2020公众场馆类物业管理发展报告

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近年来“公共服务领域鼓励社会资本参与投资和运营”等一系列政策的推出,为物业服务企业参与公众场馆物业服务创造了有利的市场环境。2013年十八届三中全会决定允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营,2015年5月,财政部、发改委、人民银行三部委在《关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知》中提出“广泛采用政府和社会资本合作模式提供公共服务。鼓励采用政府和社会资本合作模式,吸引社会资本参与公共产品和公共服务项目的投资、运营管理”。自此,公共服务领域鼓励社会资本参与投资和运营的政策频出。社会资本介入公共服务领域,为物业服务企业进入公众场馆物业服务领域创造了更有利的条件。

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概述

公众场馆主要指为公众提供工作、学习、经营、文化、娱乐、体育等活动所使用的建筑物、处所及其附属设施的总称,包括但不限于博物馆、图书馆、影剧院、会展中心等。公众场馆物业服务主要面向前述公众场馆,为其提供基础物业管理和后勤保障一体化服务,主要服务内容除传统“四保”外,还包括文物保护、图书维护、剧院调配、会展接待等专业化服务。

近年来,随着我国经济的快速发展,居民收入水平不断增加,居民消费需求不断升温,进而带动文化、娱乐、交通等公众场馆物业服务的需求逐年增加,加之新基建及城市服务的快速发展,为公众场馆物业服务带来更广阔的市场空间。

公众场馆物业市场空间及驱动因素分析

(一)国家政策利好,为市场准入创造有利条件

近年来“公共服务领域鼓励社会资本参与投资和运营”等一系列政策的推出,为物业服务企业参与公众场馆物业服务创造了有利的市场环境。2013年十八届三中全会决定允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营,2015年5月,财政部、发改委、人民银行三部委在《关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知》中提出“广泛采用政府和社会资本合作模式提供公共服务。鼓励采用政府和社会资本合作模式,吸引社会资本参与公共产品和公共服务项目的投资、运营管理”。自此,公共服务领域鼓励社会资本参与投资和运营的政策频出。社会资本介入公共服务领域,为物业服务企业进入公众场馆物业服务领域创造了更有利的条件。

(二)基础设施建设加速升级,释放更多市场空间

根据民航局数据,截至2019年底,我国共有颁证运输机场238个,比上年底净增3个,航站楼面积1629万平米。2019年,全行业全年新开工、续建机场项目126个,航站楼面积174.9万平米。《2019年交通运输行业发展统计公报》显示,2019年末全国铁路营业里程13.9万公里,比上年增长6.1%,其中高铁营业里程达到3.5万公里,比上年增长2.1%。机场数量、航站楼面积以及铁路营业里程的不断增长,带动着相应服务区域如停车场、航站区、候机楼、高速服务区等的发展,服务需求不断增加,进而为物业服务企业涉足公众场馆物业领域带来更广阔的市场空间。

公众场馆物业服务市场数据分析

(一)2019年度百强企业公众场馆物业发展指数15.4

2019年百强企业公众场馆物业发展指数为15.4,比2018年增加4.6个点,2015-2019年复合增长率为42.82%,公众场馆物业发展指数稳步提升。

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图1:2015-2019年百强企业公众场馆物业发展指数

(二)2019年度公众场馆物业管理规模分析

1.500强企业公众场馆物业管理面积情况

2019年,500强企业中有268家企业涉足公众场馆物业服务,占比53.6%,较上年增长2.4个百分点;500强企业公众场馆物业总管理面积达2.43亿平方米,占500强企业总管理面积的比例为1.81%,较上年增长0.3%。

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表1:2018-2019年500强企业公众场馆物业管理面积情况

2.500强企业公众场馆物业管理项目情况

2019年,500强企业中布局公众场馆物业的企业管理项目总数为1661个,较上年增加277个;企业平均管理项目数量为6.2个,单项目贡献面积为14.60万平方米,较上年增长1.69万平方米。

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表2:500 强企业公众场馆物业管理项目情况

3.百强企业公众场馆物业服务布局情况

2019年,百强企业布局公众场馆物业企业占比为74%,同比增长10个百分点。2012-2019年度,年复合增长率为8.06%,整体呈现上升趋势。

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图2:百强企业中涉足公众场馆物业企业占比情况

4.百强企业公众场馆物业管理面积情况

2019年,百强企业公众场馆物业总管理面积为15506.51万平方米,同比增长56.8%,增速较去年同期大幅上升,相对行业整体管理面积增速较慢。而百强企业公众场馆物业管理面积占百强企业总管理面积比例为1.72%,较2018年小幅增长0.48%。

2019年,百强企业公众场馆物业管理面积占500 强企业总公众场馆管理面积增至63.9%,较上年增长7.5个百分点,从此可见该领域领先企业市场份额较大,且呈现持续增长态势。与此同时,百强企业公众场馆物业管理总面积占整个行业的市场份额由2012年的0.21%提升至2019年的0.5%,表明百强企业公众场馆物业服务的集中度在提升。

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图3:百强企业公众场馆物业管理面积情况

2019年,百强企业公众场馆物业的平均管理面积从2012年的42.3万平方米增至2019年的209.5万平方米,年均增长23.9万平方米,整体呈波动上升趋势。2018-2019年度百强企业公众场馆物业的平均管理面积出现大幅增长,2015-2019年度复合增长率为36.19%,由此可见,近几年百强企业涉足公众场馆物业的企业在该业务领域的拓展力度在不断加大。

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图4:百强企业公众场馆物业企业平均管理面积

5.百强企业公众场馆物业管理项目情况

2019年,百强企业布局公众场馆物业的管理项目总数为850个,同比增长 23.73%;2012年至2019年的复合增长率为21.8%,服务项目数量增长速度较快。百强企业公众场馆物业管理项目数量占500强企业公众场馆物业总管理项目数的比例为51.17%,较去年增长1.53%。

同时,百强企业公众场馆物业服务企业平均管理项目数量从2012年的5.07个增长至2019年的11.49个,单项目贡献面积持续增长,从2012年的8.34万平方米增至2019年的14.24万平方米。由此可见,百强企业在保持项目增长稳步提升的同时,新拓展公众场馆物业项目的规模在不断扩大。

 

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图5:百强企业公众场馆物业管理项目情况

(三)2019年度公众场馆物业经营绩效分析

1.500强企业公众场馆物业服务收入情况

2019年,500强企业公众场馆物业服务总物业费收入达60.5亿元,占500强企业总物业费收入比例为2.3%,较上年增长0.5%,以1.81%的面积占比贡献了2.3%的收入占比。

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表3:500强企业公众场馆物业服务收入情况

2.500强企业公众场馆物业物业费水平

2019年,500强企业公众场馆服务项目中,以酬金制形式服务的项目占比 13.1%,包干制形式服务的项目占比86.9%,包干制仍为主流方式。

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图6:500强企业公众场馆物业收费形式分布

2019年,500强企业公众场馆物业服务平均物业费为4.38元/平方米·月,较上年增长0.65元/平方米·月,其中,包干制项目平均物业费4.48元/平方米·月,酬金制项目平均物业费6.02元/平方米·月。物业费整体收缴率为96.14%,较上年降低1.49%。

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图7:500强企业公众场馆物业各收费形式物业费情况(元/平方米·月)

3. 百强企业公众场馆物业服务收入情况

2019年,百强企业公众场馆物业费收入总值为30.89亿元,同比增长 36.62%。与2015年的9.39亿元相比,增长了21.5亿,复合增长率为34.67%。

2019年,百强企业公众场馆物业物业费收入占500强企业公众场馆物业的物业费收入比例为51.06%,头部集中度较高;占百强企业公众场馆物业总物业费收入比例为1.9%,占比较上年小幅下降。百强企业中,公众场馆物业以1.7%的管理面积贡献了1.9%的物业费收入。

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图8:百强企业公众场馆物业服务收入情况

此外,百强企业公众场馆物业费收入均值从2015年的1997万元增长至2019 年的4174万元,复合增长率为20.24%;与平均管理面积变化相比,公众场馆物业物业费收入增速(20.24%)不及公众场馆物业平均管理面积的增速(36.19%)。

企业在公众场馆物业领域的探索现状

(一)企业布局广泛,市场竞争激烈

近年来,随着我国经济的快速发展,城镇化持续推进,居民消费升级,进而带动文化、娱乐、交通等公众场馆物业服务的需求逐年增加。同时,新基建的发展也推动公共建筑物的建设,各类场馆的数量也在与日俱增。在后勤服务社会化改革进一步加深,政府不断鼓励社会资本参与公共服务领域等政策引导下,越来越多的物业服务企业顺势开拓博物馆、剧院、交通枢纽、机场等公众场馆物业领域。多家物企在各自主管领域业绩保持良好态势下,不断涉足多种公众场馆物业业态。

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表4:部分企业新增中标/签约项目

(二)收并购风起云涌,行业集中度加剧

随着“互联网+”时代的到来,物业管理市场竞争越来越激烈,传统第三方物业服务企业面临着项目拓展的天花板以及人力成本的刚性上升。物业服务企业只有不断发展壮大,才能在激烈的竞争中存活。而公司发展壮大的有效途径无疑是通过公司收并购,迅速扩展资本规模。近年来,越来越多的物业服务企业借力资本市场实现规模的扩张,物业并购成为物业服务企业IPO及再融资重要募投的方向之一。上市物企通过物业收并购不仅能实现资本规模的扩大,而且能够开拓更多细分业态,弥补自身的不足。

公众场馆物业适中的毛利吸引着更多优质物业服务企业参与布局,行业收并购正在加速。雅生活集团于2019年9月收购中民物业板块60%股权,中民物业业态布局中公共建筑占比达50%,其中涵盖多个公共场馆项目,如上海世博会中国馆,雅生活服务此次收购意在进一步加强公共领域布局;美的物业2019年8月收购北京金颐都物业,助力公司公共场馆在管项目规模的扩张。由此可见,物业服务企业通过收并购加速了行业集中度,但由于行业依然高度分散,未来整合将延续。

(三)城市服务成公众场馆物业“新宠儿”

城市服务,本质上是将公共空间和公共资源当做一个整体,由物业公司进行统筹管理,一般包括市政园林、环境卫生、城管巡查、治安巡查、后勤服务、停车资源运营等众多行业。城市服务涉及范围广阔,管理规模较大,且在服务对象和内容上与物业服务企业有重叠之处,当前越来越多的物业服务企业已从狭义的社区服务拓展到广义的城市服务,如保利物业、金地物业、建业物业等。

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表5:部分企业涉足城市服务概况

公众场馆物业管理的发展前景和趋势

(一)管理更趋标准化,服务更加精细化

公众场馆物业管理的动态性对物业服务企业管理标准提出了更高的要求,需要针对不同类型的公众场馆物业管理,制定科学严谨细致的服务管理方案和细节标准,以能够最大限度地满足公众场馆物业管理的社会需求和服务质量。与传统物业“四保”的工作分类不同,公众场馆物业更强调精细化、个性化的服务,特别是大型会务、会展、体育赛事活动的保障服务,对企业及其从业人员的专业化能力也提出了更高的要求。未来,公众场馆物业将在管理更趋标准化、服务更加精细化的发展趋势下,不断提升企业服务水平,规范行业发展。

(二)品牌价值创造企业竞争优势

公众场馆物业服务企业要同时满足顾客和业主方的需求,唯有不断提升自身管理与服务的能力,创造出企业真正的品牌价值,才能在剧烈的行业竞争中占有一席之地。依托品牌影响力与宣传推广力度的不断加大,行业品牌企业将优先得到客户的了解与信赖,成为客户的重要选择目标。对于业主多为政府部门的公众场馆物业而言,品牌价值显得尤为重要。物业服务企业品牌价值将成为影响客户选择企业的关键因素。

(三)智慧化转型升级是大势所趋

物联网、云计算、大数据、人工智能等现代信息技术手段的发展为物业服务企业提供了新的发展机遇。同时,新基建凸显大数据、人工智能等新技术领域的建设,在数字化基础设施加速建设下,公众场馆物业管理也将大量引入智能化、信息化设备,促使物业服务企业主动深耕基础服务、升级服务设施。未来,随着信息化、智能化等新技术应用的推广和普及,物业服务企业通过新技术应用,对传统物业服务在软硬件方面进行智能化转型升级将成为行业发展的必经之路。

(文 / 研究员 陈珍珍)

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