2020物业企业综合实力百强发展报告

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百强企业纷纷探索业态发展新空间,非住宅物业管理面积占比呈现“抬头”态势。从物业管理面积业态分布上看,2019年,百强企业住宅物业管理面积为57.67亿平方米,同比增长4.54%,净增2.50亿平方米。非住宅物业管理面积32.71亿平方米,同比增长31.31%,净增7.80亿平方米,非住宅物业的管理面积增速及净增量均高于住宅物业。从管理面积的占比来看,2012年至2019年,非住宅物业管理面积占比呈现稳定增长态势,年复合增长率3.53%,2019年占比达到36.20%,较上年增加5.08个百分点。

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主要观点

1.市场空间巨大,行业处于高速发展阶段。百强企业管理面积快速增长,在管物业的业态拓展持续发力,营业收入增加,盈利能力持续增强。2019年,百强企业管理面积均值为9037.94万平方米,营业收入首次突破两千亿元,毛利润和净利润均值分别为3.77亿元和2.21亿元。百强企业在行业中市场份额持续走高,2019年百强企业物业管理面积和营业收入的市场份额分别达29.15%和20.55%,市场集中度不断提升。

2.在扩大物业管理规模的同时,百强企业加强多业态布局,非住宅物业成为企业新的布局重点。2019年,百强企业非住宅物业管理面积32.71亿平方米,同比增长31.31%,净增7.80亿平方米,非住宅物业的管理面积增速及净增量均高于住宅物业。此外,非住宅物业以不足四成的管理面积贡献了近半数的物业费收入,非住宅物业的单位面积创收能力亦较住宅物业更强。

3.社区服务多元,百强企业进一步挖掘物业管理服务深层次的价值。百强企业紧跟市场需求,物业服务领域向多元化方向发展。2019年百强企业多种经营服务收入5.18亿元,同比增长29.02%,多种经营服务收入对企业的创收贡献能力不断增强,营收结构持续优化。此外,多种经营服务收入以23.97%的收入贡献39.39%的净利润,盈利能力更强。

4.资本市场持续火热。截止到2020年10月23日,物业管理行业上市物企共达到32家,并有10家企业向港交所递交招股书。上市物企资本市场表现整体向好,资本市场对物业服务企业的认可度较强,预计将有更多的企业登陆资本市场。

一、头部企业市场广阔,经营业绩表现卓越

1.管理规模持续提升,市场份额提升至29.15%

近年来,在利好政策支持、科技迭代升级、资本市场助推,以及我国城镇化水平和旧改持续推进,居民消费升级的时代背景下,物业管理行业迎来快速发展的机遇期。同时,产业链上游的房地产开发稳健增长,全国每年房地产竣工面积和商品房销售面积分别达到10亿平方米和17亿平方米左右的量级,为物业管理市场提供源源不断的增量,物业管理行业发展加速。百强企业积极推进规模扩张,布局多元细分业态和开展多元化业务,管理规模和经营绩效均得到显著增强。

2019年,百强企业管理项目均值为493个,较上年增长18.66%。百强企业管理面积均值为9037.94万平方米,同比增长12.87%。2010至2019年,百强企业管理项目均值和百强管理面积均值复合增长率分别为20.40%和26.86%。百强企业在行业中的市场份额持续走高,由2010年的7.84%增长至2019年的29.15%,行业市场集中度不断提升。

020物业企业综合实力百强发展报告"图 1 2010-2019年百强企业管理面积、管理项目及市场份额分布

注:2011、2013和2016年未开展相关测评活动,数据按照邻近两年增速相同估算,下同。

数据来源:中国物业管理协会、中物研协

头部企业优势积累,强者恒强态势明显。2019年,百强企业的管理面积占500强企业管理面积的67.57%,较上年增加0.20个百分点,百强企业集中了500强企业近七成的管理规模。

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图 2 2018-2019年百强企业在500强企业管理面积中的占比分布

数据来源:中国物业管理协会、中物研协

2.营收首次突破两千亿,多元业务价值空间广阔

百强企业抓住行业发展的红利时期,以关联房企支持作为基础,加快市场化拓展和企业间兼并收购,并借助平台和资本力量,实现管理规模的增长。物业管理面积的增长,成为百强企业基础物业服务收入增长的基础和源泉。同时,百强企业重视增值服务业务的开展,通过挖掘业主深层次服务需求,开展多元化业务,增加企业创收途径。

2019年,百强企业营业收入首次突破两千亿元,均值为21.60亿元,较上年增长21.25%。2010年至2019年百强企业营业收入均值由2.68亿元增长至21.60亿元,复合增长率26.09%。百强企业营业收入在行业中的市场集中度持续稳步提升,2019年,百强企业的市场份额达到20.55%,较上年增加0.90个百分点。

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图 3 2010-2019年百强企业营业收入及市场份额分布

集中度向头部企业聚集,贡献了500强超六成的营业收入。2019年,百强企业占500强企业营业收入的63.40%,较上年增加0.48个百分点。

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图 4 2018-2019年百强企业占500强企业营业收入的占比分布

基础物业服务仍是百强企业创收主力,多元业务价值空间广阔。从百强企业营业收入构成上看,2015至2019年,百强企业基础物业服务和多种经营服务收入均持续稳步增长,其中,基础物业服务费收入均值由2015年的6.55亿元增长至2019年的16.43亿元,多种经营服务收入均值由2015年的1.51亿元增长至2019年的5.18亿元,复合增长率分别为25.83%和36.01%,均处于较高水平。

2020物业百强

图 5 2015-2019年百强企业基础物业费收入和多种经营服务收入均值及增速

此外,基础物业服务收入仍是企业营业收入的主力,2019年,百强企业基础物业服务收入的占比达76.03%。百强企业通过开展多种经营业务,挖掘居民服务深层次价值,提高管理面积坪效,多种经营服务收入持续增加。2019年多种经营服务的占比达到23.97%,较上年增加1.45个百分点,多种经营服务收入对企业的创收贡献能力不断增强,百强企业营收结构持续优化。

2020物业百强

图 6 2015-2019年百强企业基础物业服务和多种经营服务收入占比分布

3.行业劳动密集,企业营业成本率达82.56%

稳岗就业,百强企业人力资本不断积累。2019年,百强企业从业人员达到139.12万人,较上年增加16.79%。同时,百强物企将部分基础物业服务业务交由专业的外包公司进行具体实施,百强企业外包项目外包单位投入人员达到63.56万人,较上年增加2.77%。总的来看,2019年,百强企业直接或间接提供就业岗位202.68万个,对提供就业机会和稳岗作出一定贡献。

2020物业百强

图 7 2019年百强企业从业人员及外包人员分布

物业管理行业属于劳动密集型行业,从百强企业从业人员构成上看,企业操作人员仍是从业人员的主要构成,占比在大致维持在85%,经营管理人员的占比在15%左右。近些年,为适应企业发展和转型升级,百强企业不断重视和引进拥有高技术、专业性强的复合型人才,不断优化企业的人力资源架构。

2020物业百强分析图 8 2010-2019年百强企业经营管理人员和操作人员占比分布

从从业人员薪资构成上看,2019年百强企业从业人员年人均工资5.83万元,其中,经营管理人员年人均工资10.95万元,操作员年人均工资4.93万元,经营管理人员明显高于操作人员各岗位年人均工资。

2020百强物业人均工资图 9 2019年百强企业各岗位从业人员年人均工资及各类别均值

劳动密集显著的物业管理行业,在创造众多就业岗位,稳定就业环境的同时,在企业内部,庞大的员工基数,给其营业运营带来较大的压力。受人工成本刚性上涨、智慧化投入成效不显著、企业物业管理方式的不同以及运营投入等因素的影响,企业的成本难以有效控制,百强企业的营业成本逐年上升,增速超过20%。具体来看,2019年,百强企业营业成本均值达17.84亿元,较上年增加22.83%,2010至2019年复合增长率25.88%。2010年至2019年,百强企业营业成本率呈现一定的波动,大致稳定在82%。

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图 10 2010-2019年百强企业营业成本均值、增速及营业成本率

4.盈利能力持续增强,多种经营服务贡献较大

物业服务企业持续扩规模,优化管理流程、控制成本及开展多元化的增值服务,多途径提升企业的盈利能力。2019年百强企业毛利润和净利润均值分别为3.77亿元和2.21亿元,分别同比增长14.27%和37.69%。2010年至2019年复合增长率分别为27.12%和32.02%。2019年百强企业的毛利率为17.44%,较上年微降1.06个百分点。净利率为10.21%,较上年增加1.22个百分点。

2020物业百强分析

图 11 2010-2019年百强企业盈利能力核心指标

从净利润结构上看,2019年,百强企业基础物业服务净利润均值为1.34亿,同比增长25.97%,占净利润均值的60.61%,多种经营服务净利润均值8692.49万元, 同比增长60.72%,贡献了39.39%的净利润,盈利能力持续提升。

2020物业百强分析

图 12 2017-2019年物业服务和多种经营服务净利润及增速

5.物企在资本市场认可度增强,各项指标表现较好

资本加速布局,头部物业服务企业广受青睐。截止到2020年10月23日,物业管理行业上市企业数量达到32家,金科智慧服务、世茂服务、恒大物业、远洋服务、华润万象生活等10家物业服务企业已向港交所递表,禹洲地产、阳光城等企业也计划分拆其旗下物业上市。头部企业与资本市场关系紧密,近半数排名前50的百强企业赢得资本市场青睐,其中,有3家A股,17家港股,3家已经在港交所递表。

物业上市企业

表 1  2020百强企业在资本市场中的状态

注:数据截止到2020年10月23日

百强上市物企在资本市场表现良好,截止到2020年10月23日,20家上市物企市值均值为164.87亿元,市值较上市首日涨幅均值达159.93%。其中,碧桂园服务市值突破千亿元,较上市首日涨幅达414.90%,此外,旭辉永升服务、新城悦服务和中海物业市值涨幅显著,分别达到729.57%、533.28%和440.57%。股价较上市首日涨幅均值为137.26%。市盈率普遍高于25倍,均值达到36.12倍。

上市物企表现

表 2 百强上市物企最新资本市场表现(2020.10.23)

注:招商积余上市首日市值、股价为2019年12月16日重组上市日数据;华金国际资本上市首日市值、股价为2019年12月20日与华发集团签订协议,借壳上市日数据。数据来源:wind、中物研协整理

二、多因素驱动企业全方位快速增长

1.规模扩张持续,逾六成面积位于五大核心城市群

物企积极跑马圈地,行业规模战仍在持续。物企依托实力强劲关联房企支持、自身的市场化拓展、物业并购等多举措整合资源,开疆辟土,快速的扩充业务管理规模。其中,物业收并购是物业服务企业近些年扩展管理规模最重要的方式之一,通过收并购,物业服务企业可以迅速实现管理规模的扩张,扩大业务覆盖范围的深度和广度以及丰富物业管理服务组合,并将并购延伸到产业下游,协同现有业务发展,补充企业业务运营。

截止到2020年10月23日,29家港股物企中除介绍上市的碧桂园服务、中海物业以及借壳上市的华金国际资本,其余26家港股物企平均将56.2%上市募集资金用于战略性投资和收并购,其中,14家企业收并购募集资金超过均值,20家企业将超半数的募集资金用于收并购和投资,以进一步扩展业务规模、区域布局及业务组合。

2020物业并购分析

图 13 上市物企用于收并购的募集资金占比及均值

注:雅生活服务公告,2019年8月15日雅生活服务调整其所得款项净额的拟定用途及分配,其中,将招股书中募集资金用于战略投资和收并购的比例由65%调整为85%。

百强企业管理规模持续扩张,物业管理项目布局广泛,所管理项目除没有在我国台湾省布局外,广泛分布在全国其他33个省、自治区、直辖市和特别行政区,将近700个城镇,以及日本、马来西亚、柬埔寨、西班牙、加拿大等多个海外国家和城市。同时,加强区域深耕,百强逾六成管理面积位于五大核心城市群。近年来,各城市之间的联系日益紧密,我国的城市群格局基本形成并稳步发展。百强企业紧跟城市群发展机遇,实现重点城市的规模化布局,进一步提升市场竞争力。

2019年,百强企业62.76%的管理面积位于五大城市群,其中长三角城市群管理面积占比最高,达24.59%,粤港澳大湾区和长江中游城市群管理面积占比均超过10%,分别为13.91%和10.57%。成渝和京津冀城市群管理面积占比分别为7.52%和6.17%。百强企业深耕重点城市,加大存量规模的拓展,随着存量市场竞争的增强以及中心城市辐射带动作用不断增强,百强企业有望在深耕五大核心城市群的同时,其管理管理区域逐渐向重点布局城市的周边重点区域下沉,形成规模联动。

物业企业海外布局

图 14 2019年百强企业在各城市群管理面积占比分布

2.多领域拓展持续发力,非住宅物业布局常态化

在机关事业单位后勤社会化改革、鼓励社会资本参与公共服务投资和运营、全面推行军队营区物业管理社会化保障工作等政策红利的推动下,非住宅物业领域持续释放市场空间。百强企业抓住非住宅物业发展契机,通过打造非住宅物业子品牌、战略合作、收并购和招投标等方式迈入非住宅物业领域,在政府机关、国企混改、“三供一业”、城市服务、高速公路、军产物管领域、乡镇服务、市政环卫、场馆、交通枢纽、景区等多个场景中布局,多元化的业务领域成物企新的发展赛道。

非住宅物业业务领域具有发展空间大,门槛较高和所需专业能力较强的特点,具有行业壁垒,先进入者具有先发优势,发展前景可期。2019年,百强企业涉足非住宅物业的企业数量均值为83%,较上年平均增加5个百分点。其中,布局学校物业、产业园区物业、公众场馆物业和医院物业的企业数量占比分别为84%、76%、74%和70%,企业数量占比持续增加。

2020物业非住宅占比

图 15 2018-2019年不同业态百强企业数量占比分布

百强企业纷纷探索业态发展新空间,非住宅物业管理面积占比呈现“抬头”态势。从物业管理面积业态分布上看,2019年,百强企业住宅物业管理面积为57.67亿平方米,同比增长4.54%,净增2.50亿平方米。非住宅物业管理面积32.71亿平方米,同比增长31.31%,净增7.80亿平方米,非住宅物业的管理面积增速及净增量均高于住宅物业。从管理面积的占比来看,2012年至2019年,非住宅物业管理面积占比呈现稳定增长态势,年复合增长率3.53%,2019年占比达到36.20%,较上年增加5.08个百分点。

2020物业百强分析

图 16 2012-2019年百强企业住宅和非住宅物业管理面积占比分布

非住宅物业创收能力更强,以较小的面积撬开更大的营业收入。从不同业态物业费收入占比方面看,2015年至2019年非住宅物业费收入占比趋向50%,2019年,非住宅物业费收入占比为48.18%,较上年增加2.80个百分点。此外,非住宅物业以不足四成的管理面积占比贡献了近半数的物业费收入,非住宅物业的单位面积创收能力较住宅物业更强。

2020物业百强分析物业收入占比

图 17 2015-2019年百强企业住宅和非住宅物业费收入占比分布

从各业态物业管理面积的分布来看,2019年,住宅物业管理面积达57.67亿平方米,占比63.80%,仍是百强企业布局的主要业态。此外,非住宅物业管理面积占比均值较上年增加5.08个百分点,其中,写字楼物业紧随其后,管理面积为8.29亿平方米,同比增长32.23%,占比9.18%,较上年增加1.34个百分点。产业园区物业、商业物业、学校物业、公众场馆物业、医院物业和其他物业管理面积占比分别为5.98%、5.81%、5.29%、1.72%、1.43%和6.80%,分别较上年增加0.68、0.06、0.81、0.48、0.28个1.43个百分点。

2020物业百强分析

图 18 2018-2019年百强企业各业态管理面积占比分布

从各业态物业费收入方面看,2019年,住宅物业以超过六成的面积,贡献了逾五成的物业费收入,仍是百强企业主要的物业费收入途径。在非住宅物业领域,写字楼物业、商业物业、学校物业、产业园区物业、医院物业、公众场馆物业和其他物业业态物业费收入占比分别为18.07%、9.35%、5.08%、4.34%、4.27%、1.88%和5.18%,除写字楼物业费收入占比下降0.58个百分点,其余各细分业态均有所增加。此外,对比各业态管理面积和物业费收入占比,非住宅物业的单位面积贡献能力更强。其中,写字楼物业以9.18%的管理面积占比贡献了18.07%的物业费收入,商业物业以5.81%的面积占比贡献了9.35%的物业费收入占比。

物业平均价格

图 19 2018-2019年百强企业各业态物业费收入占比分布

相较住宅物业,非住宅物业具有发展空间大,物业费单价高,提价相对容易的特点。2019年,百强企业管理项目平均物业费3.02元/(平方米·月),其中,住宅物业费为2.28元/(平方米·月),非住宅物业费为4.68元/(平方米·月),非住宅物业费显著高于住宅物业。具体来看,医院物业和写字楼物业费均超过6元/(平方米·月),分别为6.35元/(平方米·月)和6.24元/(平方米·月)。商业物业、公众场馆物业、学校物业、产业园区物业和其他物业业务物业费分别为5.98元/(平方米·月)、4.07元/(平方米·月)、3.02元/(平方米·月)、2.50元/(平方米·月)和3.78元/(平方米·月),均高于住宅物业费水平。

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图 20 2019年百强企业各业态物业费水平

3.开展多元增值服务,挖掘新的营收和盈利增长点

百强企业深层次挖掘业主多元化的服务需求,重视多元化服务业务的布局和服务的开展,在行业中的竞争增强。2019年,百强企业多种经营服务收入超过500亿元,增速达到29.05%,其中,社区服务收入253.51亿元,同比增长68.36%,顾问咨询收入和其他业务收入分别为44.30亿元和220.04亿元,分别较上年减少36.24%和增加21.42%。此外,从多种经营业务各版块营收来看,2019年社区服务收入占比为48.96%,较上年增长11.43个百分点,顾问咨询收入和其他业务收入占比分别为8.55%和42.49%,分别较上年减少8.76个百分点和2.67个百分点。2015年至2019年多种经营服务各板块收入年复合增长率分别为6.01%、-0.92%和-5.09%,社区服务收入占比呈增长态势。

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图 21 2015-2019年多种经营服务收入各板块占比分布

在生活水平不断提升,消费升级的背景下,居民的消费需求和品质服务的要求增多,百强企业在积极拓展规模的同时,深入挖掘业主多元化的服务需求,开展多元化业务,消费场景增多,围绕着社区生活的增值服务发展空间广阔。从社区服务各板块业务的开展来看,百强企业更加注重居民的生活服务体验,开展贴合业主的多项业务。2019年,百强企业社区电商服务、社区房屋经纪、社区家政服务和社区养老服务收入分别为55.76亿元、52.79亿元、20.43亿元和3.89亿元,分别较上年增长90.81%、49.06%、69.06%和5.15%,分别占社区服务收入的21.99%、20.82%、8.06%和1.53%,四者在社区服务收入中的占比超过半数,是百强企业主要开展的社区服务业务。

物业社区收入占比

图 22 2017-2019年百强企业主要社区服务业务收入占比

为顺应社区增值服务场景的增多,2019年在采集企业数据时,对其社区增值服务的类别进一步细化,在社区电商服务、社区房屋经纪、社区家政服务和社区养老服四项主要指标业务数据的基础上,增设了社区美居装修、社区停车服务、社区金融服务、社区旅游服务和社区教育服务五项数据指标。其中,社区美居装修收入最高,达20.94亿元,占社区服务收入的8.26%。社区停车服务业务、社区教育服务、社区旅游服务和社区金融服务收入占比分别为4.59%、1.17%、0.34%和0.22%。百强企业精耕社区服务业务,不断满足居民生活便利需求,提升服务品质。

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图 23 2019年百强企业部分社区服务收入占比

此外,增值服务多元,服务渗透性强,拥有较高的毛利率和长期发展空间,成为企业新的盈利增长点。从2019年报数据来看,百强上市物企增值服务毛利率在29.6%至60.9%范围内,普遍高于物业管理服务毛利率。物业服务企业具有得天独厚的人口资源优势,与居民生活密切相关,百强物企深入挖掘居民深层次的服务需求,延伸物业管理服务的附加值和边际效应,服务领域不断延伸。

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图 24 2019年百强上市物企不同业务毛利率分布

对比基础物业服务、多种经营服务收入占比和净利润占比,2017年至2019年百强企业多种经营服务业务的收入和净利润占比稳定增长,其中,2019年多种经营服务收入占比23.97%,较上年增加1.45个百分点,多种经营服务净利润占比39.39%, 较上年增加5.64个百分点。多种经营服务净利润占比较收入占比增长幅度更大,且多种经营服务以23.97%的收入,贡献39.39%的净利润,多种经营服务的盈利能力更强。

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图 25 2017-2019年百强企业物业服务和多种经营服务收入和净利润占比

4.多渠道增强成本管控,逐步推进业务提质增效

随着物业管理行业的快速发展,规模持续扩张,百强企业不断提升服务质量,并引进专业人才和信息技术,为业主提供高品质的服务,提升物业管理效率。目前,人工成本占比超半数,仍是企业主要的成本构成。2019年,百强企业人员费用均值为9.26亿元,较上年增长21.75%,占营业成本的51.89%。此外,清洁卫生服务费占比8.91%,较上年增加0.12个百分点。物业共用部分共用设施设备日常运行和维护费用和绿化养护费占比8.85%和2.51%,较上年略降。秩序维护费、办公费用、物业共用部分共用设施设备及公众责任保险费用和其他费用支出分别占营业成本总值6.70%、3.85%、1.15%和16.15%,较上年均有增加。

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图 26 2018-2019年百强企业营业成本占比分布

随着物联网、大数据等技术的普及,百强企业利用信息技术建设智慧社区和实现智能设施设备的升级,智能门禁、智能停车等硬件设备在社区内的渗透,企业在内部亦通过建设管理系统,实现物业管理的集约化管理,减少人员的投入和提升物业管理效率,达到降本增效的目的。部分百强企业将其超过20%上市募集资金用于高新技术方面的投入,主要是用于升级内部数字化、智能化的管理系统,发展和升级一站式的物业服务平台以及建设和打造智慧社区等,以优化物业管理流程,满足业主多元化的服务需求,推进管理的数字化、流程的标准化、程序的规范化、服务的集中化和运营的集约化。当前,高新技术投入是上市物企募资的第二大用途,物业服务企业积极拥抱物联网、物业大数据等智慧科技,提升物业服务质量,助力企业降本增效,赋能企业发展。从成本控制上看,2014年至2019年,百强企业成本占比最高的人员费用占比呈下降态势。

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图 27 2014-2019年百强企业人员费用及占比分布 

为提升项目管理品质,提升业主满意度和应对人力成本的上涨,百强企业纷纷将部分业务交由专业的机构进行管理和提供专业服务,并将部分非核心的基础物业服业务适度外包。目前,百强企业主要将保洁、设备维修养护、绿化和秩序维护四项基本物业服务进行外包。2019年,百强企业共有84家将部分基础物业服务交由专业的外包企业管理,较上年减少4家,外包项目总数达60136个,项目外包比重为122.08%。其中,保洁业务项目外包比例最高,占比达36.78%,绿化业务、设备维修养护业务和秩序维护业务占比分别为24.74%、22.30%和16.18%。此外,从各业务外包项目占比来看,近几年百强企业各项目外包占比有小幅度浮动,基本稳定。

2020物业百强分析图 28 2010-2019年百强企业各业务项目外包占比分布

在物业费提升空间有限的背景下,企业成本管控的重要性凸显,百强企业积极通过规模化运营、项目外包以及借助智能化手段等方式,优化物业管理流程和运营管理模式,降低成本,提高运营效率。2019年百强企业人均管理面积与上年基本持平,为6496.41平方米。人均产出、单位面积创收能力和人均净利润分别为15.53万元、23.90元和1.59万元,较上年分别增加3.81%、7.43%和17.90%,提升显著。

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图 29 2010-2019年百强企业运营效率指标分布

5.专注服务品质,物业服务满意度和收缴率提升

物业服务企业重视业主满意度的提升,定期或不定期委托专业第三方公司深入开展市场调研,发展和挖掘业主的潜在需求,提前布局,为其提供符合或超越其预期的产品和服务,增强业主服务体验。2019年,百强企业通过委托第三方和或自行持续开展全方面的业主调查,调研内容主要包括客户服务、秩序维护服务、保洁服务、维修服务、绿化养护服务、便民服务、企业品牌、文化活动等基本服务指标,此外,调研内容也拓展到配餐服务、公寓服务、特约服务、会务服务、金融外包服务、医疗辅助服务等专业服务,业主整体满意度均值为91.18 ,业主满意度保持高位。

2020物业百强分析
图 30 2015-2019年百强企业物业服务满意度分数均值分布

注:由于各地各企业满意度测评的口径和方法略有差异,结果仅供参考。

物业服务企业聚焦业主的需求,为业主提供高品质的物业服务,并重视品牌的建设,赢得业主的信任,物业服务在提高业主满意度的同时,亦提升了物业费的收缴率,2015年至2019年百强企业物业费收缴率稳步提升,其中,2019年,百强企业物业费收缴率均值为94.10%,较上年增加0.36个百分点。

020物业企业综合实力百强发展报告"

图 31 2015-2019年百强企业物业费收缴率分布

非住宅物业费收缴率普遍高于住宅物业,且处于高位。其中,百强企业医院物业、学校物业、产业园区物业、公众场馆物业、写字楼物业和其他物业的收缴率分别为99.43%、99.23%、99.04%、98.20%、98.09%和96.37%,均高于百强企业物业费收缴率均值(94.10%)。商业物业费收缴率为93.51%,略低于百强企业物业费收缴率均值,高于住宅物业费收缴(91.07%)。

020物业企业综合实力百强发展报告"图 32 2019年百强企业各业态物业费收缴率

此外,2020年新冠疫情期间,积极融入“联防联控”工作,承担大量社会责任,并与社区居民建立密切沟通与联系,展现了物业管理行业的担当和价值,颠覆了社会和业主对物业管理的固有认知,增强了社区居民对物业管理行业认可。总的来看,经此一“疫”,物业服务企业的在应急管理意识、专业服务能力、业主的信任度和社会价值等方面均得到了提升。随着疫情防控进入常态化,物业管理行业在疫情期间的正面影响有望持续,物业服务企业与业主的关系日益紧密,将进一步促进服务品质的提升。

三、结论

1.多因素驱动物企快速成长

近几年,物业管理行业的市场竞争日益激烈,百强企业作为物业管理行业的头部企业,其管理模式、发展理念和发展趋势等具有行业引领作用,跟踪和研究百强企业的发展轨迹,对行业的发展具有引领和示范作用。百强企业在成长和发展过程中,一直将扩大市场规模作为发展的重点之一。特别是2019年以来,众多百强企业在以关联房企作为支持的背景下,也加强市场化拓展,收并购和战略合作事项频频,物业管理规模实现进一步的扩张。同时,提高服务品质,建立具有差异化的特色服务品牌,增强企业品牌影响力。此外,百强企业在跑马圈地拓展管理规模的同时,亦顺应时代和行业的发展,不断拓展物业管理的边界,增加多元物业服务组合,并借助社区庞大数据资源优势,深入挖掘客户资源,建立符合业主需求的多元化服务,增值服务多元开花,成为企业营收新的来源和新的盈利增长点。

2.提质增效助推物企长久发展

物业管理行业劳动密集,百强企业从业人员达139.12万人,且人员总体学历偏低,本科及以上学历不足10%。较大的从业人员基数,给物企的发展带来巨大的负累,人工成本占据超半数的营业成本。为实现企业长久可持续发展,提高物业服务的专业化能力、加大数字化信息技术投入,以及对基础物业服务标准化,来应对人员密集和人员流动带来的问题,合理高效配置人员,提升企业运营管理的能力和人员工作效率,实现企业运营的降本增效,助推企业长久可持续发展。

3.物企赴港上市提速,上市潮仍将持续

物业服务企业以业务防守型强、现金流稳定,并具有抗周期性和稳定性强等特点,赢得资本市场的青睐。2019年,物业管理行业延续上年的上市热度,共有12家物业服务企业以IPO、重组或借壳等方式登陆资本市场,与过去五年主板物业股的总数相当,截止到2020年10月23日,物业管理行业上市物企共达到32家,并有10家物业服务企业向港交所递交招股书。其中排名前50的百强企业中,有3家A股,17家港股,3家已经在港交所递表。物业管理行业在资本市场持续火热,预计将有更多的企业走向上市之路。

(本文相关数据来源:中物研协、中国物业协会)

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