广州市物业管理条例2021年1月正式实施

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广州市第十五届人大常委会第四十二次会议表决全票通过的《广州市物业管理条例》正式颁布,将于2021年1月1日正式施行。这是民法典颁布之后,全国第一部规范物业管理的地方性法规。

12月8日,广州市第十五届人大常委会第四十二次会议表决全票通过的《广州市物业管理条例》(以下简称《条例》)正式颁布,将于2021年1月1日正式施行。这是民法典颁布之后,全国第一部规范物业管理的地方性法规。

据了解,《条例》着力构建了党建引领社区治理框架下的物业管理体系,进一步强化了基层行政监管职能,完善了业主委员会成立、运作规则,规范了物业服务企业行为,在建立物业管理委员会、业主共有资金管理、共有物权登记和信息公开等方面都有制度创新。随着《条例》的出台,有望破解业主委员会“成立难、决策难、换届难”,物业服务企业“监管难”等物业管理深层次问题,切实为市民营造共建共治共享的和谐居住生活环境,提升市民的幸福感和获得感。

物业管理与广大人民群众生活息息相关,是社会治理、城市管理的重要组成部分,是改善人居环境、提高城市服务品质、营造和谐社会的重要方面。为更好地规范广州市物业管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务人的合法权益,2017年3月,广州市启动广州市物业管理条例的立法工作,2020年10月28日,《广州市物业管理条例》(以下简称“《条例》”)经市人大常委会全票表决通过,11月27日经省人大常委会批准,12月3日颁布;2021年1月1日实施。《条例》共8章110条,主要包括4个方面:

一是纳入社会治理体系,强化基层治理能力。《条例》明确了市、区政府应当加强对物业管理活动监督管理工作的领导和组织,将物业管理纳入社会治理体系,建立联席会议制度,统筹解决物业管理重大问题。同时,规定镇街应当将物业管理纳入社区治理工作,加强对物业管理活动的指导、协助和监督。居委会应当建立物业管理协调机制,协助镇街指导和监督社区内物业管理活动。并要求镇、街、社区党组织应当加强对物业服务区域基层党组织的指导,支持业主、物业服务人依法开展物业管理活动。针对物业管理基层行政监管力量不足的现实情况,《条例》还明确要求各区政府应当为镇街配备物业管理相应的专职工作人员,落实工作经费。

二是创设物业管理委员会制度,推动成立业委会。为解决业委会成立难、换届难等问题,《条例》创设了物业管理委员会制度,赋予物业管理委员会组织业委会的成立、换届工作。同时,在业委会缺位时,赋予物业管理委员会组织业主共同决定小区物业管理事务的职能,解决因业主自行管理能力不足、业主大会和业委会运行不畅造成的业主所有权行使不充分的问题。物业管理委员会由9人以上单数成员组成,包括街镇代表、居委代表、房管部门代表、物业服务人代表各1人,业主代表至少5人,业主代表占物业管理委员会总数的半数以上。物业管理委员会是一个临时机构,在业委会成立后自行解散。

三是规范业委会依法履职,保障业主行使权利。针对业委会履职存在权力边界不清晰、权责不对等、运行不规范、行政监管空白、违法成本较低等问题,《条例》从把好人选关、明确职责、强化信息公开、增加禁止性规定等方面进行规范。规定街镇对业委会的违规行为可以责令改正或撤销其决定;对业委会严重侵害业主合法权益的行为,可以向业主大会提议罢免业委会全体委员;对违反禁止行为的业委会委员设立了相应法律责任,健全了对业委会的监督途径和方式。 同时,为切实保障业主行使小区公共事务表决权利,健全了业主大会的会前公示、表决规则、投票表决方式、表决结果统计及公示、表决结果异议处理等制度。另外,还健全了业主共有资金制定,规定了共有资金的管理单位、使用规则和财务管理制度应由业主共同决定,明确了共有资金的来源、用途,强化了资金信息公开,引入审计制度加强监督。

四是规范物业服务人行为,提升物业服务水平。针对当前物业管理存在收楼纠纷多、装修纠纷多、服务纠纷多、收费纠纷多、新旧物业交接难等问题,《条例》制定了多项制度对物业服务人的行为进行了规范:一是明确建设单位和物业服务企业的承接查验责任,要求双方签订承接查验协议,保证共有物业符合使用条件;二是规定建设单位应当向业主交付符合交付条件的物业,建设单位应当与业主签署物业交付文件。三是健全了室内装饰装修制度,完善了装修的告知、施工、检查等程序,明确物业服务人及工作人员不得有强行推销装修材料、索取不正当利益、擅自断水断电阻止施工等行为;四是明确了物业服务人的具体服务职责,补充物业服务人在垃圾分类、高空抛物、安全管理和突发事件应对等方面的职责;五是完善了物业收费制度,对物业服务费的收费方式、交纳要求、收支公开、动态调整作了细化规定;六是规范新旧物业交接、退出制度,对拒不退出或者拒不移交财物资料的物业服务人设定了法律责任。

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