4家物业企业集中上市背后的市场冷热

物业公司上市窗口期还有多长?有分析称,核心还是要看已上市物业公司的表现,兑现复合高增长能力得以强化,窗口期还有可能会延续。反之,如果无法兑现或者兑现不足的公司越来越多,那么窗口期将会加速缩短……

物业上市公司

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四家大型物业股上市应该是近期最受资本市场关注的事情。据悉,恒大物业、金科智慧服务、融创服务、华润万象生活四家物管企业的上市流程已进入尾声,将在不久后接连登陆港交所。出于三道红线及房企本身降负债的要求,分拆物业上市募集资金成为不少房企降杠杆、加权益的路径。一位分析人士告诉观点地产新媒体,通过股权融资的方式补充权益,将会显著降低资产负债率和净负债率。

兴业证券一份研报中指出,2020年物业行业迎来IPO高峰,目前百强房企中递表的物管企业达11家,年内港股物管板块的上市企业有望超过30家,包含4家龙头物管公司,总在管规模有望超过33亿平米。

数据显示,恒大物业、金科智慧服务、融创服务、华润万象生活4家待上市物管企业,合约面积均超过1亿平米,合约在管比均超过1.4倍,且存量项目储备面积充足。不过,与前两年物业股的火热程度相比,近期市场对物业股的情绪却普遍转冷,不止在于物业上市公司股价回调,新上市物业股破发的案例亦不罕见。

恒大们分拆物业上市

四家物业公司上市正在有条不紊地进行。根据最新披露的信息,恒大物业将寻求在下周(11月9日至11月15日期间)通过港交所上市聆讯,消息指恒大此次IPO计划集资最多30亿美元。与此同时,华润万象已通过港交所聆讯,消息称计划募资金额约为10亿美元。比起上述两家企业来说,融创服务与金科智慧服务的进展更快。融创服务在通过港交所上市聆讯后,计划于6日建簿,集资最多10亿美元(约77.5亿港元)。

而金科智慧服务已公布其IPO全球发售情况,预计于2020年11月17日正式挂牌交易,股份代号9666。根据公告,金科智慧服务拟全球发售1.33亿股,其中1196.2万股在香港公开发售,1.21亿股为国际配售。每股发售价在41.8港元至47.6港元之间,预计最多将募集资金约63.26亿港元。

四家企业的合约面积均超过1亿平米,均属于较大型物管企业上市,而规模优势最大的企业为恒大物业,在管面积为2.54亿平米,合约面积达到5.13亿平米。实际上,出于三道红线及房企本身降负债的要求,分拆业务上市早已被房企搬上日程。其中,恒大与融创两家高负债房企的分拆需求则更为迫切。

从2019年开始,融创越来越将“降杠杆”作为重要目标,并于今年中期将净负债率从上年末172%降至149%,中期业绩会上,融创管理层再提出年底120%、明年100%以内的净负债目标。而分拆物业公司获取股权融资补充权益,能够最直观地降低母公司的净负债率。

与融创相比,恒大面临的债务问题无疑更加严峻。自从“三道红线”融资新规披露以来,作为连踩三条红线的头部房企之一,恒大就已采取多个措施优化资本结构,包括中国恒大配股、恒大汽车配股、为恒大物业引入战投、推动恒大汽车与恒大物业上市、149亿出售广汇集团40.964%股权等等。

恒大董事局副主席兼总裁夏海钧曽透露,“恒大分拆旗下金碧物业上市,并成功引入战投入股235亿港元,恒大净负债率预计将因此降低19个百分点。”

物业市场情绪

不过,对于上述四家物管企业来说,在四季度集中上市却不见得是个好时机。据了解,近期上市的物业公司已有了微微的寒意,第一服务控股首日破发,至收盘报1.76港元,较发行价2.4港元跌去26.67%,最新股价为1.42港元/股,卓越商企服务、世茂服务、合景悠活目前股价亦不乐观。

投资者对于物业股的态度明显转冷了。并且,就最近几月股价来看,已上市的绝大部分物管企业股价回落。市场突然对物业管理IPO的响应明显转淡?上述分析人士指出,新股供给冲击是板块调整的直接诱因。

“除去已经上市的世茂,恒大、融创、金科、华润等几家房企物管公司都会在四季度上市,并且还有不少公司已经交表等待上市发行。”他指出,由于新股大量供给,担心融资抽血,是物业管理板块大幅调整的原因。其表示,新股上市不仅增加了股票供给,也会放大板块一些固有缺点,例如行业存在关联方利益倾斜问题,部分公司毛利率失真,企业缺乏核心竞争力等原因。

这些因素,都会导致资本市场对于新股的判断更加苛刻,观望甚至转移投资领域。不过,他依旧对大型物业股上市持有信心。“但也不用太悲观,恒大物业、融创服务的优势,是头部房企分拆带来的规模效应。”他预计,这种IPO高潮并不会一直持续下去,明年一季度起物业管理公司的发行规模就大概率会低于今年四季度。

据统计,截至今年底,较大规模物业公司上市基本完成,仅剩下万科物业一家龙头企业暂无计划。不过,在最近的媒体会上,郁亮也罕见表示,万科物业一定会上市,不过要选择好的时间点。

那么,物业公司上市窗口期还有多长?有分析称,核心还是要看已上市物业公司的表现,兑现复合高增长能力得以强化,窗口期还有可能会延续。反之,如果无法兑现或者兑现不足的公司越来越多,那么窗口期将会加速缩短……

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