公共收益物业管理案例分析

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关于小区公共收益的真实案例:物业公司将一楼的公共区域对外进行出租,收益未做公示,根据法律规定,公共收益是归属于小区全体业主所有;

公共收益物业管理案例分析
图片来源于网络

现在越来越多的小区业主开始关注小区的公共收益的收支情况,对于这个问题,物业服务企业应当予以重视。物业服务企业在提供服务过程中,应当如何履行小区公共收益收支情况的公示义务呢?我们通过一则案例来了解一下。

案例基本情况

2016年,刘某购买了某写字楼的房屋,双方当时签订了《前期物业管理服务协议》,约定由【物业家园】物业公司提供物业服务,并负责物业管理区域内公共场所、场地的经营维护,收益专项用于物业共用部分的维修和养护。房屋交付后,刘某发现【物业家园】物业公司将写字楼一楼大厅的公共区域对外进行出租,并且没有公示过物业管理区域内的公共收益及资金使用情况。刘某认为,自己作为业主,有权利知晓公共收益的收支情况,L物业公司也有义务主动公开相关资金的来源支出情况,于是,刘某决定通过法律途径主张自己的权利。

庭审中,【物业家园】物业公司表示,公司将公共收益、停车费等收支情况建立了账目,并将账目情况依照有关部门指导的格式在小区公告栏中进行了公示。刘某要求公布相关账目的明细清单及详细开支情况,限于公告栏位置有限,无法实现一一公示。法院审理认为,根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定,刘某作为业主,有权要求物业公司公布和查阅共有部分的使用和收益情况。对于刘某要求【物业家园】物业公司在公告栏公示2017年9月至2019年3月的公共收益账目及收支明细的诉求,于法有据,法院予以支持。L物业公司应当按照物业管理服务协议中约定的内容,详细的列支收支明细,确保能够让业主清楚了解该建筑物共有部分的收益及支出情况。

案例简析

我国《物权法》中规定,业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主监督。《物业管理条例》中规定,利用物业共有部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后,按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定,业主请求公布、查阅物业服务合同、共有部分的使用和收益情况,人民法院应予支持。

业主作为小区的主人,业主委员会作为全体业主的代表,当然有权了解小区共用建筑、设施设备的运营、经营情况,有权了解此部分收入的去向和支出情况。从这个概念上说,物业公司有义务对这部分收益向全体业主进行公示。

 建议

根据法律规定,公共收益是归属于小区全体业主,在小区未成立业主委员会之前,作为物业服务企业其实只是负责代收代管,公共收益的收支情况应当接受小区业主的监督,物业服务企业应当根据物业服务合同的约定,定期公示小区公共收益的收支情况。物业服务企业作为“管家”,要保证账目的公开、透明,增进业主与物业服务惬意之间的互信,共同建设幸福和谐的小区环境。

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