借力资本,物业服务品牌价值体现

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2020年以来,受疫情影响,全球金融资产暴跌,物业管理行业由于其内需属性和必选消费类型,拥有较强的抗风险、抗周期特征,并且在防疫过程中的积极作为,不仅受疫情影响较小,而且疫情防控“最后一公里”的价值得以充分彰显,物业服务企业备受资本市场追捧。

物业品牌价值

物业管理行业迎来资本风口,行业资本化进程不断加速,上市品牌企业备受青睐。一方面,新冠疫情催化物业管理行业价值重估,资本市场溢价不断提高,品牌企业充分利用资本力量,多维度增强市场竞争力,助推企业品牌价值提高;另一方面,品牌为企业实力和潜力背书,助力品牌企业登陆资本市场,拓宽融资渠道,降低融资成本,增强品牌企业在并购中的议价能力,提高品牌企业资本市场竞争力。

疫情催化行业价值重估,资本力量拉动品牌价值提升57%

2020年以来,受疫情影响,全球金融资产暴跌,物业管理行业由于其内需属性和必选消费类型,拥有较强的抗风险、抗周期特征,并且在防疫过程中的积极作为,不仅受疫情影响较小,而且疫情防控“最后一公里”的价值得以充分彰显,物业服务企业备受资本市场追捧。Tobin Q值能够衡量物业服务企业资本市场溢价水平,是影响物业服务企业品牌贡献度的重要因素。截止8月6日收盘,在港上市物业服务企业的Tobin Q均值为3.67,比2019年高62.12%,可见资本对物业服务企业愈加重视,资本市场溢价大幅提高;从市盈率和股价涨幅方面来看,上市物业服务企业平均市盈率51.57倍,比2019年底高70.71%,今年以来股价较年初平均涨幅112.11%,是2019年全年股价平均涨幅的2.34倍,疫情彰显了物业服务的社会价值,物业管理行业价值得以重估,上市物业服务企业股价涨幅尤其亮眼。

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图:疫情前后上市物业服务企业市盈率和股价涨幅情况

多维度增强品牌企业市场竞争力,资本助推企业品牌价值提高。首先,上市有利于公司形象的提高,目前国内上市物业企业比较稀缺,品牌企业公信力更强,更容易获得业主的信任和市场的认可,增强市场竞争力;其次,品牌企业资本市场融资渠道更广,通过IPO及再融资等方式能够快速获取低成本资金,匹配长期发展战略,并购整合产业资源,助力品牌企业快速开拓市场规模;最后,通过上市,品牌企业可以打开国际视角,在国际资本市场上与同行业公司同台竞技,利用资本市场快速实现公司治理结构的现代化和国际化,完善公司组织架构和决策机制,提高企业运转效率,更加高效、精确地满足客户需求,有助于服务质量的提升,助推品牌企业价值提高。

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图:资本市场多维度增强品牌企业市场竞争力

2020年,已上市物业服务品牌企业的品牌价值均值为56.76亿元,是未上市品牌企业品牌价值均值的2.72倍;已上市品牌企业的品牌价值均值同比增速达57.36%,比未上市品牌企业高21.49个百分点,资本成为物业服务企业品牌价值增长的巨大推动力。

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图:2019-2020已上市与未上市品牌企业的品牌价值均值及增速对比情况

2020年,在港上市物业服务品牌企业的Tobin Q均值为4.04,是2019年的1.66倍,上市物业服务品牌企业资本市场溢价大幅提升。通过进一步测算,在港上市物业服务品牌企业的BVA2系数[1]均值为1.37,是2018年的2.12倍,品牌对资本市场溢价的贡献率大幅提高,可见资本成为上市品牌企业品牌价值提升的重要推手。

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图:2019-2020年上市品牌企业Tobin Q和BVA2值情况

品牌企业平均市盈率56倍,IPO融资均值高于非品牌企业2.1倍

品牌企业纷纷逐鹿资本市场,上市浪潮如火如荼。目前共有30家物业服务企业上市,2018-2019年行业新增上市企业数量均实现翻倍增长。2020年以来新增上市企业6家,其中金融街物业、弘阳服务等品牌企业在一周内密集敲钟上市,成为物业服务企业登陆资本市场的一段佳话。截至8月6日,已上市物业服务企业中品牌企业达18家,占比六成;越来越多的品牌企业积极拥抱资本市场,共有10家物业服务企业递表,其中6月下旬集中交表5家,如金科服务、佳源服务、荣万家生活服务等品牌企业。预计下半年将延续上半年的火热形势,到2020年底,上市物业服务企业总数将达到50家左右,其中品牌企业数量将超30家。

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图:物业服务企业上市情况[2]

上市品牌企业备受资本青睐,资本市场表现尤其亮眼。根据8月6日收盘数据,港股市场上市物业服务企业中,品牌企业总市值4024.65亿港元,占上市物业服务企业总市值的87.93%;从市盈率方面来看,

品牌企业[3]平均市盈率56.02倍,是恒生指数市盈率的5.61倍,是非品牌企业市盈率的1.36倍;从股价涨幅方面来看,今年以来,恒生指数较年初跌幅为12.34%,而同期品牌企业股价较年初的平均涨幅为123.87%,比非品牌企业股价平均涨幅高46.31%,可见品牌企业资本市场认可度和估值溢价更高,市场表现更好。

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图:上市品牌企业与上市非品牌企业市盈率和股价涨幅情况

首先,在已上市物业服务企业中,品牌企业曝光度更高。根据中指研究院自主研发“中指风险测评SAAS工具”中的舆情监测数据显示,截止8月6日,上市品牌企业平均舆情数量576条,比上市非品牌企业(208条)高176.28%,媒体报道数量171条,是上市非品牌企业的2.10倍,品牌企业比非品牌企业更容易引起资本市场关注;其次,物业管理行业处于快速成长期,在政府鼓励社会资本参与公共服务领域等政策引导下,政府机关、国有企业、事业单位等相关物业管理服务相继放开,行业空间进一步打开,品牌企业拥有较高的知名度和市场认可度,业务拓展更为便利,未来发展前景可期;最后,物业服务为社会民生刚需,品牌企业拥有较为稳定的经营业绩和现金流,抗风险、抗周期属性强,尤其在疫情影响下,国内经济增速大幅下滑,品牌企业投资价值凸显。

品牌是企业核心价值的体现,能够提高企业的社会知名度和业主忠诚度,品牌企业未来发展的稳定性和可预测性更高,备受资本市场关注。如俊发生活服务集团借助品牌领先优势,持续拓展服务业态,服务类型涵盖住宅、写字楼、商业、政府办公、银行、公园、学校等。

良好的品牌声誉是企业的核心优势,在企业登陆资本市场的过程中发挥的作用不容小觑。品牌效应为企业建立足够高的竞争壁垒,提高品牌企业市场竞争力,打造品牌企业核心竞争优势。在企业上市过程中,良好的品牌知名度成为企业强有力的核心竞争优势,为企业上市“加分”。如碧桂园服务、绿城服务、金融街物业等品牌企业均在招股说明书中将品牌价值和品牌影响力等作为公司核心优势,成为上市企业一大亮点,为企业上市增光添彩。

投资者对品牌价值认可度高,品牌企业融资能力更强,社会融资成本更低。首先,品牌企业通过上市融资增强资金实力,在IPO融资方面,港股上市品牌企业融资均值12.12亿,是上市非品牌企业融资均值的3.10倍,并且良好的品牌形象更容易受到资本市场关注,成为基石投资者青睐的对象。如弘阳服务7月7日在港交所上市,恒基地产(00012.HK)董事会副主席李家杰作认购约7800万港元,占全球发售股份的19.96%,为公司未来的发展提供了强大的资源支撑;其次,资本市场青睐上市品牌企业,投资者对品牌企业认可度高,有助于上市品牌企业通过配股、企业债等形式进行再融资。如碧桂园服务、旭辉永升服务、佳兆业美好等品牌企业均在2020年通过配股形式进行再融资,市场反响较好;最后,品牌企业由于其广泛的知名度、市场认可度,在扩大管理规模和提高经营业绩方面更有优势,企业信用评级更高,融资成本更低。如绿城服务2019年短期借款年利率为5.66%,比2018年下降1.46%,长期借款年利率区间为4.61%至4.70%,品牌企业融资成本更低。

借力资本,物业服务品牌价值体现

图:部分上市品牌企业IPO及配股融资情况

品牌企业充分利用资本市场增强资金实力,通过行业并购快速进行规模扩张,带动企业营收和利润增长,推动品牌企业价值快速提升。此外,品牌企业由于良好的行业口碑和社会认可度,在参与并购的过程中优势更加突出。一方面,品牌企业更容易成功并购行业内优秀企业,拓展管理规模,实现强强联合;另一方面,在物业收并购中也更能掌握主动权,议价能力更强。此外,品牌企业在被并购过程中,其享受的估值溢价也相对会更高。2020年以来,多家品牌企业共开展了数十次物业并购,如碧桂园服务年后已开展了三次并购,银城物业于2020年3月收购南京汇仁恒安物业,实现强强联合。

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图:2020年部分上市品牌企业并购情况

资本与品牌相辅相成,品牌企业引领资本市场发展,资本赋能品牌价值裂变。依托资本与品牌的力量,物业服务企业能在市场中披荆斩浪,保持良好的发展态势。

注:

[1] 根据品牌价值研究方法体系,BVA2系数与品牌价值呈正相关关系。

[2] 标红企业为2020品牌企业,截至时间为2020年8月6日。

[3] 不含今年新上市的品牌企业,截至时间为2020年8月6日。

[4] 原标题《借力资本,物业服务品牌企业谁与争锋》

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