2020住宅物业管理发展研究报告

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根据住建部2019年披露数据,全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超4200万户。2020年计划全国各地新开工改造城镇老旧小区3.9万个。大量老旧小区缺乏规范的物业管理,改造内容之一就是要在物业管理方面进行改造提升,还要引导发展社区养老、托育、医疗、助餐、保洁等服务,推动建立小区后续长效管理机制。物管企业渗透率将随之提升,迎来新的发展机遇。

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我国的物业管理行业起始于住宅物业服务,1981年,我国第一家物业服务企业成立,标志着中国物业管理行业的诞生。经过38年的发展历程,我国诞生了大量优质的物业服务企业,现阶段住宅物业仍是大多数物企的主要服务业态,也是主要收入来源。随着居民消费能力的提高,社区经济崛起,住宅服务已经在传统的“四保”服务基础上,衍生出更多的服务场景,如社区医疗、社区养老、社区教育等。

一 、住宅物业主要服务内容和特征

中国内地的物业管理起始于住宅物业管理,1981年3月,深圳经济特区房地产公司成立了内地第一家物业管理企业——深圳市物业管理有限公司。1994年发布的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》,首次出现了“住宅区”物业管理的释义:住宅区,是指以住宅为主,并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区;物业,是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。物业管理公司在住宅区范围内就下列事项进行管理:房屋的使用、维修、养护;消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房(棚)、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理;清洁卫生;车辆行驶及停泊;公共秩序。以上服务即常说的“四保”服务。

目前的住宅物业服务发展伴随着多元化趋势,服务范围早就超过了基础的“四保”服务,增加了多种增值服务。增值服务又可分为业主增值服务和非业主增值服务,业主增值服务为业主提供社区生活相关的全方位服务,社区金融、社区教育、社区养老、房屋租赁代理等,非业主增值服务为开发商提供从项目开发设计到楼盘交付后物业销售的全周期服务,主要包括案场协销、咨询服务、代理销售、房屋检验和工程服务等。

二、住宅物业市场空间及驱动因素分析

(一) 城镇化快速发展,催生更多物管市场需求 

中国的城镇化发展自上个世纪80年代起进入了快速发展阶段,从1980年的19.39%增长至2019年的60.60%。根据《国家人口发展规划(2016年-2030年)》,预计到2030年,我国城镇化率将达到70%。

城镇化的快速发展带来日益增长的住房需求,过去二十年内,住宅商品房销售面积大规模扩增,从2000年的1.66亿平方米增长至2019年的15.01亿平方米。未来物业管理行业将继续享受城镇化进程持续推进带来的市场需求红利。

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图1 2000-2019年全国住宅商品房销售面积及同比增速

(二) 社区经济兴起,业主增值服务成为新的盈利增长点

近十年我国人均居民可支配收入年均复合增长率为9.25%,2019年首次突破4万元,达到42359元,同比增长7.9%。居民收入提高,购买力增强,带动消费升级,居民更愿意为有品质的服务付钱。疫情催化了社区经济的崛起,目前中国社区有大约3.5亿家庭,形成了万亿级的社区服务消费市场。2019年500强企业主要发力社区电商服务、社区房屋经纪等社区增值服务,收入达315.4亿元,同比增长66.8%。增值服务占总收入比重为21.9%,净利润占比36.1%,增值服务成为行业新的利润增长点。

(三) 老旧小区改造,提升物管企业渗透率

根据住建部2019年披露数据,全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超4200万户。2020年计划全国各地新开工改造城镇老旧小区3.9万个。大量老旧小区缺乏规范的物业管理,改造内容之一就是要在物业管理方面进行改造提升,还要引导发展社区养老、托育、医疗、助餐、保洁等服务,推动建立小区后续长效管理机制。物管企业渗透率将随之提升,迎来新的发展机遇。

三、基于样本的住宅物业服务市场数据分析

(一) 2019年住宅物业发展指数为673.4

2019年,百强住宅物业发展指数为476.1,比2015年增加276.1个点,复合增长率为24.22%。500强住宅物业发展指数为673.4,同比增长10.52%,近两年住宅物业服务发展指数增速较快。

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图2 历年百强住宅物业指数

(二) 住宅物业管理规模分析

1. 500强企业住宅物业管理项目情况

2019 年,500 强企业中有477家企业布局住宅物业业态,住宅物业管理项目总数为 38323 个,同比增长12.00%;企业平均管理项目数量为 80.34个;单项目贡献面积为 20.93万平方米,同比下降8.83%。

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2019年度500强企业住宅物业管理项目情况

城市分布上,项目主要分布于二线城市,三四线次之,一线较少。

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图3:2019年度500强企业住宅物业管理项目城市分布

2. 百强企业住宅物业管理项目情况

2019年,百强企业布局住宅物业比例为99%,同比增长1个百分点。2010-2019年度,该比例均保持在95%以上。

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图4:百强企业中涉足住宅物业企业占比情况

2019年,百强企业中有99个布局住宅物业,住宅物业管理项目总数为25116个,同比增长8.53%;2010年至2019年的复合增长率为21.67%。百强企业管理的项目占500强企业总住宅物业管理项目的比例为65.54%。同时,百强企业住宅物业服务企业平均管理项目、单项目贡献面积均呈现持续增长。

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图5:百强企业住宅物业服务企业平均管理面积情况(单位:万平方米、个)

3. 500强企业住宅物业管理面积

2019年,500强企业住宅物业总管理面积达80.22亿平方米,占500强企业总管理面积比例为59.97%,占行业总管理面积的比例为26.51%。

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表2:500强企业住宅物业管理面积情况

500强企业平均管理面积为1681.72 万平方米,同比增长6.53%;有70.86%的企业住宅管理面积在1000万平方米以下,仅有3.35%的企业管理规模大于1亿平方米,同比增加1.05个百分点。住宅物业业态整体管理面积较大,但是中小型企业依旧占比较高。从城市分布看,住宅物业的管理面积在一线城市分布较少,二线和三四线分布较多,和管理项目的分布一致。

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图 6 :2019 年度 500 强企业住宅物业管理面积各城市分级分布

4. 百强企业住宅物业管理面积

2019年,百强企业住宅物业服务总管理面积为57.67亿平方米,同比增长4.54%。而百强企业住宅物业管理面积占百强企业总管理面积比例为63.80%,2012年到2019年,百强企业住宅物业管理面积占百强企业总管理面积比例约维持在七成左右。

2019年,百强企业住宅物业管理面积占500强企业总住宅服务面积的比重为71.89%,头部企业占据了市场较大份额。百强企业住宅物业管理总面积占整个行业的市场份额由2010年的2.43%提升至2019年的19.06%,百强企业住宅物业服务集中度快速提升。

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图7:百强企业住宅物业管理面积情况(单位:亿平方米)

百强企业住宅物业的平均管理面积从2010年的750.21万平方米增至2019年的5824.85万平方米,年均增长563.85万平方米,复合增长率为25.57%。

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图8:百强企业住宅物业企业平均管理面积情况(单位:万平方米)

(三) 住宅物业经营绩效分析

1. 500强企业住宅物业服务收入情况

2019年,500强企业住宅物业服务总物业费收入达1218.14亿元,占500强企业总物业费收入比例为45.79%;物业费收入均值为2.55亿元。74.42%的企业住宅物业物业费收入在2亿以下,仅有4.19%的企业住宅物业物业费收入在10亿以上。住宅物业服务收入马太效应明显,头部企业收入较高,但是仍然存在大量中小型企业。

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2019年500强企业住宅物业服务收入情况

2. 百强企业住宅物业服务收入情况

2019年,百强企业住宅物业费收入总值为851.23亿元,同比增长12.88%;百强企业住宅物业物业费收入占500强企业住宅物业的物业费收入比例为69.88%,占百强企业总物业费收入比例为51.82%,较2018年减少2.80个百分点。2015年到2019年,百强企业住宅物业费总收入的复合增长率为24.77%,单个企业收入均值的年均复合增长率为24.32%。

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图9:百强企业住宅物业服务收入情况(单位:亿元)

3. 500强企业住宅物业物业费水平

2019年,500强企业住宅服务项目收费形式仍以包干制为主,占比将近九成。从收费标准看,包干制项目的平均物业费要低于酬金制项目平均物业费。

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图10:2019年度500强企业住宅物业收费形式分布

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图11:2019年度500强企业住宅物业各收费形式物业费情况(单位:元/平方米·月)

从城市角度上看,2019年500强企业住宅物业服务项目中,一线城市平均物业费最高,二线次之,三四线最低。

住宅物业平均管理费

图12:2019年度500强企业各城市分级平均物业费水平(单位:元/平方米·月)

4. 500强企业住宅物业服务社区服务收入情况

2019年500强企业涉及社区服务的有296家,占比59.2%,同比增长43家,社区服务总收入达315.37亿元,同比增长66.81%,占500强企业总收入比例为9.26%。

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2019年500强企业住宅物业服务社区服务收入情况

从业务分类来看,社区电商收入为62.82亿元,占比最多,其次为社区房屋经纪收入,为61.91亿元。

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图13:500强企业社区服务收入类型

500强企业涉及社区服务企业中,有56.00%的企业社区服务收入在3000万元以下,同比下降4.50个百分点;有23.00%的企业社区服务收入在1亿以上,同比增长6.00个百分点。

5. 百强企业社区服务收入情况

2019年,百强企业布局社区服务企业比例为80%,同比增长2个百分点。2015-2019年度,百强企业均有超过60%的企业布局了社区服务。

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图14:百强企业社区物业服务涉及情况

2019年,百强企业社区收入总值为253.51亿元,同比增长68.36%。2015年到2019年复合增长率为46.37%。2019年,百强企业社区服务收入占500强企业社区服务收入比例为80.39%,头部企业几乎占据了大部分市场;百强企业社区服务收入占百强企业总收入比例为11.73%,2015年到2019年一直在稳步增长中。2015年到2019年,百强企业社区收入均值由8630.9万元增长至3.17亿元,年复合增长率为38.42%。

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图15:2019年度百强企业社区服务收入情况(单位:亿元)

四、收并购事件频发,物企加速规模扩张

2019年物管行业无论上市还是物业并购活动的火热,都在2020年得到延续,2019年共有12家物企完成上市,截至2020年7月10日,又有6家物企完成在港上市。通过上市企业的招股说明书可以发现,并购是企业IPO募集资金的主要用途,上市潮的兴起促进了并购潮的崛起。物业收并购可以帮助物企在短时间内快速扩张管理面积,以及丰富管理业态。收并购促使物业管理行业的集中度提升、资源整合加剧,是行业内目前及未来较长阶段内的重大趋势。2019-2020年6月,住宅物业业态发生的收并购事件如下:

物业并购统计

表4 住宅物业典型收并购事件

五、住宅物业管理的发展前景和趋势

1. 政策支持,行业市场化趋势加强

近年来,我国政策以促进物业管理行业的市场化发展为主要方向。2014年发改委就下发了《关于放开部分服务价格意见的通知》,指导放开非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务等服务的价格。而全国各地也积极响应,如天津2019年发布了《关于放开普通住宅小区前期物业服务收费意见的通知(征求意见稿)》,要求放开普通住宅小区前期物业服务收费,实行市场调节价。

而近年来,各地的物业管理条例也在不同程度的推进建立业主大会、业主委员会,促进物业管理行业尤其是住宅业态的物业服务收费市场化。2019年3月上海出台了《上海市住宅物业管理规定》,加强对业主大会、业主委员会的筹备、培训等工作,提出物业服务收费市场化等内容。2020年3月北京《物业管理条例》通过,要求物业服务收费实行市场调节价并动态调整,规定了针对欠缴物业费人员的惩罚性措施,并降低了业主大会、业主委员会成立门槛。2020年6月,广州发布《广州市物业管理条例(草案二次审议稿·征求意见稿)》,将“业主共同决定事项”修改为“业主大会决定事项”,并增加了“调整物业服务费标准”一项内容。

现阶段政府对物业管理行业的重视程度越来越高,未来或将加大力度推动行业市场化发展。物业服务市场将变得更加灵活、自由,物业服务企业也将面临更加广阔的市场空间。

2. 社区增值服务成为新的增长点

增值服务包括两类,一类是非业主增值服务,服务于开发商,一般是母公司,与房地产行业的周期波动关联性较强;另一类是业主增值服务,也叫社区增值服务,在社区内布局电商、养老、家政、教育、金融、大健康等产业。目前APP和小程序是物业服务企业向业主提供社区增值服务的主要手段之一,各类商家入驻线上商城,居民通过线上购买服务、商品,线下享受保洁、维修等生活服务。相比传统业务,增值服务的利润空间更为可观,2019年500强企业增值服务收入占总收入比重为21.9%,净利润占比36.1%,盈利能力强于传统业务。

现阶段物业管理行业还在朝着市场化发展,物业费提价较难实现,物业服务企业实现收入规模扩张主要是通过拓展新的管理面积,而新的物业管理面积主要来自商品房销售,因而物业管理行业与房地产行业关联度较高。社区增值服务与非业主增值服务相比,与房地产关联度较低,可以对抗房地产周期性对物管行业产生的影响。我国房地产正在进入存量时代,管理面积的增长会渐渐到达边界,而社区增值服务更加长久持续,将成为物业服务企业新的业务增长点。

综上,社区增值服务与房地产行业关联度低,能够长久持续的发展,盈利能力也强于基础物业服务,对于物业服务企业来说,发展社区增值服务以拓展业务增长渠道,已成为一种必然趋势。

3. 智慧社区成重要趋势,引领物业服务转型升级

智慧社区是智慧城市的重要组成部分,其核心是利用前沿科技为社区居民提供一个安全、便利的生活环境,为物业提供更加科学、便捷的社区管理环境。智慧物业是判断一个社区是否达到智慧社区的关键标准之一,要构建智慧社区,智慧物业不可或缺。随着人均收入水平的提高,业主们越来越注重服务品质,物业服务企业借助互联网、物联网、大数据等新科技,可以帮助物业服务企业实现服务品质的提升、管理效率的提高和利润增加。智慧科技的应用场景如门禁、停车场也越来越多。尤其是疫情期间,物企的科技应用在抗疫中得到充分发挥,除了智慧门禁和智能停车,应用最多的是各大物业公司自行研发的APP和小程序,可以帮助业主在线上完成缴费、报修等功能,也可以享受餐饮、购物、问诊等便利服务。疫情加速了智慧科技在社区的渗透率,而较早布局智慧社区的物业服务企业在疫情中彰显了自身的服务优势,品牌价值得以提升。

智慧社区的建设未艾方兴,尚有很多可以挖掘的新应用场景,教育、养老、大健康等产业将迎来快速发展,这些产业和社区之间有很多结合点,社区将承担除居住以外的更多功能。AI、5G、LOT等新科技将带来万物互联时代,以智慧化战略引领服务转型升级是每一个物业服务企业要面对的问题。

( 文 / 中物研协研究员 王方 )

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