物业企业营改增问题归集与政策解读

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物业大数据就物业管理企业纳税人在营改增过程中遇到的部分疑难问题进行归集整理,并对国家相关权威部门及部分省市税务部门有针对性地税收政策释疑做一梳理,供业内纳税人在实务操作中参考。营改增后,由于增值税与营业税在税收原理、计量方法、发票管理、纳税义务认定、会计核算等诸多方面存在较大差异,因此,营改增对企业损益会产生较大影响,需要认真以对,适时增加税收遵从度。由于物业管理是一个包罗万象不断创新的行业,而税收则相对滞后,政策规定具有高度概括性,故而,建议纳税人在重视税收政策变化的同时,经常与税务人员就物管业务进行沟通。尽管企业不是政府的ATM机,但是我们仍然需要筑好税收风险防火墙,争取税收利益最大化。需要特别指出的是,在税收实务操作中,纳税人仍然应以税务总局的正式文件以及当地税务机关法规部门的规范性答复为准。

  一、增值税业务及征免规定

 问题:税法明文规定的物业管理企业不征收增值税项目有哪些?

解读:增值税改革试点中,物业管理企业不征收增值税项目比较明确的主要有以下几项:(一)企业存款利息。(二)被保险人获得的保险赔付。(三)物业管理单位代收的住宅专项维修资金。(四)企业在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。

问题:对于其他个人既有出租不动产收入又有其他应税服务收入的,怎么适用小微优惠政策?

解读:根据营改增试点相关规定(国家税务总局公告2016年第23号第六条),增值税小规模纳税人应分别核算销售货物,提供加工、修理修配劳务的销售额和销售服务、无形资产的销售额。增值税小规模纳税人销售货物,提供加工、修理修配劳务月销售额不超过3万元(按季纳税9万元),销售服务、无形资产月销售额不超过3万元(按季纳税9万元)的,自2016年5月1日起至2017年12月31日,可分别享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。增值税小规模纳税人偶然发生的转让不动产的销售额,不计入应税行为年应税销售额。

  问题:甲企业因生产经营需要需租赁个人店铺一间,需一次性支付给房东乙一年租金共15万。除此之外,甲企业还需单独支付给上一承租人丙18万元的“转让费”,该笔转让费按什么项目征税?

解读:其中的“转让费”应按照其他权益性无形资产计税。

  问题:房产公司出租廉租房能否免征增值税?

解读:根据相关规定(财税2016年36号),2018年12月31日前,公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房免征增值税。由于房产公司的廉租房不属于公共租赁住房,不能免税。

 问题:提供绿化工程的苗木企业,在为客户提供绿化工程时,使用了自产自销的苗木,该项业务是否属于混合销售?

解读:在总局未发文明确之前,纳税人销售自产货物同时提供建筑业服务,可根据(结合)增值税的相关规定,分别核算其货物和建筑业服务的销售额。

  问题:营改增试点文件中“以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务”可选择简易计税,其中的“以纳入营改增试点之前取得的”这个时间点怎么界定?

解读:有形动产经营租赁服务以该服务改征增值税的时点来确定是否可选择简易计税。

  问题:企业2016年4月20日签订建筑开工合同,5月1日之后取得大量进项发票并分两年抵扣,年度办理竣工结算入固定资产,2017年元月将一栋大楼大部分对外出租,一小部分用于办公,出租部分可实行简易计税吗?

解读:纳税人出租自建不动产,以建筑工程许可证注明的开工日期为不动产取得的时间。如果上述案例中企业出租该不动产可选择简易计税方法。

  问题:企业取得税务部门返还的个税手续及车船税手续费是否需要缴纳增值税?

解读:纳税人取得货物、劳务、服务收入,如无政策规定属于不征收增值税或者免征增值税收入,都应当按规定缴纳增值税。按照规定(财税2016年36号文),纳税人取得税务部门支付的代征税款手续费收入,应按“商业辅助服务——经济代理服务”征税。

  问题:房地产公司返还给拆迁户的住房,是否视同销售?销售收入如何确认?

解读:房地产公司将拆迁还建的不动产交付被拆迁人,按销售自行开发房地产项目缴纳增值税。根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(2016年第70号)第二条规定,其销售额按下列方法和顺序确认:(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

问题:房地产企业的人防工程做车位,签的是70年租赁合同,不能办理产权证,该类业务属于销售不动产还是租赁?

解读:根据税务总局相关政策精神,一般来说,税收的征收应按照实质重于形式的原则,如果购买方取得了不动产的占有、使用、收益、分配等权力,仍应按照出售不动产处理。

问题:房地产企业自行开发商铺后转为企业自持物业(该商铺于2015年开工,2016年8月达到竣工条件办理产权证转为自持物业),该物业后续出租判断可否实行简易征收,需要以开工日期或产权证上注明日期界定老项目吗?如需要,以哪个日期为准?

解读:一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择简易计税方法按5%的征收率计算应纳税额。房地产企业出租自行开发的不动产,属于以自建方式取得不动产,自建项目施工许可证注明开工日期为2016年4月30日前的,可以选择简易计税方法按5%征收率计算应纳税额。

问题:个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税,“满2年”是以房产证上的日期为准还是契税发票上的日期为准?

解读:对于住房购买时间,根据相关规定,个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的,按照“孰先”原则确定购买房屋的时间。

  二、增值税专用发票及财务处理

问题:房屋租赁费和装修费取得增值税专用发票的进项税额可否全额抵扣税款?

解读:根据财税2016年36号规定,用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产,其进项税额不得从销项税额中抵扣。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产,仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。因此,企业房屋租赁及装修费进项税额抵扣按以下形式处理:(1)不动产租赁费,或所租不动产维修费的进项税额,兼用于上述项目的,可全额一次性抵扣;专用于上述项目的,不得抵扣。(2)自有不动产装修,兼用于上述项目且超过不动产原值50%,为不动产在建工程,其进项税额分两年全额抵扣。(3)自有不动产装修,兼用于上述项目且未超过不动产原值50%的,其进项税额全额一次性抵扣。(4)自有不动产装修,专用于上述项目的,其进项税额不得抵扣。

问题:企业购买的绿化服务和花草可以做进项抵扣吗?

解读:现行营改增试点政策中(财税2016年36号)对于不得从销项税额中抵扣的项目已做出具体明确,对于企业购买的花草如果不是用于简易计税方法、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的,可以予以抵扣。

问题:某营改增一般纳税人,其在营改增之前已动工兴建一处不动产,目前尚未完工,其发生的材料款、设计费、建筑费等费用,营改增前后均支付了款项且未索取发票,付款的比例与工程进度并不相符,其余尾款拟在工程完工验收之后付清并同时收取全额发票。请问企业该不动产在建工程所含的材料费、设计费等是否可以进行抵扣?以哪个时间节点为标准?

解读:按照税务总局2016年15号公告规定,2016年5月1日后发生的不动产在建工程可按规定分2年从销项税额中抵扣。可按纳税义务发生时间判定,属于5月1日以后发生的材料款、设计费,可以按规定从销项税额中抵扣。

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