百强物业弱电系统管理规定2018版

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1范围

本标准规定了弱电系统基本的管理内容与要求,适用于各项目弱电系统运行、保养、维修等作业过程的管理。

2编制依据和引用文件

2.1设备设施管理规定

2.2 设备设施运行管理规定

2.3设备设施维修保养管理规定

3术语

3.1弱电系统:指建筑物中由智能楼宇设备自动控制系统(BA)、安保系统(门禁管制、防盗报警、电视监视)、消防系统(智能消防、消防联动、火灾报警)、声频系统(扩声、公共广播、会议声频)、信息传输网络(通信网络、计算机网络)、共用天线电视系统(卫星电视接收)、综合布线系统、卫星通信系统、楼宇内互联网、综合管理系统(办公自动化、智能卡应用等)等构成的智能系统和通信网络系统的总称。

4管理规程

4.1弱电系统运行管理规定

4.1.1弱电系统的日常运行管理由各物管中心(处)工程管理部根据具体情况制定相应的管理规程,并按规程规定的要求规定实施。

4.1.2弱电工作人员应经培训合格,持有有效证书“特种作业人员安全操作证”(维修电工)。

4.1.3电气主管(专业主管)应根据在管项目弱电设备操作手册、维修手册等技术资料、编制相应的操作规程。

4.1.4弱电工作人员应熟练掌握系统的操作规程。

4.1.5工程管理部门应制定弱电系统出现故障和发生事故时的应急预案。

4.1.6电气主管(专业主管)根据设备情况安排弱电工作人员值班或巡检(视各项目的实际需求),并签名确认。

4.2弱电机房管理规定

4.2.1弱电机房非工莫入。因工作需要必须进入机房时须得到电气主管的批准,进入机房的外来人员必须登记,填写《外来人员出入机房登记表》(表370—60)。

4.2.2相关单位如:电话局、通讯、移动通讯公司等有设备安装在物业设备房间的,其维修、巡检人员出入弱电机房除登记外,应有所在单位的书面授权。无授权时,电气主管(专业主管)应指定专人全程陪同。

4.2.3根据相关要求中央控制室、消防中心、电话机房须安装防静电地板。

4.2.4弱电机房都应上锁,重要机房设置挡鼠板,窗口等配置防止小动物进入的防护网罩,配置足够的灭火器材及应急照明器材(中控室、消防中心、电话机房等不得安装消防喷淋设施)。

4.2.5设备对温度有要求时,机房都需要安装空调、温度计,设定相应的温度标准,保证设备正常工作。

4.2.6中控室、消防监控中心的值班人员不得随意动用设备及消防器材(室内的设备归工程管理部门管理)。

4.2.7弱电机房严禁吸烟,不得在机房内吃饭及从事与弱电设备无关的工作。室内应保持整洁,物品摆放整齐,与工作无关的物品不得带入机房。

4.2.8弱电机房内不得使用临时用电设备,电气线路的改动须经过工程管理部负责人的批准。

4.2.9弱电机房禁止明火作业,确因维修等工作需要使用电气焊作业,须办理《动火证》并做好安全防范措施。

4.3弱电系统的值班巡检管理规定

4.3.1弱电系统一般采用巡检管理,如有特殊要求的物业项目可根据设备的具体情况另行制定值班制度。

4.3.2电气主管(专业主管)负责制定弱电系统的巡检范围、内容、路线及频次的要求。

4.3.3巡检时,工作人员应携带工具包并认真执行《礼仪手册》规定,巡检结果应填写《设备设施/房屋设施巡检记录》(表370—59)。

4.3.4巡检方法:采用看(设备工况、仪表、指示灯等)、听(是否有不正常噪声)、闻(异常气味)、摸(异常温度、异常振动)、测试(参数、数据、效果)全方位进行。

4.3.5巡检人员应做好机房清洁及设备的日常养护。

4.3.6巡检人员应及时处理设备运行中出现的问题,一时无法解决的应立即报告上级主管。碰到异常情况,除立即报告上级主管外,采取有效应急措施,防止发生事故。

4.3.7巡检人员应认真做好巡检记录。

4.3.8工程管理部负责人、电气主管(专业主管)应根据具体情况定期对弱电系统进行巡检。

4.4弱电系统维修保养管理

4.4.1弱电设备日常维护检查由弱电巡检人员进行检查、测试、清洁。

4.4.2工程管理部根据弱电系统的运行情况对设备做出正确评估。电气主管(专业主管)负责在每年12月份制定下一年度的维修保养计划并做出下年度维保费用的测算,提交相关部门审核。

4.4.3工程管理部应组织主管人员制定弱电系统的保养操作规程,确定保养频次、内容、方法、要求。

4.4.4对于外委的项目应签订维修保养合同,明确规定维修保养的工作内容、实施方案及验收标准。

4.4.5专业公司对外委托的弱电设备进行维修保养时,工程主管人员应安排人员对重要设备的维修保养过程进行现场监管及配合,并参与维修保养后设备的试运行及验收工作。

4.4.6无论本部门或专业公司对设备维修保养后,工程主管人员都应对维修保养工作的质量进行检查确认,对未达标的维修保养结果,要分析原因,限期整改。

4.4.7电气主管(专业主管)应定期与专业公司的维修保养负责人探讨维修保养中碰到的问题,总结经验,不断提高。

4.4.8所有的维修保养都应填写《房屋/设备设施维修保养记录》(表370—48),专业公司的质量记录可由工程管理部提供,经过质量管理体系认证的专业公司也可使用自己的记录,但需要经过工程管理部确认,记录填写后交工程管理部存档。

4.4.9设备运行中出现故障,工程主管应立即组织维修人员进行修理。外委项目应立即通知专业公司派人抢修。

4.4.10外委维修中的零部件更换,专业公司应列出详细清单报工程管理部现场确认,再请合格供应商报价。有条件时应采用多家报价提供部门审核,采购由工程管理部实施,专业零部件可委托专业公司采购。

4.4.11设备修理应填写“设备修理记录”,修理结果须经工程主管人员确认,记录应归档保存。

4.4.12维修管理的具体规定按照Q/CMPMCXX 37203《设备设施维修保养管理规定》执行。

4.5设备的更新改造

4.5.1需要进行设备更新改造时,工程管理部门应确定其必要性,经充分的分析认证,向相关部门提交详细的报告供领导审核。

4.5.2设备更新改造前,工程管理部门应进行认真的市场调查,收集多方报价并进行项目的实地考察,提交考察报告。设备更新改造应视下一年度的维修经费、承受能力而定。

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