物业管理行业将成为下一个掘金点

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物业关凯行业相对而言具有规模优势,理论上,管理规模越大的企业越有竞争优势,品牌物业公司纷纷开始物业并购,外延式增长明显。

物业管理行业将成为下一个掘金点
图片来源于网络

随着房地产行业高速发展二十多年,在巨大改善国民居住条件的同时,也慢慢出现供大于求的情况,行业开始进入存量竞争阶段。很多在投资房子和房地产股票赚了大钱的朋友们也频繁问大富翁,下一个风口在哪里?我认为在天量的房子和未来三年每年约1800万套新房的基础上,根据中指院公布的行业在管面积和平均物业费推算,2019 年行业规模预计已经超过万亿(含增值服务),物业管理大概率是一个创业和投资的蓝海。

2014年6月,彩生活完成从母公司花样年的分拆,正式登陆港股资本市场,物业管理作为当地产行业的细分领域正式进入资本市场,但是并没有引起太多关注。2018年,南都物业、雅生活、碧桂园服务、新城悦、佳兆业服务和永生生活服务六家物管公司在上市,相继走出大牛趋势,成为资本追逐的风口。

一、外延性的规模扩张

物管行业相较房地产开发,物业公司的市场更加分散,规范程度更差,仍处于”跑马圈地”的状态。物管行业又是具有规模优势,理论上,管理规模越大的企业越有竞争优势,品牌物业公司纷纷开始物业并购,外延式增长明显,很容易出现大牛股;由于当前物管费用仍较难浮动,物管公司在基础物业费收入端增长受限,但随着人力成本的影响在成本端却是刚性上升的,因此存量项目均面临利润率逐年下降的局面。

除了部分品牌物业确实能够有提价权,整体上看行业还处于扩大规模为主的草莽时代,新签面积成为增长的主要因素。新签面积有一方面来源于母公司的交付面积,一方面来源于外延式扩张,后者相对较慢较难,所以物管公司有没有好”爸爸”非常重要。

外延式成长判断的关键是:在管面积和储备面积的比例,比例越小,成长性越强。2009-2019 年间,我国商品房销售面积从9.5 亿方增长到17.2 亿方,增长了81%,商品房销售额则从4.4 万亿元增长到16.0 万亿元,增长了264%。随着城镇化的进一步推进,房地产行业有望多年保持在10万亿级别的规模,这也为物管行业的发展打下了底盘。

二、增值服务的内生性增长

当前物业管理有两种主要的模式:包干制和酬金制。

物业管理行业将成为下一个掘金点
物业收费模式

除了收物业费,物管公司还可以开展增值服务,增值服务成本低,黏性强,利润高,已经成为物管公司的重要收入来源。从增值服务整体情况看,头部物管企业在主动增加增值服务的收入规模及收入占比。以物管百强企业为例,其收入及利润占比均值近年来不断提升,到2018 年,收入占比达到19.5%,利润占比达到44.3%。

万科物业就是很经典的案例,我们看万科2020年中报:”万科物业由住宅商企”两翼齐飞”升级为”三驾马车”的发展战略,加快”物业城市”业务发展,新增厦门鼓浪屿、青岛动车小镇等项目,持续拓宽城市空间业务发展格局。截至目前,”物业城市”业务已拓展至7 个城市。

为更好的服务客户、实现降本提效和精细运营,万科物业致力于实现全空间智慧空间数字化运营,通过打造一体化的数字化云平台,打通城市空间、住宅空间、商业和园区空间内的人员、设备、商业活动,提供线上线下联动的服务。”

根据收益来源主体的不同将物管企业的增值服务分为两类:非业主增值服务和社区增值服务。非业主增值服务的服务对象主要为房地产开发商,为开发商提供从项目开发设计到楼盘交付后物业销售的全周期服务,主要包括案场协销、咨询服务、代理销售、房屋检验和工程服务等,

社区增值服务的服务对象主要为社区业主,为业主提供社区生活相关的全方位服务,包括社区空间服务、社区生活服务、资产管理服务、教育养老服务及社区工程服务等。目前国内的社区增值服务内容中,最常见的为社区生活服务和资产管理服务。

社区生活服务:社区生活服务以业主的日常生活需求为核心为业主提供多维的社区服务。其服务范围包罗万象,特点在于完善社区生活场景,围绕业主需求解决复合问题,而非针对单一痛点。物业管理app 作为平台具有天然的流量且成本较低,且容易获得业主信任,通过整合线上及线下资源,与社区本地产品及服务供应商合作,赚取渠道费用,同时自营提供部分服务。

资产管理服务:资产管理服务主要包括二手房交易、租赁中介及长租公寓等服务。物管企业对于在管小区非常熟悉,具备天然的信息优势。因此,物管企业能够快速便捷地获取小区内的房源信息,通过自营的房地产经纪办事处或者向第三方物业代理转介进行销售和租赁,从中赚取固定比例的佣金。

增值服务对于物管公司具有重要意义,一方面可以增加公司的盈利,形成新的增长点,一方面可以弱化房地产周期的影响。

总体上看,物管公司属于轻资产经营模式,杠杆率很低,净资产收益率很高,2020年中报显示,碧桂园服务净资产收益率为22.25%,中海物业17.57%,新城悦服务19.89%。物业管理公司还具有现金流好,永续经营能力强等特点,物业公司一旦接手某小区的业务,具有稳定性,这是护城河。

外延性增长空间巨大,内生性增长良好,护城河很强,这就是物管行业,我认为这就是牛股三击,这个行业值得关注。

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