半年,物管行业的赴港上市热潮和行业并购潮将持续进行,集中度进一步提升,同时将在疫情常态下持续挖掘多元服务潜力,开辟业务新增长点,物管企业还将会加速布局细分业态业务。

2020年上半年,物业管理与服务企业无疑是港股市场的一道风景线。据资本邦不完全统计,截至目前今年共有6家物管公司在港上市,此外还有10家物业管理企业在排队等待上市。

对于上市物业公司而言,一年一度的中报季无异于一场大考。近期建业新生活、雅生活服务等9家上市物管企业陆续发布上半年业绩盈喜公告。上述物业股预计上半年净利润同比增幅介于35%-90%左右。其中,滨江服务和正荣服务均预计上半年净利润将较2019年同期录得超过90%的显著增长。时代邻里预计中期未经审核归属集团权益拥有人的利润同比增长不低于70%。建业新生活和银城生活服务均预计盈利同比增幅不少于60%。可见上市物业企业在今年上半年都有不俗表现。

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从增长原因来看,上市物业企业净利润增长得益于以下几个方面:1.集团在管项目和在管建筑面积增加;2.增值服务收入,尤其是社区增值服务收入的增加;3.有效控制运营成本,提升运营效益;4.其他因素等。

对于物管企业来说,通过收并购扩张在管面积是常见的方式,尤其对于在管面积规模较小的物管公司而言。雅生活服务预计上半年未经审核期内利润总额及未经审核股东应占利润,将较2019年同期分别录得不低于50%及35%的大幅增长,增长主要是由于中民未来物业服务有限公司及其附属公司的财务并表令集团物业管理在管面积的增加等。据官方数据,截至2019年12月31日,雅生活服务集团总在管面积为2.34亿平方米,同比增长69.4%。

2020年上半年,物业管理板块的物业收并购活动频繁。据统计,上半年物业管理板块一共有18起并购,涉及金额达到10亿元,并购标的大部分是小型物管公司。包括永升生活服务,新城悦服务,时代邻里,奥园健康,佳兆业美好等多家上市物业公司均披露了收购或并购动作。

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物业并购力度来看,奥园健康和时代邻里位居前二,通过并购短时间内完成规模版图的扩张。2020年上半年,奥园健康的两个并购获取的面积达到2541万平米,是公司2019年底在管面积的1.68倍。时代邻里通过3个并购获取了2143万平米的在管面积,达到2019年底在管面积的55.8%,两家公司分别耗资2.8亿元和2.82亿元。

从并购次数来看,蓝光嘉宝服务在上半年斥资1.94亿元收购了8家物管公司,斩获1243万平米的在管面积。

物管行业的并购整合潮的背后是物管公司的扎堆上市和配售募资。据统计,截至目前今年共有6家物管公司在港上市,分别是:正荣服务、弘阳服务、金融街物业、建业新生活、烨星集团和兴业物联,募集资金总计超42亿港元。其中建业新生活IPO募资净额达19.16亿港元,荣登募资榜首,其次是正荣服务,全球募资净额达10.72亿港元;剩下4家公司募资额均未超过10亿港元,烨星集团的IPO募资净额垫底仅有1.21亿港元。从募资用途来看,上述6家公司均将IPO募资资金主要用于寻求扩张并购的机会,扩大物业管理业务规模作为首要目标。

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除了IPO扩充“弹药”,不少物管公司抓住市场时机发布配售募资,为接下来的战略发展和潜在投资及收并购机会储备充足现金。据统计,今年以来,鑫苑服务、和泓服务、永升生活服务、时代邻里、佳兆业美好和绿城服务等物业公司都通过配售募集资金,募资净额均过亿。

其中,绿城服务完成配售2.67亿股,净筹约26.93亿港元。永升生活服务完成配售1.34亿股新股,所得款项净额15.64亿港元。时代邻里完成配售7700万股份,预计募集净额7.796亿港元。佳兆业美好宣布完成配售1400万股,所得款项净额4.51亿港元。鑫苑服务完成配售5000万股,所得款项净额约1.27亿港元。和泓服务完成配售8000万股净筹1.01亿港元。从募资用途来看,配售资金主要用于公司未来潜在的并购、战略投资等。

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展望2020年下半年,物管行业的赴港上市热潮和行业并购潮将持续进行,集中度进一步提升,同时将在疫情常态下持续挖掘多元服务潜力,开辟业务新增长点,物管企业还将会加速布局细分业态业务。

据不完全统计,截至7月31日,仍有10家物业管理企业在排队等待上市,其中中国恒大已官宣正考虑可能分拆集团的物业管理服务及相关增值服务业务于香港联合交易所有限公司独立上市,但尚未递交招股书。其余9家公司均已递交招股书,包括较早递交的星盛商业和上个月底刚递交的世茂服务和金科智慧服务,目前这些公司的上市申请仍在受理中。

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此外,还有分析人士表示,受估值和融资需求推动,除了融创之外,目前规模比较大的华润置地、万科物业、龙湖智慧服务、金地物业等都有可能推进相关物业管理公司的上市。据外媒消息,融创中国(01918)也计划分拆其旗下物业公司上市,拟募资10亿美元。

根据中信证券统计,年初至今物管板块IPO连同存量公司发行股份规模达到83.5-88.9亿元之间,板块融资金额总体接近百亿;下半年物管板块的新增股票供给可能接近160亿元,超过2020年上半年。

兴业证券也对物管行业的未来发展表示看好,指出物业管理行业在未来3-5年仍然享受4大规模红利:1.房地产行业的集中度提升带动物管行业的集中度提升;2.资产证券化加速了行业的收并购整合3.当前物管公司加大外拓力度,从住宅物管向多元物业业态拓展;4.物管公司在房地产全价值链上下游拓展增值服务。

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