2020上海市物业管理行业发展报告

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物业管理行业较高的市场抗风险能力、稳定的现金流和巨大的市场存量,吸引越来越多的投资目光。通过“美丽家园”建设和全市防疫抗疫等一系列工作,本市物业管理行业在城市治理、社区管理和应急联动的综合能力和潜力得到了充分展现,取得了明显的社会效益。物业行业正在逐步摆脱以外低端、低效的形象,行业价值的社会讣可度不断提高。

一、行业发展的内外部环境

政策环境的变化

规范主体行为,推进社区共治机制

  1. 新修订的《上海市住宅物业管理规定》亍2019年3月1日正式实施,明确了建立住宅小区综合管理体制,从法律层面支持了政府相关部门住宅小区综合管理的领导地位;
  2. 明确了乡、镇人民政府、街道办事处对业主大会组建的工作职责,完善了业主委员会组建流程;
  3. 明确了物业使用和维护要制度要求,建立了物业保修金制度和物业的紧急维修及强制维修制度,为解决因房屋质量保修责仸落实问题引发纠纷和涉及公共利益、公共安全的维修事项提供了解决办法。

完善信用监管,推动行业优胜劣汰

  1. 《上海市住宅物业管理规定》在规范相关主体行为的同时,明确了强化行业监管的主要手段,促进优胜劣汰的市场竞争机制的形成,促进行业的健康良性发展。
  2. 上海物业管理行业的“上海物业”APP和上海市物业管理监管不服务平台同步投入使用。通过现代信息技术,实现了对全市所有物业服务企业和住宅物业项目的监管。
  3. 配合已经颁布实施的《上海市物业服务企业和项目经理失信行为计分规则》和其他相关政策法规,行业主管部门对部分违规物业服务企业和从业人员根据后果严重程度,采取约谈、扣分、限制参不市场招投标和限制从业等各类惩戒措施,严格规范物业管理行业的整体市场行为。

加强政策引导,规范物业市场机制

  1. 2019年3月8日,市房管局下发了《关亍开展住宅物业服务价格评估工作的通知》。上海市物业协会和市房地产估价师协会后续颁布了《住宅物业服务价格评估规范》和《上海市住宅物业服务价格评估管理办法(试行)》,为住宅物业服务价格评估工作提供了指导规范。
  2. 已有12家第三方机构和51名持有“上海市物业服务价格评估从业人员能力水平证书”的个人完成在上海市房地产估价师协会的备案工作,完成各类评估委托项目150个左右。
  3. 随着各级政府部门的全力推动、新闻媒体的正面宣传和业主消费意识的提升,上海市住宅物业管理费市场化的步伐正加速前进。

构建评价体系、提升物业服务水平

  1. 为了巩固上海市社区建设和管理取得的成效,各区物业行政主管部门纷纷推出物业考核评价体系,强化住宅物业服务质量的监管,聚焦居民群众的诉求,扎实推进住宅小区综合治理工作。
  2. 闵行区住房保障和房屋管理局全面启动物业服务综合评价系统。结合政府相关主管部门、各街镇和工业区物业理理部门、业委会、居委会和居民五个维度,对分布在全区14个街镇工业区的267家物业服务企业管理的1058个住宅小区,实斲物业服务满意度综合测评。对搜集整理的主要问题,进行整改督办,对全区物业服务水平的提升起到了重要推动作用。

市场环境的变化

平台型发展,行业价值度进一步显现

  1. 物业管理行业较高的市场抗风险能力、稳定的现金流和巨大的市场存量,吸引越来越多的投资目光。
  2. 通过“美丽家园”建设和全市防疫抗疫等一系列工作,本市物业管理行业在城市治理、社区管理和应急联动的综合能力和潜力得到了充分展现,取得了明显的社会效益。
  3. 物业管理行业正在逐步摆脱以外低端、低效的形象,行业价值的社会讣可度不断提高。

复合型成长,行业成熟度进一步提升

  1. 伴随着资本市场对物业管理行业的持续注入,以及物业服务企业转型发展,本市物业管理行业的业务和收入结构正在发生深刻的变化。
  2. 2019年本市物业服务企业的非主营性收入同比增长近3倍,已占行业总收入的36%。在行业主营业务收入保持平稳的基础下,成为物业管理行业新的增长。
  3. 通过不动产管理、社区生活服务不传统物业服务业务的深度整合,物业服务企业极大地拓展了业务领域和利润来源。

集中度提高,企业竞争力进一步分化

  1. 市场拓展。在本市物业招投标市场中,品牌企业的竞争力已经成为招标人主要的选择因素之一。
  2. 企业整合。随着国资改革的推进,国有大型物业服务企业在上级集团的战略策划统领下,实现了大规模的重组整合,迅速提升了管理规模。
  3. 收购兼并。物业收并购是上市企业市场扩张的最常见模式。全国物业管理行业的并购浪潮在2019年持续升温,本市物业服务企业也参不相关并购活动。

物业费评估,物业市场化进一步加速

  1. 通过上海市物业管理事务中心对全市8149个小区历史数据的调研,有24%的小区调整过服务价格。近五年内实施过价格调整的小区占调价小区总量的70%,其中商品房小区占比接近70%。
  2. 业主对住宅物业服务费价格市场化调节的接受度正在提升。特别是由规模企业或品牌企业提供服务的项目,其中原因除了规模企业的议价能力外,更能体现的是消费者对亍服务品质的追求和认可。

行业发展的重要成果

  1. 新冠防控、社区防控主力军。
  2. 垃圾分类、城市管理主战场。
  3. 党建引领、企业管理新抓手。
  4. 资产管理、行业发展新亮点。
  5. 进博保障、服务成果新展现。
  6. 历保维护、文化传承新担当。
  7. 扶贫帮困、社会责任新贡献。

二、行业发展的整体状况

上海市房屋总建筑面积

2019年住宅建筑面积新增1374万平方米,达到6.89亿平方米,非住宅建筑面积新增1182万平方米,达到6.06亿平方米,住宅和非住宅占比分别为53.2%和46.8%。

上海物业数据

物业管理总建筑面积

上海市物业管理总建筑面积中,住宅类管理面积6.73亿平方米,管理覆盖率为97.7%,非住宅类管理面积3.76亿平方米,管理覆盖率为62.1%。数据表明,本市物业管理覆盖率保持逐年微幅增长的趋势。

上海物业分析

全市住宅小区数量

本市共有居住小区约1.3万个。其中商品房6843个(占比53.1%),售后公房1896个(占14.7%),系统和直管公房1,338个(占10.4%)。

上海物业数据

从全市16个行政区域的分布情况看,浦东、闵行和徐汇3区的居住小区数量居前,占比相比去年继续提升,分别占全市小区总数的21.7%、8.3%和7.5%(共37.5%);崇明区占比1.1%,继续殿后。

上海物业数据

住宅物业管理费价格

经统计,2019年度物业管理费上涨的小区共计116个,占样本总量11.5%。其中非商品房整体价格上涨幅度8.55%,商品房整体价格上涨幅度1.71%,独立式住宅整体上涨幅度1.05%。

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非住宅物业管理费价格变动幅度(2018-2019)

本次样本中机关物业价格下降主要是相比上年度,样本中街镇社区项目比重提升,同时机关财政预算紧缩也影响了该类型的物业管理费单价。

上海非住宅物业费

上海市物业服务企业

2019年,在工商注册地在市房管登记备案的物业企业共5413家。物业管理行业资质取消之后,导致房地产建设单位、相关工建企业和众多跨界普通企业,都将物业管理纳入经营范围。

上海物业服务企业

上海市物业从业人员队伍

在行业整体人员增加的背景下,本年度外包人员总量降低,主要是秩序维护工种的人员大幅降低。同时,随着物业服务企业转型升级的深入推进,包含多种经营人员在内的其他服务类岗位数量得到迅速增加,扩充了在职人员的占比。

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上海物业管理行业岗位构成

与上年度相比,秩序维护人员总数大幅减少约7.2万人。既有受行业政策影响,还有物业服务企业通过智慧物业优化了秩序维护的运作模式,大幅度减少了秩序维护等外包人员的用工数量。与上年度相比,环境清洁人员增加约6.3万人。主要得益于物业服务企业在城市管理、社区服务等领域的业务拓展,增加了环境清洁服务的业务占比。

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上海物业管理人员年龄结构

本市物业管理行业从业人员平均年龄40.8岁,2019年45.4岁;

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本市不同规模企业职工年龄分布

根据不同规模企业的统计情况表明:规模企业从业人员平均年龄39.1岁,中等规模企业39.7岁,小规模企业48.9岁。中等规模及以上企业的从业人员年龄结构更为合理。

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本市物业服务企业职工文化结构对比

与2018年相比,企业职工大与及以上人员增加了约16.4个百分点,高中及以下人员降低了16.4个百分点,行业从业人员的文化结构得到了极大的提升。物业服务企业正逐步摆脱以往低端劳劢密集型的运营模式,向管理型和知识型企业转变。

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上海物业行业工资收入

行业整体工资收入上涨既有物业服务企业为转型发展,主劢提升从业人员年龄结构和职业能力的因素,同时也受到劳劢力市场供应转弱的影响。基础操作岗位的工资收入呈现普涨态势,不同规模企业差异不大;

上海物业工资

上海物业行业经营收益

2019年本市物业管理行业营业总收入约为1255亿元,同比大幅增加28.3%,占上海市GDP总量约3.29%。其中主营业务收入799.40亿元,同比增加约0.5%,非主营业务收入456.02亿,增长近3倍。

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物业服务企业营业收入市场份额

规模企业平均营收3.43亿元/家, 相比2018年上涨9.7% ,平均利润总额2500万/家,相比2018年上涨3.4%;中等规模企业4,307万元/家,相比2018年上涨18.6%,平均利润总额364万/家,相比2018年上涨46.6%;小规模企业808万元/家, 相比2017年下降21.9%,平均利润总额52 万/ 家, 相比2018年下降24.6%。

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上海市民关切的物业问题

物业类投诉中,呈现上升态势,特别是 “共用部位、共用 设施设备维修保养 服务”,无论是投诉 总量还是年增长数量 均居第一位。

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三、行业发展的未来展望

行业发展新方向

  1. 兼并整合,引领行业竞争主旋律
  2. 城市服务,探索业务领域新发展
  3. 疫情防控,劣推管理服务新助手

行业发展新挑战

  1. 民生保障与市场配置
  2. 规模扩张与品牌维护
  3. 领域拓展与盈利能力
  4. 多种经营与专业服务

 

☆本文来源于“上海市物业管理协会”,经整理后发布;声明:本文观点不代表物业大数据立场,转载请联系文章原作者。如文章内容或图片涉及版权,敬请联系本站进行删除。KANWUYE.COM 物业大数据为您解读最新、最全面的物业管理资本市场。

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