华润万象生活01209.HK挂牌上市

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华润万象生活于2020年12月9日正式在港交所主板挂牌上市,股票代码01209.HK,每股定价22.30港元,市值将约为490.6亿港元。

华润万象生活于2020年12月9日正式在港交所主板挂牌上市,股票代码01209.HK,截至目前,华润万象生活开盘报价30.80港元,涨38.12%,总市值约677.60亿港元。

华润万象生活01209.HK挂牌上市
华润万象生活上市敲钟现场

华润万象生活拟将全球发售所得款项所得款项净额约60%用于扩大物业管理和商业运营业务的战略投资和收购;约15%用于提供增值服务和本行业上下游产业链的战略性投资;约15%用于投资信息技术系统和智能化小区;约10%用于营运资金及一般公司用途。

未来盈利水平看好

华润万象生活的商管服务优势主要来源于母公司,受益于华润置地庞大的购物中心和写字楼业态,华润万象生活商管业务也主要以上述两种业态为主,其中尤以购物中心比重最大。从披露的数据来看,截至2020年中期,华润万象生活购物中心的收入为10.05亿元,占总收入的32.1%,写字楼部分则为4.48亿元,占比14.3%,两者合计占总收入的46.4%,在已上市的同类商管企业中名列前茅。

按最新披露的数据来看,华润置地10月投资物业实现租金收入约12.7亿元,按年增长10.9%。对于为以上投资物业提供管理服务的华润万象生活而言,也能获得可观的收入。

华润万象生活01209.HK挂牌上市

毛利率方面,2017-2020上半年,华润万象生活毛利及毛利率保持稳定增长,2020年中期商管部分毛利率为35.8%,远高于住宅管理的14%。其中,写字楼2017-2019年的毛利率高于购物中心,但从最新数据看,后者毛利率已经超过前者。

华润万象生活01209.HK挂牌上市

如果对比目前上市的企业,可以发现商管业务的毛利率处于25%-45%之间。华润万象生活商管业务毛利率为35.8%。近三年来,华润万象生活的毛利率增速较快,主要是由于部分城市的物业项目数量增加,且项目之间有分摊成本,从而使得整体经济效益改善,毛利率得以提升。整体来看,未来几年华润万象生活的在管项目还会持续增加,仍有进步空间。对于企业整体发展而言,加入了商管业务的华润万象生活,除能弥补住宅物管业务盈利能力较低的短板外,在发展模式上也更加多元更重要的是,上市后商管业务和规模发展将会加快,这对于提高毛利率而言,作用是积极的。

轻资产输出任重道远

购物中心方面,截至2020年6月30日,华润万象生活向51个购物中心提供商业运营服务,总建筑面积560万平方米,主要为万象城和万象汇两个品牌,数量分别为22个和26个。

虽然同为购物中心产品线,但两者在定位和客群上有很大差异。万象城为高端品牌,目标客户为中高端客户,一般位于一线及二线城市的市中心或核心区域;万象汇的定位则是为优质生活方式提供服务的商业中心,为偏中端的品牌,面向年轻人和家庭,大多位于一二线城市区域中心或三线城市的核心地段。从运营情况看,万象城和万象汇两大品牌在全国六大区域均有布局,其中华北、华南、华东为布局重点。华南拥有最多的万象城,华北则有最多的万象汇项目,出租率方面,整体也都在90%以上,在行业属于较高水平。

华润万象生活01209.HK挂牌上市

除现有规模外,后续发展也有所加快。据招股书披露,华润万象生活目前已签订了45份购物中心商业运营服务合同,涉及合同建筑面积410万平方米,预计2021年到2024年内开业。换而言之,华润万象生活的购物中心在管规模未来几年将会有较大增长。写字楼方面,华润万象生活目前在管写字楼73栋,在管总建筑面积510万平方米。项目分布上,华南项目数量和面积最多,其次是华北和华东。截至2020年中期,来源于华润置地和华润集团的在管面积依然占绝对比例,为95.45%,来自第三方的仅占4.6%。

华润万象生活01209.HK挂牌上市

事实上,目前华润万象生活商管业务对母公司整体的依赖较大。基于此,华润万象生活也在逐步和轻资产接轨。当下华润万象生活的华北、华东、华南、华西、华中各区域启动“寻求项目合作计划”,方式包括管理输出、承租经营、商管公司收并购。各区域合作的业态稍有不同,目前华东为购物中心和写字楼,而华北、华西则只有购物中心。

区域拓展业态的不同,可能是出于现有项目布局、城市经济基础、市场发展条件等方面的考量。如华东地区是华润商业布局的重点区域,已有较强的品牌知名度和影响力,此外经济发达,还有发挥空间。此外,有不少亟待改造的存量资产,可发掘的的项目也较多。实际上,在进行轻资产输出时,需要考虑自身业务和市场情况,有的放矢。不同城市之间的经济发展水平、消费者的消费能力和习惯等都存在差异,因此需要结合实际考虑,细分专业市场,此外还要有较强的运营能力。在这一层面上,虽然华润万象生活此前并未涉足轻资产模式,但其在商业项目特别是在购物中心上的运营能力有目共睹,因此轻资产输出的未来还是让人有所期待。

总体而言,虽然华润万象生活商管业务未来发展还存在一定的竞争,目前商管企业的发展模式也尚未完全定型,但轻资产运营增长的故事讲得好,市场给出高估值的可能性还是相对较高的。上市无疑是迈出了至关重要的一步,也给后续有上市意愿的商管企业带来一定的信心。

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