十四五规划与物业管理的发展趋势

十四五对物业行业如何发展?如何适应现代居民的智能化生活?如何更好的延伸服务链,均提出了科学、系统、全面地分析研究。

2020年是我国国民经济“两个一百年”奋斗目标的历史交汇期,这个象征着全面开启我国社会主义现代化建设新征程编制的第一个五年规划,承上启下的意义至关重要,各行各业都在准备或已进行五年规划的编制工作。

十四五规划与物业管理的发展趋势
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物业行业作为传统行业,虽然不具备新兴产业的“高、精、尖”属性,但我国经济建设的新阶段、新标准,仍对其提出了较高的发展要求。未来物业行业如何发展?如何适应现代居民的智能化生活?如何更好的延伸服务链,均需要进行科学、系统、全面地分析研究。

当前对于物业行业企业来说,面临的宏观环境是什么?处于何种发展阶段?未来如何拓展细分领域?中商咨询集团房地产物业事业部专家将带大家一起梳理和研究:

一、物业管理服务行业的现状

在我国,物业管理服务行业主要以房地产开发为依托,经过这么多年的发展,地产与物业既相互独立又相互融合,相辅相成的发展。物业管理行业在国内属于新型快速发展行业,早期的物业管理服务只是单纯提供房地产开发的后续服务。如今物业管理行业已经形成公司化运作、品牌化管理,介入地产开发行业销售、售后服务等多个主要环节,成为房产消费的重要组成部分。

虽然近年来物业管理行业取得了很大的进步,但是在市场化运作方面还存在水平不高的情形。中商咨询专家经过研究发现导致物业服务差异化难度较大的一个很大的原因就是:大多数物业企业基于降低成本的考虑而缺乏必要的品牌服务意识。比如:缺乏必要的高素质人才导致人员素质良莠不齐;缺乏必要的员工培训,导致人员流动性强;缺乏必要的职业道德素质强化培训,导致整体管理水平较差等等。

(一)物管行业的痛点

无论是在物管企业成立初期,还是在后续的商业运营过程中,物管行业都有两大痛点,即:第一,它能产生什么价值?虽然现在看来未来产生的价值很高,但现在还没有显现出来,行业利润率整体还是偏低的。第二,可持续性怎么样?突破可持续性的难点在哪里?首先,物业企业获得楼盘的机会越来越难,原因是大型开发商已关注到物业,他们已不再愿意把物业给第三方了。其次,物业企业如何保持持续获得楼盘的能力?若要保持这种能力必须靠品质管控,而物业的品质管控是个难点。项目不同、品类不同、要求不同、客户群不同、市场不同、地域文化不同等,所要提供的服务也就不一样,物业企业需要考虑如何保持品质的管控。

(二)物管行业的发展探索

目前物管行业对比之前发生了重大的转变,出现了两极分化严重,明显地表现在两个方面:一是理念;二是人员构成。而理念又主要分为两类:第一类认为服务才是最重要的,其它都是辅助。城市化进程发展,消费升级,所以对服务的要求越来越高。这类物管公司认为,服务是有价值的,只要服务到位,物业费是可以涨的。所以说做好服务再在别的地方去做一些相关的配套叠加就足够了,但叠加不是主要的。大多传统物业企业都是这类理念的支持者。第二类认为入口重要,物业费可以不涨,因为物业费是有天花板的,涨一毛钱业主可能都会闹翻天,而通过入口叠加多项其他业务是能产生很多价值的。现在在物管领域,不管是哪个方面,虽有些概念,但并没找到好的模式,大家都在探讨摸索,没有一个企业走出一个非常成功的模式。现在很多大型物管公司都是在一边探索模式一边圈地。

二、物管行业未来的发展趋势

(一)推动物管行业未来发展的三大因素

第一,政策引导与支持愈发明显。在保障城镇化建设和稳定社区生活的功能上,物管的重要性已经凸显出来了。中国每年都会评文明卫生城市,社区是展示的重要窗口,所以物管已被纳入文明办管理范围里了,很多政策的落地,比如社区管控、安全、消防等都靠物管进行落地,物管的重要性不言而喻。

第二,科技与服务的平衡。物管这个行业的科技化水平相对来说不算高,因为服务是靠人做的。但是实际上这个行业最需要的是提升人的生产效率。通过技术来提高管理效率,从而提升人均效率,效率就是人均产出值。物管作为服务行业,以人的服务为主,有些是机器人可以替代的,比如简单的咨询、巡逻等;有些是机器人不可替代的。所以需要探讨如何保持科技与服务的平衡。

第三,资本的推动。资本看中了这个行业的叠加效益。物管行业本身的利润率并不高,全国的平均都只有5%,但它是叠加服务的天然入口。因此,在政策和法律环境、经济环境、技术环境、社会文化和自然环境不断完善优化的形势下,物业服务行业保持着较好发展势头,市场需求持续释放,推动管理规模和增速屡创新高。

(二)物管行业的发展趋势

中商咨询集团房地产物业事业部研究报告显示,我国物业管理服务未来发展会呈现以下趋势:

第一,中高端物业服务需求增加其核心附加价值,物业服务趋于多元化。

第二,“互联网+物业”的服务模式会持续创新。“互联网+物业”将会整合线上线下资源的产业融合成新业态,发挥资本、互联网、物业管理的各自优势,提高服务模式与市场需求的响应程度,提升物业企业的增值服务,改变传统物业服务运作模式。

第三,行业整合将成为趋势。资本推动,再加上物业收并购、联盟等方式,是扩大物业服务行业管理规模,增加服务客户数量最有效的途径,这种方式有利于发挥规模效应,推动行业快速、健康发展。同时资本市场的完善,尤其是新三板的扩容、地方股权交易中心的建立,更加促进物业管理行业形成快速发展的新格局,加快促进行业整合、创新发展。

虽然我们分析了未来物业企业的发展情况,但不代表每个企业都要沿着以上路径发展,不同的物业企业其拓展规模的路径也会根据自身资质的实际情况有所差异。中商咨询集团根据公开资料整理了具有代表性的物业企业的拓展模式,并进行了分析对比:

十四五规划与物业管理的发展趋势
物业企业发展拓展模式分析

根据分析发现增值业务成为差异化竞争的重要手段。相较于较为同质化的基础物业服务,高盈利性的增值业务更能增加物管企业的营收。物管企业作为联系房企开发商与业主的纽带,在业主与开发商两头均有增值业务拓展可能。部分上市物业企业增值服务具体内容如下表所示:

十四五规划与物业管理的发展趋势
部分物业企业增值服务内容

“十四五”规划既是“十三五”规划的延续,也是我国未来发展的开篇,常规性与特殊性并存,必须居安思危、未雨绸缪,重点明确未来的战略部署与具体安排,引导公共资源配置,规范市场主体行为,将保持国家战略的连续性与稳定性放在首位,随着城市群的迅速崛起,未来各区域经济社会发展的关联度将越来越大,“十四五”规划过程中将更加注重协同作战思维,规范传统产业的发展模式,并将其与新兴产业理念进行嫁接,精准定位、协同创新,以打造价值共同体的思路谋划产业发展。由此可见,物业企业“十四五”规划的难度和准确度都要高于以往,对企业谋划发展的能力和眼界提出了更高的要求,而中商咨询集团自主研发的“跑车模型”能很好地解决企业所面临的生存、发展、创新和增值等问题,能够顾帮助企业出色完成发展的谋划。

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