香港的物业管理

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在香港买楼,大家当然重视楼价,但管理费都是一笔必须的支出,因为香港的发展商都有很高的物业管理观念,就算物业入伙后,仍要维修管理,才可令物业保值,以及纵观近年推出的新盘,以实用面积计,管理月费每平方呎由4元起跳,最贵更加超过14元,一个不足200平方呎的单位每月要交一千元管理费。发展商近年推出的新盘,就算是单栋新盘都提供会所等设施,相当讲究服务及管理,但其实羊毛出在羊身上,所有的费用当然由业主摊分。加上个别发展商推出的新盘楼花期长达三年,买家于楼花期不用交管理费,通常到入伙收楼后才感到管理费的开支,占供楼开支一成或以上。新盘每方呎管理费普遍在4元以上,已令大众哗然,但相比起个别豪宅的管理费,价值是「小巫见大巫」物业大数据。

目前,全港最贵管理费的新盘,就是太古(019)旗下东半山楼王OPUS HONG KONG (傲璇),每方呎管理费最贵要14.2元,贵绝全港。OPUS全幢只有12伙,管理费之所以这么昂贵,是因为该楼盘提供一套严密的保安系统,据悉是参照独立屋的保安模式设计,再加入智能系统,楼盘每层只有1伙,但严格要求住户智能乘搭电梯直达所居住的楼层,私隐度极高。管理费到底怎样计算?—事实上,楼价飙升,管理费当然亦会上升,但其实与最低工资息息相关。而薪金较低的行业如,如物业管理、保安及清洁等薪金,普遍受拉动,加上近年不断有新楼落成,刺激保安人手需求,同行少不免会高薪挖角,业界人工不断增加,人工成本不算增加,费用当然会转嫁至业主身上,管理费自认亦随之增加。而管理费是根据大厦公契规定的管理/业权分数厘定,普遍按照单位大小摊分屋苑的公共空间的整体开支计算。

而一手新例生效后,各新盘不再使用建筑面积去计算管理费,新盘多采用每伙管理份数的方法去计算管理费多寡。用于屋苑公共设施的日常管理、保安、清洁、保养、维修、装饰,改善或美化工程,普遍需要所有业主共享支出。香港的法律法规—事实上,楼价飙升,管理费当然亦会上升,但其实与最低工资息息相关。而薪金较低的行业如,如物业管理、保安及清洁等薪金,普遍受拉动,加上近年不断有新楼落成,刺激保安人手需求,同行少不免会高薪挖角,业界人工不断增加,人工成本不算增加,费用当然会转嫁至业主身上,管理费自认亦随之增加。而管理费是根据大厦公契规定的管理/业权分数厘定,普遍按照单位大小摊分屋苑的公共空间的整体开支计算。而一手新例生效后,各新盘不再使用建筑面积去计算管理费,新盘多采用每伙管理份数的方法去计算管理费多寡。

用于屋苑公共设施的日常管理、保安、清洁、保养、维修、装饰,改善或美化工程,普遍需要所有业主共享支出。香港的物业管理呈现特征:

  • 物业管理服务趋向专业化香港人均国民生产总值已达14000美元,居东南亚五小虎之首,直逼一些老牌发达国家。房屋越建越高,越来越先进,使物业管理的难度越来越大,需要有丰富的物业管理经验和专业知识的人才能胜任。
  • 物业管理的费用独立核算物业管理的费用均取之于业主或租客,一幢独立的大楼就是一个独立的户头、管理费收取标准是量入为出。因此,在香港每个物业收取的管理费都有可能不同。一般先由物业公司提出预算,经业主审查同意后执行。
  • 管理费一般由以下部分组成:

(1)聘用管理员工的薪金、福利补贴等约占管理费总额的25%—40%。

(2)楼宇设备的维修保养费用;

(3)公共部位电、水、煤及通信的费用;

(4)楼宇火灾保险,公共责任及劳工保险费;

(5)楼宇清洁及保安、护花种草等及美化环境方面的费用;

(6))管理公司的行政开支;

(7)储备金,实际上是房屋及设备的大修理费用,专款专用。

  • 物业公司扮演着雇工角色香港的物业公司也受市场规律的支配。业主选择物业公司时,一般采取协议、招标或委托的方式,大的发展商的物业,通常都以委托的方式交给他所属的子公司管理,“肥水不外流”。但一幢大楼很少有发展商自用的,有出租出售的情况下,小业主的收益的保障就成了问题。所以,政府规定,这种委任性质的管理只能在新楼落成后的2—5年内有效,过了这个期限,如经小业主半数以上表决,可以选择另外的物业公司。
  • 订立公共楼宇契约物业管理公司的职责和权力并不完全来自于业主方面。香港政府规定,在一幢楼里有两个以上的业主,就必须订立公共楼宇契约。公契一经注册登记,就成为一份有约束力的法律文件,不受业主、租客或物业管理公司的更换而失效。
  • 遵守职业道德物业管理公司的另一项非法律性的约束来自它本身所处的同行协会,并有专门的《物业管理手册》。物业管理公司都服从手则规定的职业道德。香港物业管理的独到之处值得内地物业管理企业借鉴学习,这样我国整个物业管理行业才会向更好更快的方向发展、迈进。

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