物业管理正在资本市场“C位出道”

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服务业蕴藏着巨大新蓝海,“物业服务能做的事情还有很多”,也是资本青睐物业管理行业的支撑点,似乎也成为行业在抗周期属性中表现出高成长性的原因。但能不能把这“很多事”真正做好,还要看业界企业的表现。毕竟,商业的底层逻辑还需要货真价实的价值支撑,而非靠“概念”。

2020年以来,在疫情“黑天鹅”重创下,多个产业受到致命性打击,企业破产、倒闭的新闻不绝于耳,让人唏嘘不已。却有一个行业成为网红“爆款”,那就是物业管理

疫情防控过程中,物业服务企业严防各医院、小区、写字楼等,坚守在千家万户的身边,日复一日的环境消杀、不辞其烦的代购采买,不舍昼夜的用心守护……政府、社区、业主纷纷对物业服务赞不绝口。我们看到,在多个社区,广大业主自发为物业服务企业员工赠送物资,主流媒体强势报道物业抗疫事迹,平凡岗位上的抗疫英雄喜获习主席回信点赞……

可以说,物业管理行业千万平凡劳动者的坚守,助行业迎来新的“高光时刻”!与之相呼应的是,资本市场给予了最强有力的价值印证——在前半年股市强烈震荡时期,物业股表现优异。

物业股乘风破浪势不可挡

物业股当之无愧是上半年资本市场追逐的热点。从上半年物业股涨跌榜来看,在27家上市物业服务企业之中,22家上市企业股价出现上扬,平均涨幅在52%左右,市值共飙涨1209亿元。

涨幅最大的银城生活服务股价在半年之内疯涨195.13%,市值翻了近乎3倍;而旭辉集团旗下物业服务企业永升生活服务,涨幅为150.95%。与此同时,上半年行业内出现了首家千亿级上市物业服务企业。5月12日碧桂园服务市值首破千亿,截至7月29日收盘,市值超过1280亿港元。

再来看看被誉为“诊股必备神器”的市盈率指标。Wind数据显示,截至2020年6月30日,27家A+H物业股加权平均的市盈率(TTM)为59倍,资本市场给出了极高的估值。其中,碧桂园服务、保利发展、绿城服务、中海物业等几家头部物业服务企业,市盈率在50倍以上,招商积余的市盈率更是高达113倍。背靠保利地产的保利物业,上市首日市盈率40倍;弘阳服务上市首日(7月7日)市盈率则为26.66倍。

记得5月份建业新生活上市再掀物业股概念热潮后,物业股一度成为多个理财大V推荐的加仓股票之一。涨幅榜前几家上市物业服务企业以具有成长潜力的中小型企业为主,它们背后的关联地产公司增长强劲,可以获得持续性的物业管理面积输送,具备强劲的业绩增长预期。而碧桂园服务、保利物业、中海物业等头部物业服务企业,在资本市场的表现更为稳定。

拆分物业上市,地产大佬有了新的“生意经”

在资本市场,股票表现主要表现取决于市场预期。内地传统地产开发公司走的是重资产路线,近几年来严调控保持了市场的“横盘”状态,在严防死守“房住不炒”政策基调下,房地产野蛮生长的黄金时代一去不复返。地产股因此在资本市场“失宠”,市盈率处于低部。从开发到服务,物业管理呈现出另一番景象——物业属于轻资产模式,有稳定的现金流,现代服务业蓝海带来无限预期,在产业轮动下,物业管理股明显更受青睐与追捧。

以7月10日正式启动IPO的正荣服务为例,其母公司正荣地产系TOP30房企,在去年700亿元的营收中,物业管理收入仅占百分之一,年利润仅约3个亿。对于一家近千亿的房企来说,这个数字似乎微乎其微。但是地产开发概念在港股遇冷,正荣市盈率只有7倍。趁好行情,把物业服务拆分上市,不能不说是新的“炼金”良方。

鸿坤物业主体公司烨星集团在香港上市,公司规模并不大,但20倍的市盈率碾压了一批港股地产公司。但20倍的市盈率在物业股中不算高。碧桂园曾在2007年上市当年达到千亿市值,之后长达6年多的时间里股价居于低位,重回千亿市值,用了8年。但神奇的是,碧桂园旗下物业服务企业碧桂园服务于2018年6月20日上市后,到登顶千亿市值只用两年,市盈率达惊人的53倍,这让很多企业望而却步。碧桂园服务去年的净利润是17亿。如果还留在碧桂园,体现的市值还不到100亿。但拆分出去单独成为物业股后,市盈率是过去的十倍,如上文所述,市值一度也超过千亿。

截至2020年7月20日港股收盘数据,雅生活服务市值520.07亿元,超过雅居乐集团市值351.14亿元;绿城服务市值296.5亿元,超过绿城中国市值209.4亿元;建业新生活市值111.49亿元,超过建业地产市值102.01亿元。值得注意的是,其中雅生活服务和建业新生活两家公司的总股本低于其关联房企的上市总股本。而这四家企业的市盈率都都远超其关联房企,截至2020年7月20日港股收盘,雅生活服务市盈率(PE)41.97倍,超过雅居乐集团PE值4.64倍;绿城服务PE值61.69倍,超过绿城中国PE值17.43倍;建业新生活PE值47.34倍,超过建业地产PE值5.03倍。

被资本市场嫌弃的“尬局”下,一众开发商似乎终于找到征服资本市场的“新钥匙”了。也正因此,2019年,物业服务企业上市创下新高峰,18家物业服务企业成功发行IPO。在资本市场,物业管理经历了“被忽视-受重视-火热”四个阶段,物业服务企业已插上翅膀,带着IPO招股书涌向资本市场。除了已上市的29家物业服务企业,目前仍有十多家物业概念股在排队上市。有专业人士分析,2020年物业股上市或会达到新高潮。

房企通过拆分物业上市,扩大了融资渠道,也为做大品牌和提高市场占有率,这是大趋势,也让不少开发企业已从中尝到甜头,纷纷加码布局。

坚持价值,方可维护市值

物业服务企业上市是一个起点,长远地发展才是最大的考验。时下,除了资本的加持,智能科技的应用越来越丰富。在这个颠覆创新与突破极限的时代,5G重塑网络基础设施,云计算、人工智能等技术普惠,越来越多的企业探索产业竞争新优势,构建智慧物业新生态。由劳动密集向集约化、自动化、智能化、数字化、互联化转变,从基础物业服务的提供商向社区生活服务平台转型。如建业新生活、时代邻里、碧桂园服务纷纷发力智慧科技,积极布局5G、人工智能及大数据、终端设备及边缘计算技术等,打造园区精品网络与智慧园区平台,构建一体化物业管理、全方位园区安防、5G云办公、可视化指挥调度等多种应用场景解决方案,进一步满足社区管理需要,提升业主服务体验。

但值得警惕的是物业服务企业上市,并不能让所属地产开发公司一劳永逸。一方面,上市对公司来说,是一个根本性的变革,成为公众公司后,企业行为被放大在阳光下,更需要谨慎严肃对待企业的一言一行,尤其是传统的行业与企业,在《民法典》体系框架下,需严苛遵守各项法律政策规定。因物业服务面对千家万户民生,稍有不慎,口碑事件若被发酵放大,对企业将会产生致命性打击;另一方面,上市也只是企业发展的一个环节,更关键的还是要实现业务的增值机会,实际上现在物业服务企业上市后也在摸索更有效的扩张机会,所有的转型和变革都不是一蹴而就的。

任何一个行业或一家企业都很难借助任何一股“东风”实现爆发式增长,更不能确保长期性盈利。服务就在于日复一日、年复一年的坚持,在于服务从业者的匠心打造,在于通过精心维护实现物业真正的保值增值,同时要观察行业的技术趋势和市场需求,不断提升服务能力;积极寻求资源合作,以拓宽市场渠道,致力于打造长远发展的驱动模式。

综合来看,社区经济蓝海显现语境下,多家上市的物业服务企业在招股说明书中都提到“社区经济”的概念,试图抢滩庞大的业主家庭消费市场。但事实上并非易事。现在各类生活服务纷纷垂直深入社区,培养了业主的消费习惯。能否撬动业主资源,关键在于是否能建立绝对的信赖关系,并且是否具有商业模式优势。

因此,上市要警惕本末倒置,时刻应将服务品质和市场口碑放在核心C位,让可观业绩和可持续利润有根基支撑。这两年上市的物业服务企业估值偏高,高于国际上物业服务企业的合理市盈率,或将慢慢调整至正常水平。

服务业蕴藏着巨大新蓝海,“物业服务能做的事情还有很多”,也是资本青睐物业管理行业的支撑点,似乎也成为行业在抗周期属性中表现出高成长性的原因。但能不能把这“很多事”真正做好,还要看业界企业的表现。毕竟,商业的底层逻辑还需要货真价实的价值支撑,而非靠“概念”。因为,退潮之后,谁在“裸泳”,谁最尴尬!

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