物业财务管理之财务报告管理办法

为规范物业集团公司财务报告、管理报告工作,防范经营风险,制定本《物业公司财务管理制度》。

第一章 总则

第一条 为规范物业集团有限公司(以下简称“集团”)财务报告与管理报告工作,防范经营风险,全面反映业务活动过程与结果,充分并及时反映业务、财务及营运信息,探寻集团各项业务发展规律,增强日常经营管理时效性、针对性及对未来发展趋势的预见性,提升决策效率与效果,根据《会计法》、《企业会计准则》、《内部控制基本规范》及其配套指引要求,结合集团实际,制定本办法。

第二条 定义

财务报告:指反映公司财务状况、经营成果和现金流量的书面文件。包括资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表、报表附注以及其他应在财务报告中披露的相关信息和资料。

管理报告:指为了满足内部生产经营或预算管理的需要而编制的,供企业内部经营管理人员使用的管理报表、经营分析,包括内部业务、财务及其他专项报表等,其作用主要是为管理层提供决策依据。

经营分析:指利用会计核算、财务报表、业务台账以及其他方面提供的数据、信息,采用一定方法来分析经营活动的过程与结果,做到明确现状、发现问题、找准原因、明确措施,从而达到挖掘公司发展潜力与改进经营决策的一项活动。

第三条 本办法适用于集团、直管子公司及区域城市公司(含其区域内的子公司、其他分支机构及其所属物业管理项目)【以下可合称“公司”】财务报告及管理报告的管理。

第二章  关键控制点

第四条 财务报告编制、对外提供及披露应满足法律法规、会计准则及外部监管要求,真实、完整的反映公司的财务状况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。

第五条 在财务报告编制实施过程中,至少应当强化以下关键环节的风险控制,并采取有效控制措施:

(一)财务报告编制的岗位分工和职责安排应明确;

(二)准备编制财务报告过程中,有关对账、调账、差错更正、结账等流程控制要求应当明确;

(三)财务报告的编制、校验、审核、批准、报送流程应当规范。

第六条 财务报告编制、对外披露与报送应通过会计机构负责人及主管会计工作负责人审核、公司法定代表人批准,方可对外提供或披露。

第七条 应重视管理报表分析工作,充分利用管理报表反映的综合信息,为公司经营管理提供信息支持与决策依据。

第三章  权责分工

第八条 董事长

(一)负责批准重大业务核算方法、重大会计政策及会计估计变更、财务报告、审计报告等。

(二)作为集团法定代表人,对财务报告的真实性、完整性负责。

(三)为集团管理报表、经营分析报送第一责任人。

第九条 城市公司负责人

对各城市公司的财务报告的真实性、完整性负责,为各城市公司管理报表、经营分析报送第一责任人。

第十条 财务总监

作为集团主管会计工作负责人,负责领导、组织公司会计核算、财务报告及管理报告编制工作,并就重大会计政策调整等事项与董事长沟通;同时负责组织、协调外部审计机构审计工作。

第十一条 集团财务管理中心

(一)负责拟定年度财务报告及管理报告编制方案,以明确年度财务报告编制方法、会计政策调整、披露政策及报告时间要求等。

(二)负责集团及各城市公司相关账务调整、财产清查、核实债务,对账、查账及差错更正,确保账务处理真实、准确。

(三)负责编制集团单体财务报告及集团合并报告。

(四)负责组织集团管理报表、经营分析编制、审核、上报与汇报工作。

第十二条 城市公司/子公司财务管理部

负责本城市公司及下属分子公司财务报告编制及汇报;负责管理报表及经营分析编制、审核、上报与汇报工作。

第四章 财务报告

第十三条 财务报告的内容

(一)财务报告分为年度、半年度、季度和月度财务报告。

1.年度、半年度财务报告包括资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表和附注。

2.季度、月度财务报告包括资产负债表、利润表、现金流量表。

(二)会计报表附注内容应当包括:

  1. 财务报表的编制基础及遵循企业会计准则的声明;
  2. 重要会计政策的说明,包括会计报表项目的计量基础和会计政策的确定依据;
  3. 重要会计估计的说明,包括下一会计期内很可能导致资产、负债账面价值重大调整的会计估计确定依据等;
  4. 会计政策和会计估计变更以及差错更正说明;
  5. 对已在资产负债表、利润表、现金流量表和所有者权益变动表中列示的重要项目的进一步说明;
  6. 或有事项和承诺事项、资产负债表日后非调整事项说明;
  7. 关联方关系及交易说明;
  8. 重要资产转让及其出售情况,重大投资、融资活动;
  9. 企业合并、分立;
  10. 合并报表中重要项目明细资料;
  11. 有助于理解和分析会计报表的其他事项。

(三)合并会计报表附注还应包括:

  1. 纳入合并会计报表范围的公司名称、业务性质、母公司的持股比例;
  2. 纳入合并会计报表的各公司财务数据的增减变动情况;
  3. 未纳入合并会计报表范围的各子公司;
  4. 当母子公司会计政策不一致时,在合并会计报表时的处理方法;
  5. 其他事项。

第十四条 财务报告编制的要求

(一)明确编制责任部门及责任人

集团财务报告由财务共享中心总账报表组编制,各城市公司财务报告由各城市公司编制。

(二)明确财务报告结账日期

年度结账日为公历12月31日;半年度、季度、月度结账日分别为公历半年度、季度、月末最后一天。

(三)明确财务报告提交日

各城市公司的财务报告于次月5号之前编制完成并提交报送。

集团合并财务报告于次月8号之前编制完成并提交报送。

第十五条 财务报告编制准备工作

(一)报告编制人员判断对会计报表可能产生重大影响的交易或事项,并将其会计处理方法提交总账报表组组长、财务管理中心副总经理(分管财务共享中心)、财务管理中心负责人审核后,报财务总监审批。

(二)进一步明确会计政策和会计估计调整事项,对于重大会计政策变更、重大会计估计调整事项,应及时提交审批。

(三)组织资产清查、减值测试和债权债务核实,对于账实不符事项应进行账务处理,保证账实相符。

(四)各岗位会计人员及时对账,将会计账簿记录与会计凭证、往来单位或者个人等进行核对,保证账证、账账相符。

第十六条 编制个别会计报表

(一)报表管理岗根据登记完整、核对无误的会计账簿记录和其他资料编制会计报表,不得漏报或随意取舍。

(二)重点关注是否出现漏记或多记、提前或推迟确认交易或事项的情形,确保交易或事项记入正确的期间。

(三)校验会计报表之间、报表项目之间勾稽关系是否正确,重点校验项目:

1.会计报表项目之间、表与表之间对应关系;

2.本期与上期有关数字的衔接关系;

3.会计报表与附表之间的平衡及勾稽关系。

第十七条 编制合并会计报表

(一)按照企业会计准则的规定,明确合并会计报表编制范围、方法,提报财务总监审核、董事长审批通过,一经确定,不得随意调整。

(二)明确合并报表编制范围内子公司会计核算要求:

1.执行统一的会计政策和制度;

2.母、子公司之间业务往来的会计处理执行权责发生制原则,并核对一致;

3.规定合并会计报表工作底稿、明细表格式、编制说明、报送要求。

(三)编制工作底稿及抵销分录,计算合并数据并纳入合并会计报表。

(四)编制生成合并会计报表。

(五)遵循逐级合并的原则。

第十八条 检查与复核

(一)财务管理中心副总经理(分管财务共享中心)、财务管理中心负责人分别对编制的财务报告进行复核,复核重点为:

1.相关的会计核算是否符合公司会计制度;

2.对于集团会计制度中未规定核算方法的交易和事项,关注其是否按照会计准则及制度的一般原则进行确认和计量,以及相关账务处理是否合理;

3.检查是否存在因会计政策变更、会计估计变更、会计差错等原因,导致需要调整的前期或本期项目。

(二)对于检查发现的问题,通知总账报表组进行调账,重新生成财务报表。

第十九条 财务报告的责任人及对外报送

(一)财务报告对外报送前,财务管理中心副总经理(分管财务共享中心)应负责审核对外提供的财务报告编制基础、依据、原则和方法是否一致。集团的财务报告经财务总监、集团总裁签字确认;各城市公司财务报告经本公司财务管理部负责人、公司负责人签字确认。

(二)对外报送的财务报告应装订成册,加盖公章并由相应责任人签字后报送有关部门。

(三)如发现已报送的财务报告有误,财务管理中心应及时办理更正手续,除更正留存的财务报告外,还应通知接受财务报告的单位。

第五章  管理报告

第二十条 管理报告的内容

(一)管理报告分为月度、季度、半年度、年度管理报告。

(二)管理报告包括管理报表、经营分析。

第二十一条 管理报表模板

(一)集团根据经营管理需要拟定管理报表模板,并下发内部相关城市公司执行。各城市公司在执行过程中严禁删减或新增已设立管理报表格式。

(二)各城市公司可根据本城市公司业务发展情况,增加附表。

第二十二条 经营分析的重点

集团经营分析的重点应根据集团财务管理中心最新要求进行适时调整,一般情况下,以下需作为重点分析项目:

(一)物业管理业务收入、费用与利润分析,评价影响物业业务盈利管理的主要问题或事项,找出改进的措施,提出利润管理建议;

(二)对各物业管理处收入、成本费用进行分析,横向比较或与行业标杆比较,找准各物业处管理业务特点与差异;

(三)细分物业管理收费收入、增值服务收入等,找准物业管理“开源”方向;

(四)细分物业管理投入的人工、费用等,与服务标准打造与执行、业主反馈的主要问题结合,客观评价物业管理业务能力与效果,明确物业管理投入点。

第二十三条 管理报告的报送流程

(一)各城市公司财务管理部编制本公司的管理报告,经本公司负责人审批后提交集团财务管理中心。

(二)集团财务管理中心编制集团整体管理报告,并由财务管理中心组织召开财务分析会议,全面分析公司的经营管理状况和存在的问题,提出改进建议。

(三)财务管理中心提报财务分析结果上报集团相关领导查阅。

(四)财务管理中心将财务分析结果及时送达相关部门和人员,充分发挥管理报告在公司生产经营管理中的重要作用。

第二十四条 管理报告报送的时间要求

(一)各城市公司应在每月28号前报送当月管理报告。

(二)集团应在每月5号前报送上月合并管理报告,每年1、4、7、10月12号前报送上季度合并管理报告。

第六章  工作考核

第二十五条 为增强各城市公司经营决策的科学性、经营管理工作的计划性,集团将各城市公司管理报表、经营分析报送的及时性、质量,作为重要的营运指标组成部分,用于各城市公司负责人、财务管理部经理的绩效考核与评价。

第七章  附则

第二十六条 本办法与集团有关规定相抵触时,以集团规定为准。

第二十七条 本办法由集团董事长批准,修订时亦同,集团财务管理中心负责解释、修订。

第二十八条 本办法自发文之日起执行。

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