物业保安被赋予的三个身份

物业保安从属于物业管理业,又属于我国保安服务业的一个分支。当两种体制在同一领域交汇、融合时,又赋予了物业保安更多的法律意义。在物业管理实践中,物业保安与公共警察的治安责任分担,物业保安与财产保管的法律纷争,以及物业保安与商业保险的理赔程序常常困惑业界人士和广大业主。

保安与警察

如果把一个居住物业区的治安作为一项系统工程来看,承担居住安全职责的主体大致由警察、街道(或居委会)和物业保安三方构成。但三者在职责范围、权限归属及职能分工上有较大的差异。

毋庸置疑,从三者的地位分析,警察的作用是主导性的。警察维护包括物业居住区在内的社会治安,这是国家法律所赋予的职责,不能以任何理由不履行或部分不履行。身为国家公务员,保护公民生命、健康、财产安全是警察的天职。而警察在履行安全职责时也享有特殊的权利,如逮捕和审讯犯罪嫌疑人。

而物业保安从属于物业管理业,从事一种有偿性、契约性和区域性的安全服务活动。这种服务是属于企业行为,具有民事属性。具体而言,物业管理是一种委托代理行为,其保安服务的是代理人(物业公司)与被代理人(业主)在合同中约定的,并非法律的直接规定。它的任务是以防范为主,确保重点,防患于未然,为业主营造一个安全、安宁、安定的物业区域环境。物业保安只有“防范”、“保障”的职能,而没有“打击”、“查处”的职能,因此不能也无权行使警察的执法权,而只能行使无异于普通公民的一般权利,如正当防卫权。

综上所述,物业保安之于物业安全是契约性的、辅助性的、防范性的。所以,不能简单地要求物业保安部门像警察那样无条件地保卫业主,也不能简单地认同保安部门减轻自己职责的辩解,而要依据具体的物业管理契约来辩明责任归属。同时,也不因物业保安依约承担了一定责任后,而减免警察和其他行政职能部门的法律责任。

保安与保管

保安与保管原本是两个不相连的概念,然而在物业管理领域内却有着看似理不清的法律纠葛,而这一切又多集中反映在物业管理中众多的业主车辆丢失案的责任归属问题上。物业公司与业主争议的焦点往往在于车辆保管合同成立与否。物业公司一方往往认为保管合同不能成立,理由是物业公司未与业主订立车辆保管合同,业主缴纳的是场地租用费或停车费,而非车辆保管费用,故不承担赔偿责任。而在司法实践中,应结合具体的案件,依据现有的法律做出合理的判断。如有这样一个案例:

原告李某按规定向被告某物业公司申请了一个在某住宅小区内的停车位,并按月向被告缴纳停车费。2004年8月某日晚,原告开车返回该小区,入门时从门卫处领取车辆出入证号。次日上午10点,原告取车时发现车子不见了,即找小区保安人员询问。保安人员称,前日晚9点,该车开出小区时,他向司机要出入证,司机说去接接人就回来,其便将道闸放开,将车放出。原告找到保安负责人及物业公司的经理告知车辆被盗一事,并于上午11点到派出所报案。事后,原告要求被告赔偿。而该住宅小区规定,汽车进入住宅小区均应交收出入证。出入证上载明:“汽车出入住宅小区须领取此证方可入内,汽车驶出住宅小区须交回此证方可放行。”

物业保安被赋予的三个身份

本案涉及保管合同纠纷问题。保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物,并返还该物的合同。保管合同的成立,不仅须有当事人双方的意思表示一致,而且须有寄托人将保管物交付保管人的行为。具体到本案,从表面上看,原、被告就是否为保管关系的意思表示并不一致。但被告设道闸凭出入证实际控制车辆的行为已说明其对车辆具有保管的意思表示,而原告正是以此行为来判定被告是对车辆进行保管,双方的意思表示应该说是一致的。原告的车辆进入停车场,被告的管理人员发放了出入证,原告接受这张出入证后,其车辆就已实际交付给被告,该车辆已完全置于被告的实际控制之下。出入证实际是保管人向寄存人给付的保管凭证。本案原告持有出入证,说明保管合同关系已经成立。

保管合同可以是有偿的,也可以是无偿的,因此,本案原告按月向被告缴纳的停车费,其属何种性质并不影响保管合同关系的成立。《合同法》第三百七十四条规定:“保管期间,因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的,保管人应当承担损害赔偿责任,但保管是无偿的,保管人证明自己没有重大过失的,不承担损害赔偿责任。”据此,在认定原、被告之间保管合同关系成立的情况下只要是车辆在保管期间发生灭失的,除法定免责事由外,被告方均应负责赔偿原告车辆丢失的全部赔偿责任。事实上,本案负有保管责任的保安人员在涉案车辆驶出时,未收回出入证,未尽到保安人员的妥善保管义务,其主观上具有重大过失,即使在认定无偿保管合同的情况下,被告也应承担全部赔偿责任。

那么,保管人的法定免责事由有哪些呢?保管人若获免责必须证明下列情况:(1)保管物的损失系由不可抗力引起的。所谓不可抗力是当事人无法预见、无法避免、无法克服的客观情况,例如地震、水灾、战争等等,当事人可以在合同中约定不可抗力的意义及范围,这样可以避免对不可抗力范围认识不一致而导致的纠纷;(2)保管物的损失系由保管物本身的瑕疵或特殊性质引起的。但此种情况下,如果寄存人在交付保管物时已将保管物的瑕疵或需要特别注意的性质告诉保管人,而保管人没有采取相应的措施,此时,保管人仍须对保管物的损失负责。

保安与保险

保安不同于保险。保安是一种服务,而保险是当事人之间的约定,当发生保险合同所约定的保险事故时,由保险人向投保人负责赔偿。

物业保安与保险发生的法律关系多集中在业主人身保险和财产保险的理赔上。物业公司当然不可能如保险公司一样承担业主的人身保险责任,但若物业公司未尽保安服务之责,使业主遭受人身损害的,物业公司应承担相应的违约责任。而对待此问题,应首先考虑两个因素,一是物业管理契约是否有相对应的具体的保安服务;二是是否能推定物业公司的违约行为与业主损害之间成立合同法上的因果关系。而对于业主人身安全的实际保障,我们不妨探索物业管理与商业保险的合作机制,如在保安费中加入一定份额的商业保险费(财物失窃险或人身伤害险等)。但前提是业主自愿参加。

保安与财产保险理赔的法律关系主要集中在理赔规则上。下面通过一个案例来说明:车主陈某在某小区购买了一套住房,并按小区物业管理公司的要求缴纳了物业管理费和汽车停车保管费,物业公司承诺24小时提供保安服务。可当陈某的汽车停放在小区被盗,要求物业公司赔偿时,物业公司答复说应该向保险公司索赔,他们没有责任。那么,陈某究竟应该向谁主张赔偿呢?实际上,本案涉及了两个不同的法律关系:一是陈某与保险公司的关系,二是陈某与物业公司的关系。陈某与保险公司的关系是一种财产保险合同关系。本案原告若向保险人投保包括车辆盗抢险,则是一种财产保险;同时,本案保险车辆失窃,在保险法上属于因第三者行为所致的保险事故。从合同权利义务相一致的原则看,车主支付了停车费和保管费,就有权获得汽车安全停放的权利,当发生汽车被盗,物业公司应承担一定的赔偿责任,成为本案的责任人。因而陈某既可以从保险公司处获得保险赔偿,也可以向物业公司索赔。如果陈某先向保险公司索赔,依据保险法上的代位求偿权制度,保险公司赔偿陈某后,取得代位求偿权,由保险公司代位向物业公司索赔;若保险公司的赔偿不足以弥补陈某损失的,陈某可就不足部分向物业公司索赔。如果陈某先向物业公司索赔,如果物业公司的赔偿不足以弥补陈某损失的,陈某可就保险金额不足部分另行向保险公司索赔。同时应注意保险公司对陈某承担的是没有第三者或者无法找到第三者时保险金额限度全额补偿责任,还是第三者赔偿后的不足保险金额限度部分的补偿责任,因为这事关陈某应当采取的索赔步骤。

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