宋都物业再次赴港递交招股书

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在新版招股书中,宋都服务特别提到,鉴于长租公寓市场的增长潜力,公司计划进一步扩大长租公寓业务。宋都服务拟寻求机会投资一站式长租公寓,提供各类服务及设施,包括但不限于定期清洁服务、公共娱乐及工作空间、公共厨房及餐饮场所以及健身设施、洗衣机及计算机等共享设施。

首次冲击IPO折戟后,宋都服务再次发起上市冲击。9月2日晚,宋都服务披露新版的港股招股书,财务数据更新至2020年6月,信达国际仍为独家保荐人。事实上,在今年1月24日,宋都服务就曾递交过招股书,但在6个月内却未能等到审核通过的回复。在首次IPO失效后,时隔1个多月,宋都服务再度递表。这一次,宋都服务能否迎来转机?

宋都物业上市

三大短板

对于首次递表未通过审核,外界对其原因的分析普遍集中在以下三点:规模过小、市场拓展能力不足、盈利能力偏弱。再度递表这三大短板是否一一补上了,我们逐个来看:

首先,关于规模过小的问题似乎并未改善。在首次递交的招股书中,管理面积统计至2019年9月30日,在该报告期内,宋都服务在20个城市设有8间附属公司及12间分公司,在管面积395.1万平方米。这一在管面积体量在所有上市物企中吊车尾,仅高于兴业物联。此外,其增速也很缓慢,2018年增幅仅为2.6%,一直到2019年三季度末,公司的在管面积也仅增长了13.4万平方米。二度递表的数据更新至2020年6月30日,从最新的招股书中可以看到宋都服务的体量有了较大进步,新增物业项目6项、新增在管面积约240万平方米,在管总建筑面积达到640万平方米。尤其是在管面积的增幅达到60%,增速已经跑赢大多数同行。

尽管如此,宋都物业依然没有摆脱蚊型物企的范畴。从最近陆续披露的上市物企半年报来看,碧桂园服务、彩生活、雅生活、保利物业在管面积均突破3亿平方米,而根据中物研协的统计,各上市物企在管面积的均值在9820万平方米。显然,宋都服务的规模依然远低于平均值。

宋都物业再次赴港递交招股书

数据整理:中物研协 (单位 百万方)

其次,市场拓展能力的问题得到了缓解。从首次递交的招股书中可以看到,宋都服务多从母公司处获得在管物业。2017-2018年及2019年前9个月,宋都服务由宋都股份提供的在管建筑面积占比分别为98.4%、95.5%及86.9%。由此可见,其外拓能力不足。而此次递表,从招股书的数据上看,第三方物业占比从2017年底的1.6%已上升至今年上半年的41.1%,这块短板正在补上。

最后是盈利能力偏弱的问题。在首次递交的招股书中,宋都服务2017年、2018年、2019年前9个月的营收分别为0.84亿元、1.33亿元和1.37亿元;净利润分别为1396.5万元、2088.9万元和1942.5万元;而宋都读物的毛利率出现下滑,分别为29.7%、28.3%、28.5%。根据最新披露的数据,2020年上半年,宋都服务营收约为1.17亿元,净利润为1635万元,毛利率进一步下滑至27.6%,相较2019年的29.2%下降1.6个百分点。

从上述财务数据可以看出,宋都服务的盈利能力偏弱的问题并未得到解决。

不确定性的未来

总体而言,宋都服务的新版招股书更为靓丽,但规模与盈利能力的双弱仍然为其能否上市成功增加了不确定性。甚至有业内人士指出,即便宋都服务搭载这波物业上市热登陆资本市场,也可能面临蚊型物企股价下跌的命运。众所周知,年初以来港股物业板块涨逾60%,而小盘股烨星集团和兴业物联却是逆势大跌,且跌破发行价。

造成不同物企股价差异巨大的主要原因在于规模的差异对于资本市场的吸引力不同。目前来说,规模仍是资本市场对物业公司最重要的评判标准,因此,很多大的投资公司都不会把精力花在小型物业公司上,而更青睐大型物业公司。对于宋都服务来说,今年的规模已经在加速快跑。为了扩大规模,宋都服务发力外部收购,来自独立第三方的在管面积从2017年的5万平方米上升至2020年上半年的260万平方米,占比从1.6%上升至41.1%。未来,这块短板有望补上。

而在盈利能力方面,则更难看清宋都服务的未来。宋都服务的收入来源除了与其他物企一样的物业服务、非业主增值服务,还有其他业务。而这其中的酒店业务及长租公寓业务,显得颇为与众不同。尤其是长租公寓业务,涉足的物企很少,但宋都服务却颇为看好,并透露其运营长租公寓的模式将侧重于集中公寓管理(即不再涉及向业主租赁物业而是涉及提供经营及管理服务),收益将主要来自长租公寓业务所得总收益的固定百分比。

不过,从已有的数据来看,宋都服务在长租公寓业务方面的表现并不乐观,2017-2020年上半年,毛利分别为30万元、90万元、80万元、20万元,呈下降趋势,毛利率也从2017年的35.6%跌至2020年上半年的19.3%。但这并没有影响宋都服务对长租公寓业务的偏爱。

在新版招股书中,宋都服务特别提到,鉴于长租公寓市场的增长潜力,公司计划进一步扩大长租公寓业务。宋都服务拟寻求机会投资一站式长租公寓,提供各类服务及设施,包括但不限于定期清洁服务、公共娱乐及工作空间、公共厨房及餐饮场所以及健身设施、洗衣机及计算机等共享设施。其亦考虑与第三方卖方及供货商合作提供配套服务,如入住及迁出服务、零售服务及购买服务,还计划与合作伙伴为租赁公寓用餐场所提供产品。

☆本文来源于“中物研协”,经整理后发布;声明:本文观点不代表物业大数据立场,转载请联系文章原作者。如文章内容或图片涉及版权,敬请联系本站进行删除。KANWUYE.COM 物业大数据为您解读最新、最全面的物业管理资本市场。

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