广西壮族自治区物业管理条例亮点解读

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《民法典》颁布后首个全新修订的省级地方性物业管理法规《广西壮族自治区物业管理条例》(下简称“《条例》”)于2020年7月24日表决通过。《条例》根据《民法典》最新规定,以问题为导向,对物业管理实务中的热点难点痛点问题进行了有力回应和创设性规定。本文将对《条例》的主要创新和亮点内容进行梳理和解读。

亮点一:首次业主大会会议筹备资料由街道办事处、乡(镇)政府直接通过不动产等部门免费提供

首次业主大会会议顺利召开的首要前提是及时取得物业管理区域、业主名册、房屋及建筑物面积清册、建筑规划总平面图等筹备资料。现实中,建设单位和物业服务企业基于自身利益,以各种理由拒不提供或不及时不完整移交相关资料,待业主正式进入投票阶段或者表决结束后又以投票数据不准确不合法等理由提出各种异议,以此阻挠和拖延业主大会和业委会的成立和选举活动。

为了降低启动筹备工作的难度,落实《民法典》规定的行政指导协助和行政为民便民的精神,《条例》第十六条明确规定街道办事处、乡镇人民政府应当在收到成立业主大会书面报告或申请的五个工作日内要求人民政府自然资源(城乡规划)、住房城乡建设等有关主管部门提供下列资料:(1)规划总平面图、业主以及房屋、建筑物面积清册、房屋测绘报告;(2)已竣工验收的房屋买卖合同清册。有关主管部门应当自收到街道办事处、乡镇人民政府要求提供资料函件之日起五个工作日内予以免费提供。

亮点二:明确业主大会会议筹备组业主代表和业主委员会候选人产生程序和回避原则

关于筹备组中业主代表和业主委员会委员候选人的产生及两者的关系问题,在实务中一直争议不断。《条例》第十七条和第三十条做了针对性规定:

一是规定了两者同样的产生方式和标准,除业主自荐和业主推选途径外,特别规定了居(村)民委员会有权推荐人选。当报名和推选人选多于预定人数时,不是简单的抽签或者指导部门指定,而是参照物业类型、组团、楼栋、业主代表性等因素进行分类,在不同类别人选之间进行随机抽选,从而使最终确定的人选具有代表性和广泛性,有效解决筹备工作中的局部业主抱团报名造成的垄断话语权和候选人名单等问题。

二是规定筹备组中业主代表被提名为业主委员会委员候选人的,不得参与核实投票人资格、发放和回收选票、计票、唱票、监票等具体筹备工作,防止利用筹备组成员身份便利在投票与表决过程中暗箱操作。

亮点三:全面公示业主委员会委员候选人资格条件信息,充分满足业主知情权和选择权

对于存在欠费及违规装修搭建等行为但已经整改,特别是一些长期欠费为了达到报名条件而临时突击交费的业主是否具备参选业主委员会委员资格这一行业热点痛点问题,《条例》第三十一条规定已经整改的业主也具备报名参选资格,但同时在第十九条规定候选人基本信息以及候选人对本人符合资格条件的书面承诺要公示。第三十条特别规定,筹备组应当公告涉及候选人条件资格方面的相关信息。第三十七条规定业主委员会委员应当每半年公布委员履行交费义务方面情况。

根据这些规定,候选人相关资格条件的信息包括曾经存在的违规行为及相应的整改信息应当详细公示(如是否曾经欠费、何时补交欠费、何时拆除违章建筑等),彻底改变以往仅简单公示候选人简历、职业、学历的做法,由广大业主在全面知晓候选人相关信息后自行选择、自行判断是否投票该候选人,将选举权和选择权真正赋予广大业主。

亮点四:明确规定业主在业主大会会议中的具体表决意见按房号公示

业主行使监督权的前提是享有充分的知情权,过往的实践中,业主大会会议的表决结果往往是简单统计公布表决事项的总人数和总面积比例,致使除了筹备组成员和相关工作人员以外的其他业主无法全面了解本人及他人的具体投票信息,投票结果是否为投票人真实意思表示无从得知。

《条例》第二十四条明确规定,业主大会会议采用记名投票方式进行表决。表决事项、表决结果、参与表决和未参与表决业主的房号及其专有部分面积、委托表决的委托人和代理人房号、表决意见等情况按规定进行公示,公示期不少于十五日。公示期内,业主对表决结果有异议的,可以凭有效身份证明查询本人的投票信息。在保障业主隐私权的基础上,全面满足了业主的知情权和监督权,有效杜绝实务中冒名假名投票、“被代理被代表”等矛盾纠纷。

亮点五:强化指导部门示范文本指引作用

为防范业主大会会议召集人利用会议组织者身份便利擅自加入有利于自己滥用职权和其他违反法律法规,违背公序良俗,损害国家利益和社会公共利益,对部分业主显失公平的内容,《条例》规定,提倡业主大会参照人民政府住房城乡建设主管部门公布的示范文本制定业主大会议事规则和管理规约。业主大会会议筹备组、业主委员会提交的草案内容与示范文本内容不一致的,应当在提请业主大会会议表决前以醒目方式将不一致的内容进行公示和说明。同时提倡业主或者业主大会参照人民政府住房城乡建设主管部门制定的物业服务合同示范文本与物业服务人签订物业服务合同。

亮点六:明确业主大会和业主委员会印章不同的管理使用规则

为了使业主能够明确区分业主大会和业主委员会的法律地位和职责边界,破解业主委员会和印章保管人专权越权难题,《条例》明确规定实行业主大会、业主委员会双章备案制度,业主共同作出的决定,应当加盖业主大会印章并在物业管理区域内显著位置予以公告,还特别规定业主大会可以委托居 (村) 民委员会代为保管业主大会印章,需要使用业主大会印章的,由业主委员会或者自行管理的执行人向居 (村) 民委员会提出。

为了使业主能够区分业主委员会的任职期限、业主委员会作出的决定是否符合法定程序,《条例》规定业主委员会印章的印文应当包含业主委员会名称、届别。业主委员会做出的决定应当经全体委员过半数签字同意,自作出决定之日起三日内,将会议情况以及决定事项在物业管理区域内显著位置予以公告。特别规定了业主委员作出的决定公告中应当注明签字同意的业主委员会委员名单、加盖业主委员会印章, 并书面告知物业所在地的居 (村) 民委员会。

亮点七:完善前期物业服务收费的调整机制

一方面业主投诉物业服务质量差、乱收费,一方面物业服务人诉苦成本高调价难,物业服务质量差与物业服务收费低形成了恶性循环。《条例》针对前期物业费调价难,具体规定了政府指导价应当每3年调整一次并向社会公布,杜绝以往多年不调整的现象。

针对前期物业服务期间业主入住进度不一、通过业主大会会议共同表决前期物业费调价事项困难的现实情况,《条例》同时规定,因政府指导价变动需要调整前期物业费标准的,应当按照前期物业服务合同约定,根据自治区物业服务等级评定的有关规定先行核定物业服务等级后,按照核定的物业服务等级在政府指导价的范围内调整。

亮点八:规范建设单位解聘和重新选聘前期物业服务人行为

前期物业服务期间,前期物业服务人主动或被动退出物业管理项目的情形大量存在,在小区已有业主入住情形下,建设单位能否单方面解除前期物业服务合同另行选聘其他物业服务人?

为破解这一行业难题,防止建设单位滥用开发商地位单方面解聘和另行选聘前期物业服务人,《条例》五十三条明确规定,前期物业服务人退出的,建设单位重新选聘前期物业服务人应同时具备几个法定条件:

一是物业管理区域业主入住情况没有达到《条例》第十五条规定的申请成立业主大会条件。即只要已达到成立业主大会条件,无论小区是否已实际成立业主大会和业主委员会,建设单位均无权单方面重新选聘前期物业服务人。

二是建设单位在物业买卖合同中对于没达到成立业主大会条件情形下重新选聘前期物业服务人相关事项已有明确的约定。

三是必须通过招投标形式选聘并遵守首次选聘前期物业服务人相关规定。

四是必须将开展招投标前后的相关信息及时告知主管部门和全体业主。

五是重新选聘的前期物业服务人信用等级不低于原物业服务人的信用等级,且重新签订的物业服务合同的服务等级标准不得低于原合同约定,物业服务收费不得高于原合同的约定的标准。

亮点九:明确界定公共收益的公示内容和范围,规定业主有权查询与公共收益相关的收支明细、合同、协议等材料

《民法典》第九百四十三条规定物业服务人应当定期将业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告,但在物业管理实务中,物业服务人往往简单笼统公布一些粗线条的收支项目和收支总额,而且以单个业主无权查阅或商业秘密等理由拒绝业主的进一步查询要求,导致业主无从知晓公共收益账目真实有效性。

为全面实现业主作为建筑物区分所有权人依法享有的知情权监督权,《条例》第六十二条规定,物业服务人应当在物业管理区域显著位置公示公共收益收支情况,包括与公共收益相关的合同或者协议等。第八十一条规定,公共收益应当存入银行专户,接受政府监管,并接受业主监督,业主有权查询与公共收益相关的收支明细、合同、协议等材料。业主大会成立前的公共收益统一存入设立的专门账户,并在业主大会成立后转入业主大会指定的账户。物业服务人、业主委员会应当每季度核对一次公共收益账目,并在物业管理区域内显著位置公示公共收益收支明细、增值和结存情况。必要时,业主大会可以对公共收益进行审计,审计费用在公共收益中列支。

亮点十:明确业主自行管理执行人负责人责任

《民法典》规定,业主可以自行管理建筑物及其附属设施,由于业主自行管理模式尚处于探索当中,《条例》第六十九条、七十条对“业主自行管理”做出了指导性规定,指导业主理性行使自行管理的权利。《条例》强调了自行管理方案应当经全体业主依法表决通过并备案,特别规定业主委员会委员、物业服务人的相关规定适用于自行管理的执行人或者负责人,有效防止现实中自行管理责任人仅享有权利无义务责任,难以处罚难以追责的现象。

作者系广西桂三力律师事务所律师、《广西壮族自治区物业管理条例》修订起草执笔人、中国物业管理协会法律政策工作委员会委员、广西房地产业协会物业管理专业委员会法律顾问

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