2020物业服务价格研究分析报告

中指院开展“中国物业服务价格指数系统”和“中国物业服务星级评价标准体系”研究,发布2020年各城市平均物业费单价及高端物业优秀服务项目清单。

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在城镇化持续推进、人们追求美好生活的时代大背景下,物业管理行业呈现良好的发展态势。疫情下,物业服务企业在政策支持、行业地位、市场规模、科技应用、多元化服务等领域均有重大突破,物业管理行业迎来新的发展机遇期。疫情期间,物业服务企业把握政策红利与资本机遇,通过合理物业收并购,扩大市场占有率,实现规模增长;同时利用科技化、数字化技术,以业主需求为导向,全面提升服务品质,业主满意度大幅提升,行业价值得到充分释放,行业发展迎来新契机。

在此背景下,中指研究院秉持“客观、准确、科学、合理”的理念,在分析总结历年研究经验及物业服务行业发展现状的基础上,开展“中国物业服务价格指数系统”和“中国物业服务星级评价标准体系”研究。

指数:二十城综合指数同比上涨0.60%,环比上涨0.20%

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图:2020年12月二十大城市物业服务价格指数

2020年12月,二十大城市物业服务价格综合指数为1070.32,较去年同期上涨0.60%,较2020年6月上涨0.20%。与去年同期相比,二十大城市中,北京、武汉、南昌等16个城市物业服务价格指数上涨,同比上涨城市数量与去年同期持平;无锡、苏州等4个城市持平。二十大城市中北京同比涨幅最大,为2.40%;武汉、南昌、成都涨幅在1.0%-2.0%之间;广州、合肥等10个城市涨幅在0.1%-1.0%之间;昆明、青岛涨幅相对较小,均在0.1%以内。

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图:2020年12月不同星级物业服务价格指数

从不同星级物业服务价格指数来看,二十城市各星级物业服务价格指数同比均上涨,三星级上涨幅度较大。2020年12月,二十城市三星级物业服务价格综合指数为1001.36,较去年同期上涨0.91%;四星级物业服务价格综合指数为1003.04,较去年同期上涨0.34%;五星级物业服务价格综合指数为1001.22,较去年同期上涨0.87%。

价格:二十城均价为2.33元/平方米/月,各星级物业服务均价同比均上涨

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图:2020年12月二十大城市物业服务均价

2020年12月,二十大城市物业费均价为2.33元/平方米/月。一线城市物业服务价格水平居前列,其中深圳均价最高,为3.63元/平方米/月;北京次之,为3.19元/平方米/月;杭州、上海均价分别为2.68元/平方米/月、2.55元/平方米/月;宁波、广州、天津等9个城市均价在2.0-2.5元/平方米/月之间;长沙、南京等7个城市均价在1.0-2.0元/平方米/月之间,其中常州物业服务均价水平仍相对较低,为1.20元/平方米/月。

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图:2020年12月不同星级物业服务均价

从不同星级物业服务均价来看,各星级物业服务均价同比均上涨,三星级同比涨幅最高。2020年12月,二十大城市整体三星级物业服务均价为1.93元/平方米/月,同比上涨0.98%;四星级物业服务均价为2.61元/平方米/月,同比上涨0.52%;五星级物业服务均价为3.76元/平方米/月,同比上涨0.53%。

样本:一线城市四、五星级占比超61%,物业服务软硬件均衡发展

整体以三星级服务为主,珠三角、西南和长三角区域四、五星级占比领先

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图:二十个城市物业服务星级评价情况

整体来看,二十城市物业服务水平以三星为主,三星级物业服务项目占比49.54%,四、五星级项目占比50.46%。从调研结果来看,二十城市合格样本中获得三星级的物业服务项目占比为49.54%,四星级和五星级占比分别为42.60%、7.86%。此外,一线城市的物业服务项目四、五星级占比为61.25%,高于二十城市的四、五星级项目占比。虽然物业服务水平仍以三星级中档服务为主,但整体来看三星级项目占比较去年有所下降,四、五星级高端物业服务项目比例仍有提升空间。

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图:二十个城市综合物业星级评价

深圳、南京、昆明、北京四个城市的四、五星级样本占比均超过60%,领先于其他城市。在二十个调研城市中,深圳、南京、昆明、北京的四、五星级样本占比分别为76.92%、67.34%、64.29%、60.36%;重庆、常州、天津、上海、成都、广州的四、五星级样本占比均超过50%。此外,北京、南京、常州和天津的五星级项目占比分别为28.00%、19.10%、14.14%、13.71%,是二十城市中五星级项目占比超过10%的城市。2020年杭州、重庆、苏州、宁波、无锡、深圳及广州七个城市的物业服务满意度得分均超过79分,高于其他城市得分,物业服务水平获得更高认可。

物业服务软硬件整体发展均衡,软件得分略高于硬件得分

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图:二十个城市软硬件得分情况

物业服务软件得分略高于硬件得分,软硬件平均得分均有提升。根据调研结果来看,二十个城市的软件和硬件平均得分分别为81.58分和81.18分,软件平均得分略微高于硬件平均得分,且较2019年软硬件平均得分都有所提升,说明物业服务企业通过健全公共设施、加强安保系统、合理配置人员等方面来提升硬件服务水平的同时,不断满足业主个性化、多元化需求,优化服务品质,提高服务效率和软件服务水平。

经典样本分析:高端物业优秀服务企业发挥示范带头作用

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表:2020年下半年中国星级物业服务特色项目
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表:2020年下半年中国物业服务行业示范基地

新冠疫情使物业服务受到前所未有的关注,疫情期间,物业服务企业采取一系列防控措施,如科学宣传引导、借助科技防疫等,服务价值得到业主大力认可。2020年物业服务星级评价结果表明,我国物业服务水平不断提高,物业服务企业创收能力逐渐增强。随着疫情对物业管理项目管控要求的提高,物业服务企业应抓住发展的黄金期,从业主实际诉求出发,利用新技术新途径,扩大增值服务生态圈、积极布局新业务、挖掘多元化服务需求,不断提升服务质量和水平,创新服务模式,实现规模化专业化发展,增强企业盈利能力和抗风险能力,推动整个行业规范化市场化发展。

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