《民法典》对物业并购的影响(一)

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《民法典》明确了实践中一直未能明确的多种经营收入的归属问题。多种经营,即公共区域的物业管理与经营,一直是物业服务企业提升物业管理品质、优化物业服务种类的重要手段。同时,多种经营收入亦是物业服务企业弥补亏损、获取收益的重要手段。

《民法典》对物业并购的影响(一)

民法典对于物业企业并购交易的影响 (一)
— —法律尽职调查注意事项

将于2021年1月1日生效的《民法典》对物业管理相关事项的规定主要分布在第二编物权之“业主的建筑物区分所有权”、第三编合同之“物业服务合同”和第七编侵权责任之“建筑物和物件损害责任”。就《民法典》的新规定对中国法项下物业收并购交易的影响,本文拟于法律尽职调查所需关注的事项方面进行了梳理。

(一) 关于业主共同决策事项及表决程序的合规审查

关于业主共同决策事项的规定,相较于目前尚在生效的《物权法》与《物业管理条例》,《民法典》主要的变动在于:一、将建筑物及其附属设施维修资金的筹集与使用予以拆分规定,并分别归属于不同的表决程序,维修资金的使用适用一般决策程序,维修资金的筹集适用特殊决策程序;二、将改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动明确列入业主共同决策事项范围并适用特殊决策程序。

关于业主表决的程序与机制,《民法典》不仅突破了《物权法》与《物业管理条例》制定的“一般事项双过半同意、重大事项双过三分之二同意”的规则,而且将业主大会的参与人数作为了业主大会决议生效的要素之一。新设定的业主表决机制具有较强的颠覆性,主要表现在以下方面:

1、规定了参与业主大会的法定最低人数:应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

2、将参与表决的业主法定人数与决策同意的业主法定人数进行关联,对于重大事项的表决,由参与表决的专有部分面积和参与表决人数均过四分之三以上业主同意;对于一般事项的表决,由参与表决专有部分面积和参与表决人数均过二分之一以上业主同意。

3、实际降低了维修资金使用的表决难度,利于解决维修资金使用难的问题。

《民法典》推出的新机制有利于提升物业管理事项的决策效率。《民法典》生效后,在物业服务企业并购交易法律尽职调查的过程中(物业尽职调查),收购方需结合新的规定对相关决策事项予以合规审查,包括但不限于物业服务企业的选聘和解聘、维修资金的使用和筹集、从事多种经营活动的收入确认等事项,予以适当的效力判定与合规审查。

《民法典》对物业并购的影响(一)

(二) 多经收入归属、分配的合规性审查

相关法规:

《民法典》第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

《民法典》第二百八十三条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分面积所占比例确定。

《民法典》明确了实践中一直未能明确的多种经营收入的归属问题。多种经营,即公共区域的物业管理与经营,一直是物业服务企业提升物业管理品质、优化物业服务种类的重要手段。同时,多种经营收入亦是物业服务企业弥补亏损、获取收益的重要手段。

《物权法》与《物业管理条例》对多经收入的归属、分配的规定并不明确,实践中,往往需要结合收购标的所在地区的地方性物业管理规定进行判断,然而各个地区的物业管理规定却要求各异、标准不一。《民法典》一方面明确了物业服务企业有权在业主共同决策的前提下利用共有部位进行经营活动、收取合理成本,另一方面也明确扣除合理成本后的利润属于业主共有,各方可就收益分配问题进行约定。

《民法典》生效后,在物业服务企业并购交易法律尽职调查的过程中,在物业公共区域多种经营收入的归属判定与分配的合规审查方面,收购方应结合收购标的各项目物业服务合同的具体约定进行归属判定与收益测算。如合同未明确约定多经收入的相关内容,在收购谈判的过程中,可考虑要求被收购方协助完成补充协议的合法签署,并作为交割的先决条件或交割后承诺事项。

(三) 物业服务事实合同的合规性审查

《民法典》颁布前,《合同法》并未将物业服务合同收录于分则的典型合同中。鉴于物业服务合同关系到各业主的利益且具有行业特殊性,《民法典》将物业服务合同列入了第三编合同第二分编典型合同中。

《民法典》第三编第二十四章物业服务合同专章,在如下方面做了进一步的规定:明确物业服务企业公开作出的有利于业主的服务承诺是物业服务合同的组成部分、明确物业服务企业转委托的限制和责任、增加物业服务企业的信息公开和报告义务、明确物业服务企业催收物业费的禁止性行为、明确业主解聘物业服务企业的程序及责任、明确物业服务合同续签的程序、明确物业服务合同终止后物业服务企业违反交接义务的法律后果等,该等内容对物业服务企业日常的合规经营管理提供了标尺。

就物业服务企业并购交易的法律尽职调查工作而言,《民法典》肯定了物业服务合同期限届满后的事实合同效力。法律尽职调查过程中,收购标的物业服务合同期限截至的情况较为普遍,在《民法典》颁布之前,对该等合同效力的判断和风险评估缺乏明确的法律依据,根据《民法典》第九百四十八条的规定,物业服务合同期限届满后,业主没有续聘或另聘物业服务企业,且原物业服务企业继续提供服务的,原物业服务合同继续有效,但收购方应注意该合同服务期限变为不定期,不排除被随时解除的风险。上述规定有助于避免物业服务中断的后果产生,亦对物业服务企业基于实际履行而应享有的合法权益予以保护。

相关法规:

《民法典》第九百四十八条 物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。  当事人可以随时解除不定期物业服务合同,但是应当提前六十日书面通知对方。

 

(本文由特约编辑:Daniel Xie 供稿)

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