物业尽职调查:负债及经营关注点

物业并购财务尽职清单:主要包括在进行物业尽职调查时,所要关注被并购物业企业的经营状况及负债状况,为物业并购公司实施尽职调查时提供指引。

物业尽职调查:负债及经营关注点
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公司负债尽职调查(财务)关注点:

  1. 应付账款应关注与供应商的结算周期,是否与合同相符,关注供应商的遴选,是否存在关联关系和转移资金的可能;关注3年以上未付款项,是否存在潜盈;是否存在通过私卡和小金库支付供应商情况,以减少账面成本,增加利润;
  2. 应付职工薪酬应关注计提是否符合公司相关规定,是否存在多计提薪酬而不需发放的情况,以调减企业利润,以减少纳税;是否存在股东账外发放工资,以增加利润情况;
  3. 预收账款主要为预收物业费和电梯广告收益等,结合收费系统核实预收物业费的准确性和真实性,分析各年预收余额的变动,防止提前结转预收账款,增加利润;
  4. 其他应付款应主要为收保证金、押金、应付业委会收益分成等,应与收费系统核对已收保证金押金情况;双向核实广告租赁收益等,一是我们实地随机选择小区广告或租赁,看公司是否有合同,是否计算收入,二是我们随机选择确认收入的合同,现场查看是否在执行该合同;该部分公共收益是否按照合同约定比例确认收入,是否存在不通过公账支付业委会的情况;关注3年以上未付款项,是否存在潜盈;关注代收代缴水电费采暖等余额情况,可能存在潜盈潜亏;
  5. 公司银行借款情况结合企业信用报告、借款合同等核实,关注公司公司借款偿还情况是否按时、足额偿还,了解公司的资信评级情况。

公司经营状况尽职调查(财务)关注点:

  1. 关注公司收费系统(软件)的运营合理性,关注具体参数的后台设置、数据录入的完整性;
  2. 判断企业收入确认是收付实现制还是权责发生制;
  3. 了解公司的收费率,结合收费系统和银行存款、应收账款科目核实其收费率的真实性;关注现金收款真实性及现金管理情况;
  4. 厘清公司收入构成,物业费、代收能耗费、广告租赁费及其他等,分析近3年的结构占比变动,近3年的各类收入的毛利变动情况(可结合同行业分析);
  5. 通过在管项目合同面积、单价匡算公司物业费收入规模,将财务收入数据、合同匡算数据和业务收费数据3者对比;发现公司收入是多做了还是少做了;
  6. 厘清公司总成本构成,人工成本、外包成本、能耗成本、管理费等,分析近3年的成本项目构成占比变动;近3年各费用明细项目绝对额变动情况分析;
  7. 人工成本率近年变动是否合理,是否符合行业情况;关注是否存在体外支付员工薪酬及或少纳社保等情况减少公司成本,增加利润的情况;
  8. 结合合同和支付情况看外包成本是否归集完整,是否在相关的期间内归集,是否存在体外支付外包成本,多做利润情况;
  9. 成本构成的合理性;判断能耗成本变动是否与设备、绿化、保洁等的运行指标相匹配;
  10. 关注能耗成本的分摊和利润贡献;
  11. 外包业务是否存在关联方,交易价格是否公允,是否存在利润转移的情况;
  12. 管理费中是否存在律师费等,弄清其实质事项,管理费占收入比例分析对比;同时是否存体外支付管理费,增加利润情况;关注公司是利用费用报销(股东、关联人大额集中报销)等形式进行现金分红;
  13. 还原权责发生制与收付实现制对收入、税费、利润的影响。

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